Результаты поиска:

Законодательство — Основные начала управления многоквартирными домами

Основные начала управления многоквартирными домами

Андропов В.В., советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник Российской Федерации 3-го класса, советник юстиции 1 -го класса.

Миронов И.Б., советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, государственный советник Российской Федерации 3-го класса, советник юстиции 2-го класса.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Раздел      1.      Общее      собрание      собственников      помещений      в многоквартирном доме как орган управления таким домом

1.              Понятие   общего   собрания    собственников    помещений    в

многоквартирном доме

2.              Компетенция общего собрания собственников помещений в

многоквартирном доме

3.              Проведение   общих   собраний   собственников   помещений   в

многоквартирном доме

Раздел 2. Товарищество собственников жилья в системе управления многоквартирным домом

  1. 1.            Создание товарищества собственников жилья
  2. 2.                                                                                                                    Права и обязанности товарищества собственников жилья
    1. 3.                                                                                                                    Органы   управления   товарищества   собственников   жилья:
      общее       собрание       членов       товарищества,       правление
      товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества
      собственников жилья
    2. 4.            Хозяйственная   деятельность   товарищества   собственников
      жилья


Раздел      1.      Общее      собрание      собственников      помещений многоквартирном доме как орган управления таким домом

1.     Понятие     общего     собрания     собственников     помещений     в многоквартирном доме

Вступивший в силу 1 марта ЖК РФ в отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом. При этом сам жилищный фонд, согласно ЖК РФ представляет собой совокупность жилых помещений (статья 19), юридическое содержание которых не охватывает общее имущество многоквартирного дома, которое в свою очередь выступает основным объектом управления, и по поводу которого собственниками помещений должны приниматься согласованные в установленном ЖК РФ порядке управленческие решения.

Что же представляет собой общее имущество многоквартирного дома?

В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные и расположенные на разных этажах такого дома части, - жилые помещения и, если имеются, помещения, не являющиеся жилыми, находятся в собственности, а остальные части такого здания, -несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри таких помещений, обслуживающее более одного такого помещения, иное имущество общего пользования находятся в общей долевой собственности собственников таких помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Между тем нельзя не отметить, что первоначально Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" устанавливал возможность использования в отношении общего имущества конструкции совместной собственности. В литературе справедливо указывалось на недостатки такого подхода: "Поскольку совместная собственность характеризуется незаменимостью ее участников, какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, т.к. необходимо было бы вначале определить долю на объект общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями"1. Ввиду этого конструкция права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме более приемлема с практической точки зрения.

Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М: Статут, 2000. С. 28.

 

Такая конструкция в настоящее время окончательно закреплена частью первой статьи 36 ЖК РФ, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, - общее имущество в многоквартирном доме.

При этом, как видно из приведенного положения, одной из основных особенностей правового режима общего имущества в многоквартирном доме является основание возникновения права общей долевой собственности. Общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу закона. "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение, у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности"1.

В отношении же собственности тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания имуществом и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность - это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ)

Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М: Статут, 2000. С. 23.

 

осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление имуществом1'1. Этот хозяйский интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Именно поэтому управление имуществом, по своей правовой природе, представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом2.

Однако, множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ; ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Когда количество таких субъектов невелико менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном, не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воли и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее не многочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия какого - либо специального органа, осуществляющего такое управление.

Если единоличный собственник сам, своей волей и в своем интересе реализует власть в отношении принадлежащего ему имущества, то при множественности состава собственников в отношении принадлежащего им

1   К примеру, Гражданское уложение Германии, в отличие от ГК РФ (который не выделяет из режимов
владения,   пользования   и   распоряжения   имуществом,   находящимся   в   общей   собственности,   понятие
"управление" таким имуществом), содержит специальные статьи с титулами "Совместное управление" (§ 744)
и "Управление и пользование по решению большинства" (§ 745), которые регулируют отношения по поводу
управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц. При этом в статье
744 подчеркивается, что управление общим имуществом относится к совместному ведению участников
общей собственности на это имущество (см.: Гражданское уложение Германии. Пер. с нем., М.: Волтерс
Клувер, 2004, С. 224).

2   В.П.  Мозолин предлагал дополнить перечень правомочий собственника правомочием управления (См.
подробнее: Мозолин В.П. Корпорации, монополии и право в США. М., 1966). Вместе с тем, представляется,
что согласиться с ним в этом нельзя. Управление - "собирательная" категория, состоящая из объемов
экономических возможностей владения, пользования, распоряжения, реализация которых происходит через
установление тех или иных порядков принятия управленческих решений и их осуществления. Иначе говоря,
смысловая нагрузка термина "управление" заключается в том, что этот термин информирует об особых
формах реализации собственности, а не об особом титуле собственника.  Понятие "собственность",  по
мнению Р. Пайпс, никогда не включало в себя управление, осуществляемое самим собственником (Пайпс Р.
Собственность и свобода. М., 2001. С. 303).

 

общего имущества реализация возможностей владения, пользования, распоряжения изменяется. И если воля индивида - это его самостоятельная целеустремленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются в его волевых актах1, то в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "...психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций" . В отношениях, усложненных множественностью субъектов имеющих имущество в общей собственности, эти отношения возникают на основании решений выражающих формирование согласованной воли. Такие решения, порядок их принятия в связи с реализацией собственниками своих полномочий по владению, пользованию, распоряжению общим имуществом должен быть упорядочен.

Таким образом, процедура согласования индивидуальных воль собственников по поводу их общего имущества обуславливает необходимость установления порядка принятия ими общих решений. В данном случае, формируется порядок принятия общих решений, направленный на вырабатывание "общей" воли участников как воли, "сформированной" через согласование воль участников3. При этом могут производиться акты согласования воль, не являющиеся соглашениями (т.е. общие решения, принимаемые большинством голосов), если их принятие допускается законом либо соглашением.

В силу множественности субъектного состава в общей долевой собственности возникают особые процедурные механизмы реализации правомочий участников такой собственности. В.Ф. фон Зелер, один из немногих авторов, который провел комплексное исследование отношений общей собственности еще в XIX в., подчеркивал, что правомочия, вытекающие из права собственности, подвергаются существенным изменениям, если это право превращается в право общей собственности4. Когда на стороне собственника выступает множественный субъектный состав, их правомочия как сособственников с "внутренней" стороны изменяются - между ними как бы происходит перераспределение властных полномочий по поводу общего имущества. Сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность "вмешательства" сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры5.

1 Философский словарь. М., 1968. С. 128.

2 Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М, 2000. С. 128

3 Понятие "сформированная" воля применяется в целях показать, что такая воля является согласованной и
понятно, что ее единство условно, поскольку она образуется как отношение по реализации отдельных
индивидуальных воль субъектов - участников общей собственности.

4 В.Ф. фон Зелер. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895, С. 10 - 11

5   Согласованность  воль  субъектов  по  поводу  имущества  ведет  к  "взаимной  утрате  независимости  по
отношению к вещи (подчинение,  готовность признать значение воли другого,  отказ от самого себя)"
(Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 49).

 

Поэтому порядок реализации отношений сособственников по поводу общего имущества, прежде всего, требует вырабатывание общих решений. Такие общие решения, принятые единогласно или большинством голосов как акты согласования воль участников, "объективируют" сформированную ими волю. При этом для случаев принятия решений большинством голосов возникает вопрос о защите прав меньшинства и справедливости такого порядка формирования общей воли1. Представляется, что здесь следует различать возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая, к примеру, квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирном доме, заранее косвенно с этим согласилось . В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, так как он определенным образом, указанным в законе, выразил свою волю на вступление в эти отношения. Иначе говоря, субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества "как меньшинство", фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов. А значит, и с тем, что практически "сформированная" воля как общая воля будет волей большинства . Поэтому само по себе решение, принимаемое сособственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства. Нарушением же прав меньшинства будет являться несоответствие такого решения, в том числе в части порядка его принятия, требованиям законодательства.

В пункте 1 статьи 246 и пункте 1 статьи 247 ГК РФ закреплено общее правило, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип большинства при решении данных вопросов не применяется. При этом размер доли в праве

К   примеру,   в   римском   праве   проблема   создания   гарантий   учета   волеизъявлений   собственников,
представлявших интересы меньшинства, решалась путем дифференциации порядка совершения юридических
действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих
действий: если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог
самостоятельно  каждый  из  сособственников,  то  принципиально важные  и исключительные меры мог
запретить любой сособственник (М. Бартошек. Римское право: (Понятия, термины, определения). М., 1989. С.
79)

2   Справедливо подчеркивает П.В.Крашенинников:  "Лицо направляет свою волю на возникновение права
собственности   на   конкретное   жилище,   но,   поскольку   существование   его   в   многоквартирном   доме
невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое
помещение, у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу
закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения,
знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности"
(Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М: Статут, 2000. С.
23.). Поэтому лицо приобретая квартиру, самим приобретением права собственности на данный объект
выражает согласие  на вступление  в связанные с  объектом  правоотношения  по общему имуществу в
многоквартирном доме.

В данном случае, можно говорить о том, что принцип большинства как бы не опровергает общего принципа

единогласия, так как на действие принципа большинства выражают согласие, тем или иным образом, все сособственники.

 

7

общей собственности на общее имущество в данном случае значения не имеет. Такое положение в некоторой степени продолжает традицию, установленную еще в римском частном праве.

По мнению многих романистов, первоначально каждый из сособственников обладал полной властью над всем общим имуществом, например имуществом семьи (familia), и мог отпустить на волю общего раба1; только в отдельных случаях для действительности акта одного из сособственников требовалось выраженное согласие остальных участников общей собственности, например для установления сервитута, который касался не доли в праве, а имущества в целом . В классическую эпоху каждый из общих собственников мог управлять вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других участников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11). Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте, поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта, Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, т.е. большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на предмет. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества4.

В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 года было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников. Однако законодатель допустил и исключение5, поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могло осуществляться по большинству голосов (ст. 62)6. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года, отчасти под влиянием сложившейся судебной практики, законодатель изменил свою позицию, отказавшись от принципа большинства, тем самым установив необходимость согласия всех сособственников при владении, пользовании и распоряжении общим имуществом (ч. 1 ст. 117) .

1 Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М, 2002. С. 442.

2 Хвостов В.М. Система римского частного права: Учебник. М., 1996. С. 233 - 235; Дождев Д.В. Указ. соч. С.
441 -442.

3 Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313.

4 Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В.А. Томсинова. М.,

1999. С. 220-221.

5 Такое исключение, по существу, было воспроизведено из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения

Российской империи (Ред. Ком. 1905 г.): "Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия - по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей." (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил Тютрюмов И.М., Кн. вторая, М: "Статут", 2004, С. 269).

6 СУ РСФСР, 1922, № 71, ст. 904

7 Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 406

 

8

Как было указано выше, действующая редакция ГК РФ действие данного принципа сохранила. Необходимость достижения соглашения при владении, пользовании и распоряжении общим имуществом означает, что требуется достижения единогласного решения по вопросам, связанным с реализацией данных правомочий. Однако, это не означает, что они не вправе установить иной порядок решения таких вопросов. В частности, по соглашению сособственников решение может приниматься не всеми ими, а большинством голосов. Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством, исходя из размера их долей. Однако, как следует из указанных положений ГК РФ, само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми сособственниками.

Применение норм пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Указанные положения ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленности субъектного состава этой собственности.

Поэтому наличие в многоквартирном доме отношений общей долевой собственности обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства собственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме должно осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов (простым и квалифицированным)1. Возможность использования принципа "большинства голосов" следует из того, что, в данном случае, принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности,   во-первых,   в   силу   вышеуказанной   специфики   назначения

Змирлов К.П. в своей статье "О недостатках наших гражданских законов" опубликованной еще в 1883 году в журнале "Журнал гражданского и уголовного права" отмечал, что "Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядке эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства" (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил Тютрюмов И.М., Кн. вторая, М.: "Статут", 2004, С. 270).

 

9

объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав. Такая позиция прослеживается в отдельных решениях КС РФ. В частности, в постановлении от 17 декабря 1996 года № 20-П1 КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией Российской Федерации не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств .

Указанный правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе "большинства голосов", нашел соответствующее отражение в ЖК РФ (ст. 46). В частности, несмотря на вышеуказанные требования ГК РФ, ЖК РФ непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества . При этом предварительного достижения всеми такими собственниками согласия по такому порядку принятию решения не предусмотрено.

Так, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Следует обратить внимание, что, в данном случае большинство голосов определяется   даже   не   от   общего   числа   голосов,   принадлежащих   всем

1 Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 года № 20-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 года "О федеральных органах налоговой полиции" (Вестник Конституционного Суда РФ, № 5, 1996). В Определении от 5 марта 2004 года № 82-0 "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник Конституционного Суда РФ, № 5, 2004) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав ... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав ... для собственников и ... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".

3 ЖК РФ в этой части, по - существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии (§ 745) также распространяет принцип "большинства голосов" на порядок принятия решений собственниками при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии. Пер. с нем., М: Волтерс Клувер, 2004, С. 224) и, с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года).

 

10

собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.

Исключение из данного порядка составляют только случаи принятия решений, предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся: решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Данные решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае, указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только со случаем рассмотрения вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства согласование и принятие решений по поводу общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с использованием специальной формы, т.е. в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом общее собрание определено как орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.

До революции 1917 года жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, то есть дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи основанные на праве общей собственности. На 80 % жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных

 

11

домов, находящихся в собственности граждан1. Поэтому управление домами осуществляли такие собственники самостоятельно либо через своих управляющих и общее собрание собственников как орган управления домами не был востребован. После революции 1917 год декретом ВЦИК от 20 августа 1918 года "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах"2 основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако, местные Советы, на бюджет которых перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр.. При этом широко практиковавшееся в данный период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности, все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы в Москве оказываются разрушенными или приходят в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывающих 41000 квартир . Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшим угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 года постановление "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ"4. Согласно постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах, с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений привлекалось проживающее в доме население. Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе, посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако, в отличие от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях возникала не на основе права общей собственности, а базировалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).

Положение об управлении домами5 в конечном итоге было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 года и предусматривало возложение на общее собрание жильцов ряд вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один

1 Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973, стр. 71

2 СУ РСФСР 1918 г. № 62, ст. 674

3 Попов-Сибиряк Н. Жилищное дело в Москве, М.: Моссовет, 1924, стр..........................................................................................

4 СУ РСФСР 1921 г. № 49, ст. 253

5 СУ РСФСР 1921 г. № 60, ст. 411

 

12

год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе, общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочного отстранения заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и многие другие вопросы.

За последний десятилетний период условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Данный период показал неэффективность такого подхода к системе управления домами, доказал нежелание, а зачастую неспособность органов местного самоуправления оптимально сформировать такую систему. Собственники помещений в многоквартирных домах, по существу, были отстранены от управления их домами, что привело: к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались ДЕЗ без учета законных интересов данных собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу монополизации) сферы управления многоквартирными домами, деятельности по предоставлению коммунальных услуг гражданам, содержанию и ремонту многоквартирных домов; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.

Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление, в целом, осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. 16 - 17), а непосредственное - жилищно - эксплуатационными организациями, роль которых сводилось в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда" (ст. 22, 129, 141, 144, 148 и др. ЖК РСФСР).

Продолжавшаяся применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система такого управления была не способна учесть того факта, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежало государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой, прежде всего, Конституцией РФ.

Органы местного самоуправления, осуществлявшие права собственника в отношении муниципального имущества от имени муниципального образования, часто имевшие значительную долю жилых помещений в многоквартирных домах, а также как органы власти, отвечавшие в советский период за состояние жилищного фонда, не имея на никаких правовых оснований, по инерции взяли на себя правомочия всех собственников общего имущества в многоквартирных домах. При этом управление многоквартирными

 

13

домами на практике подменялось системой мер по управлению жилищным фондом (исключения составляли только случаи, когда в конкретных многоквартирных домах были созданы объединения собственников жилья, жилищные или жилищно - строительные кооперативы). Управление же конкретным жилищным фондом - это деятельность по управлению жилыми помещениями, входящими в такой фонд. Такая ситуация, в частности, возникает, когда муниципальное образование возлагает на свой уполномоченный орган функции наймодателя по договорам социального найма. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется в отношении таких отдельных домов. При этом объектом управления, в первую очередь, выступает общее имущество данных домов.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между собственниками помещений в таком доме по поводу общего имущества в нем.

Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещений в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ).

Заложенный в ЖК РФ принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названы собственники помещений в таком доме (их общее собрание), призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.

2. Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с режимом права собственности данных собственников на общее имущество в многоквартирном доме.

Любой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом. При этом основное содержание права собственности раскрывается в ГК РФ через три важнейших правомочия собственника. Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственник вправе своим имуществом владеть, пользоваться и распоряжаться. Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом. Из такого "хозяйственного господства" и проистекают основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно - правовые.

 

14

К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т.п.

Имущественно - правовые составляющие компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включают принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т.п.

Одновременно, ЖК РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 статьи 147 ЖК РФ. Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и другими). Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом, к примеру, общим собранием членов товарищества как высшего органа управления такого товарищества в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам как выбор способа управления многоквартирным домом, создание товарищества собственников жилья могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, - фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по существу, является закрытым, поскольку несмотря на то, что в данном перечне названы не все вопросы указанной компетенции, иные - могут быть предусмотрены только ЖКРФ.

Во-первых, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

 

15

Проблемы, связанные с реконструкцией и ремонтом многоквартирных домов, за последнее время особо обострились и зачастую необоснованно принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов приводили к нарушению прав собственников квартир в таких домах.

На практике часто игнорировались положения ГК РФ, касающиеся института права собственности и режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, когда решения о реконструкции или ремонте многоквартирных домов, то есть о совершении распорядительных действий в отношении общего имущества и жилых помещений в многоквартирном доме (распоряжения таким имуществом), принимались без учета воли собственников такого имущества. Исключения составляли только случаи, когда в соответствующем многоквартирном доме собственниками помещений в этом доме было создано объединение собственников в жилищной сфере, к примеру, товарищество собственников жилья1. Такая проблема была связана с тем, что ранее в законодательстве понятие многоквартирного дома подменялось понятием кондоминиума. В тех случаях, когда речь должна была идти о праве собственности в любом многоквартирном доме, законодатель говорил о кондоминиуме, чем ограничил сфере применения своих нормативных актов и вызвал неточности в применении законодательства. Ограничения были вызваны тем, что собственники помещений в многоквартирных домах, не зарегистрировавшие объединение собственников жилья и соответственно права на кондоминиум как имущественный комплекс, в основном выпадали из специального правового регулирования. Хотя законодатель предполагал, что положения о кондоминиумах, содержавшиеся в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", будут распространяться на все многоквартирные дома и считал, что правовой пробел заполнен, на практике оказалось все по-другому. При этом игнорировались положения части первой ГК РФ в отношении общего имущества собственников квартир многоквартирного дома, а именно то, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290).

К примеру, статьей 1 Закона города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-"О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" было предусмотрено, что основанием для освобождения жилых помещений являлось постановление Правительства Москвы, в том числе, о капитальном ремонте дома, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан, о реконструкции дома, о переоборудовании

1 Действовавшим до 1 марта 2005 года Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" вопрос,

связанный с принятием решения о реконструкции, был отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

2 Ведомости Московской Думы, № 10 (с. 5), 1998.

 

16

непригодных для проживания домов и жилых помещений в нежилые. При этом принятие и применение такого постановления названный Закон не связывал с получением согласия от соответствующих собственников, за исключением собственников помещений в домах, управляемых товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, иными объединениями собственников в жилищной сфере (такое постановление могло быть принято только при наличии соответствующего решения общего собрания членов объединения).

Судебная практика того периода также свидетельствовала об остроте проблемы.

Так, очень часто, администрации городов, заключая инвестиционные договоры о реконструкции чердаков многоквартирных домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, которые даже не входили в состав собственников помещений соответствующих домов, считала ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Их руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По заявлению собственников квартир в этих домах соответствующие распоряжения администраций по решению суда признавались недействительными, как противоречащие закону.

К примеру, можно привести Решение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 по делу № 3-107/2000 "О признании недействительным п. 1.2 Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 года № 1244-Р "О внесении изменений в Распоряжение Мэра Санк-Петербурга от 19.02.1996 № 128-Р" (Решение оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 25.12.2000 № 78-Г00-61):

"Суд считает несостоятельным доводы представителя Губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в статьях 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям.

Действительно, Закон РФ О приватизации жилищного фонда в РФ" и заключенные на основании данного Закона договоры не предусматривают передачи собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно - технического, и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более

 

17

одной квартиры. Согласно части четвертой статьи 3 указанного Закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

При этом данный Закон не раскрывает содержания понятия "жилое помещение" как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом, и не позволяет, с одной стороны, на основании этого Закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а, с другой стороны, дало основание представителю Губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство.

Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ данный пробел был устранен, поскольку статья 289 ГК РФ, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения, неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в статье 290 ГК РФ.

При этом норма пункта 1 статьи 290 ГК РФ не содержит каких - либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации.

... Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя Губернатора Ч. о том, что статья 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.

Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя Губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некоторое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическая, санитарно - техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу статей 289, 290, части первой статьи 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.

 

18

... В соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

При этом суд считает несостоятельными доводы представителя Губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного статьей 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя Губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытие верхнего этажа.

Действительно, в строительных нормах и правилах (СНИП 2.08.1989 -Приложение 1), на которые ссылается представителя Губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов. При этом чердак определен как "пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа ", а не как "помещение".

Однако суд учитывает, что данные строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяется на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.

Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом -постановлением Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года № 9 "Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства", чердаки определены как "чердачное помещение" и отнесены к местам общего пользования (л.д.)".

Большое распространение на практике получили ситуации, когда собственники помещений в многоквартирных домах, имея в собственности квартиры на верхних этажах, проводили реконструкцию и "выкупали" чердачные помещения у администраций городов либо без согласования с собственниками других помещений в соответствующем доме либо получали согласие на такую реконструкцию и последующий выкуп только у собственников прилегающих к чердачному помещению квартир. Данный вопрос также получил отражение в судебной практике.

К примеру, в рамках четырехлетнего судебного процесса в 2001 - 2002 годах были вынесены судебные решения (Решения Куйбышевского федерального районного суда г. Санкт-Петербурга от 30.11.2001 № 2-904 и от 19.02.2002 № 2-153) по данному вопросу:

 

19

"Распоряжением главы Администрации Территориального управления Центрального административного района С. Петербурга А. № 969-р от 26 апреля 2000 г. «О переоборудовании чердачного помещения по адресу: ул. М. Конюшенная д. 12» гр. Я. предоставлено для реконструкции за счет собственных средств на условиях инвестиционного договора чердачное помещение, расположенное по адресу: ул. М.Конюшенная д. 12 над квартирой 20 и частью кв. 21 с целью создания жилых помещений, а также поручено районному агентству КУГИ заключить с Я. инвестиционный договор, а РЖА -договор на технический надзор. Заявительница просит признать недействительным и не порождающим правовых последствий данное распоряжение, указывая, что оно нарушает права ее и права жильцов дома по ул. М.Конюшенной 12, согласие на переоборудование чердачного помещения не давала и просит взыскать моральный вред 100 000 рублей.

... Суд, выслушав заявительницу, ее представителя, проверив материалы дела, находит жалобу подлежащей удовлетворению в соответствии со ст. 239-7 ГПК РФ. Спорное распоряжение (л. д. 21) должно быть признано недействительным и не порождающим правовых последствий со дня издания.

... В соответствии со ст. 290 ГК РФ к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). Чердаки относятся к общему имуществу дома, поэтому они не могут, как объект инвестиций, быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в доме 12 по ул. М. Конюшенной. Представитель должностного лица не отрицал в судебном заседании, что согласия жильцов дома при издании спорного распоряжения не истребовалось. Таким образом, суд считает, что спорное распоряжение нарушает права заявительницы, поэтому оно должно быть признано недействительным и не порождающим правовых последствий.".

В настоящее время, ЖК РФ прямо предусмотрел, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Императивность данной нормы обуславливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными

 

20

собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройки общего имущества в многоквартирном доме, в особенности, если это приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать восстановления общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть заявлено в порядке статьи 304 ГК РФ. Если же кто-либо из собственников помещения в многоквартирном доме лишен возможности использования какой - то части общего имущества, в том числе доступа к ней (к примеру, к чердаку дома), т.е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК РФ). Такой иск может быть заявлен как к любому из собственников помещений в таком доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. Если виндикационный иск заявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение такого иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например, дает право прохода к чердаку.

Достаточно неоднозначно сформулирована в пункте 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что во первых, одновременно не уточняется на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и во вторых, не указывается предназначение таких объектов. Может создаться впечатление, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение, к примеру, о строительстве на земельном участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого многоквартирного дома. Однако, не следует забывать, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления - формой согласования их воли и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, и природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности данных собственников на названное имущество. Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме. При этом в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства

 

21

данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в части рассматриваемой компетенции данного собрания, может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, составляющего общее имущество в данном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Во-вторых, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме основана на том, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, ЖК РФ отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). При этом в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, и данная статья регулирует два случая - когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и когда требуется его формирование. В первом случае, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона. Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Данные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в том числе ЖК РФ в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по

 

22

земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1).

ЖК РФ, в свою очередь, устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36).

Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств. Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме является, прежде всего, возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, установления ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка понимается установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установления ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. Очень часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая в выделении большей площади под детские площадки, третья в посадке древесно-кустарниковых насаждений, четвертая в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы, связанные с пределами использования

 

23

земельного   участка,   можно   путем   принятия   решений   общим   собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В третьих, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющего содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В отношении субъектов права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках данной компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам, как из числа собственников такого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения.

Достаточно очевидно, что несмотря на то, что ЖК РФ допускает возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку такая передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом часть 4 статьи 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом указанное общее собрание, реализуя рассматриваемый вопрос компетенции, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, не все части общего имущества, в силу их функционального предназначения, могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме не подлежат предоставлению в пользование. Другие же объекты, например, чердачные помещения, подвалы, земельные участки и другие подобные объекты, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.

 

24

Практика свидетельствует, что несмотря на то, что еще и до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества в таком доме, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников таких объектов.

К примеру, за последний период широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах, крышах, в особенности, многоквартирных домов. Пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 18 июля 1995 года № 108-ФЗ "О рекламе" предусматривается, что размещение такой рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение такой рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на такие объекты, и при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Вместе с тем, органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов РФ выдавали не только разрешения, но и заключали договоры на размещение наружной рекламы без учета положений названного федерального закона, ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы.

Так, в некоторых городах органы местного самоуправления принимают решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которое используется для размещения рекламы, а с городским органом местного самоуправления либо созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этой придумали такое не правовое понятие, как "рекламное пространство", которое якобы принадлежит органу местного самоуправления.

К примеру, постановлением Правительства Москвы от 22 января 2002 года № 41-1111 "О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города"1 предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления города Москвы, если сумма оплаты по договору превышает два млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает двух млн. рублей в год. При этом когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с ДЕЗ (управляющей компанией), подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой   организации   как   балансодержателя.   Тем   самым   данный   Комитет

 
   

 

1 "Вестник Мэрии Москвы", 2002, № 5.

 

25

неправомерно рассматривает так называемого балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома.

В настоящее время, ЖК РФ прямо предусмотрел, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, размещения оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.

Затрагивая вопрос о принятии решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, связанного с заключением договора о предоставлении в пользовании конструктивных частей многоквартирных домов (стен, крыш и т.п.) для целей размещения рекламы, представляются интересными рекомендации Президиума ВАС РФ по разграничению договора аренды и договора на оказание рекламных услуг (Информационное письмо "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11 января 2002 года№ 66)1

В пункте 1 указанного информационного письма был сделан вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. В основу рассматриваемого спора были положены следующие обстоятельства. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательства по внесению платежей. Суд отказал в иске, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

 
   

 

1 Вестник ВАС РФ", N 3, 2002.

 

26

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только не потребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику задания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах о договорах, а также условиями самого договора.

В четвертых, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников, все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим статья 161 ЖК РФ устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме в части необходимости выбора ими на своем общем собрании способа управления таким домом, который, по своей правовой природе, является способом осуществления правомочий таким общим собранием как органа управления многоквартирным домом.

При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, и управление управляющей организацией.

Выбор способа управления не означает прекращение действия такого органа управления многоквартирным домом как общее собрание или утрату им правомочий. Часть первая статьи 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких либо исключений. Кроме того, согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.

В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом. При выборе способа управления многоквартирного дома товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским     кооперативом,     созданным     в     целях     удовлетворения

 

27

потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или такого способа управления как управление управляющей организацией общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает в этом случае не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы этих правомочий. В данном случае, следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ; ст. 37 ЖК РФ), то, как отмечалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников.

Именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица - такие как товарищество собственников жилья, управляющая организация - получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основе решения общего собрания таких собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.

Другое дело - собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая способ управления таким домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу, принимает на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению этих правомочий. При этом следует отличать отношения, возникающие в связи с таким наделением прав, от отношений, возникающих в связи с заключением договора доверительного управления1. Передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами от своего имени осуществлять правомочия собственника (ст. 1020 ГК РФ). Вместе с тем сам собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом,  не  может осуществлять  принадлежащие  ему правомочия по

 
   

 

1 В литературе высказывалось мнение, что выбор способа управления путем, к примеру, заключения собственниками помещений в многоквартирном доме со службой заказчика договора можно рассматривать как передача имущества в доверительное управление и соответственно как заключение договора доверительного управления, с чем вряд ли можно согласиться, поскольку отсутствует полный состав признаков такого договора (см.: Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России // Известия вузов. Правоведение. 1998. N4. С. 146).

 

28

владению, пользованию и распоряжению1. В случае наделения собственниками помещений в многоквартирном доме (путем принятия решения на их общем собрании) иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению таким домом возникает совершенно иная ситуация. Такие собственники по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия. Они владеют, пользуются и в определенных пределах распоряжаются своим имуществом. Помимо этого, действия, к примеру, управляющей организации, не связаны с использованием имущества данных собственников, направленным на извлечение из этого имущества выгоды. Между тем доверительное управление всегда соединено с таким действием2.

Помимо рассмотренных четырех основных вопросов компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции указанного органа управления ЖК РФ относит также решение следующих вопросов:

1)  установление сроков, порядка проведения годового общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления
данных собственников о принятых им решениях, определение способа доставки
сообщения о проведении общего собрания (ст. 45 ЖК РФ);

2)                 принятие решений о создании товарищества собственников жилья (ст.
136 ЖК РФ) и об утверждении устава такого товарищества при его создании
(ст.   135   ЖК   РФ),   о   его   преобразовании   в   жилищный   или   жилищно­
строительный кооператив (ст. 140 ЖК РФ), о его ликвидации в случае, если
члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов
от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
(ст. 141ЖКРФ);

 

3)                                определение  размера  платы   за  услуги   и  работы   по  управлению
многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников
жилья    либо     жилищный     кооператив    или     иной     специализированный
потребительский кооператив (ст. 156 ЖК РФ);

4)                                решение   вопросов,   связанных   с   непосредственным   управлением
многоквартирным домом (ст. 164 ЖК РФ).

Дополнительно следует отметить, что Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ч. 3 ст. 16) также к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖКРФ.

 
   

 

1 Об этом подробнее см.: Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 527 - 550. Гражданское право. Часть 2: Учебник. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Проспект, 1997, С. 587.

 

29

3.    Проведение    общих    собраний    собственников    помещений    в многоквартирном доме

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник - владелец доли общего имущества в данном доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

В частности, право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме предполагает не только право присутствия на собрании, а, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий - право требовать созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса. При этом какое - либо решение сособственниками может быть принято только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Это волеизъявление не требует его дополнительного признания другими сособственниками и действительно с момента выражения. Соответственно, правовым результатом такого правомерного действия, как акт голосования собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является решение общего собрания1.

Таким образом, акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены ЖК РФ для этого. Именно поэтому часть первая стать 48 ЖК РФ прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.

Иные лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не обладают вышеуказанными правомочиями. К примеру, проживающий в квартире на основании договора социального найма гражданин вправе участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только в качестве представителя  наймодателя   (Российской   Федерации,   субъекта  Российской

 

 

 

1 Это означает, что индивидуальные акты голосования представляют собой односторонние сделки. Так, О.А. Красавчиков указывал на то, что договор является не суммой двух односторонних сделок, а их конечным

^Г^  ^^^Ь   ^^f ^^Ъ ^Г^  ^Г     TF И    Я                                                                                                            ^*^  ^Г ^ ^^Г ^^^Ь ^fc    Ш

результатом, единым с юридической точки зрения волевым актом , где воля сторон находит свое выражение (Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции. Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989. С. 169 - 172).

 

30

Федерации   или   муниципального   образования),   -  собственника  указанной квартиры (при условии наличия соответствующей доверенности).

Голосование - активный волевой акт, и кроме того, что сособственник должен "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем он обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собрании (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей1.

ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на таком собрании, то есть обязательно включаться в повестку дня этого собрания. Поэтому собственники самостоятельно должны решить эти вопросы на своем общем собрании.

Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно состояться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня, порядок направления сообщений о проведении собрания, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, в том числе адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания, порядок уведомления о принятых решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в статьях 46 - 48 ЖК РФ, в том числе, требования о кворуме.

Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена, прежде всего, тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Такие

 
   

 

1 В этом проявляется "саморегулятивный" характер отношений, складывающихся между собственниками общего имущества в многоквартирном доме. В.Ф. Яковлев суть саморегуляции гражданских правоотношений усматривает в следующем: "Если субъект выступает в правоотношении одновременно в качестве носителя эквивалентного права и обязанности, а реализация зависит от исполнения им обязанности, то очевидно, что встречное право другой стороны наиболее надежно гарантируется заинтересованностью первой стороны в осуществлении принадлежащего ей права. Механизм гражданско-правового воздействия на отношения характеризуется прямым использованием имущественных интересов субъектов правоотношений, системы стимулирования надлежащего поведения. Юридическим средством стимулирования и становится наделение лица субъективным правом, эквивалентным принимаемой обязанности" (См.: Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений: Учебное пособие, Свердловск, 1972, С. 134).

 

31

вопросы, прежде всего, связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку такой имущественный комплекс с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные собрания, которые созываются по инициативе любого из данных собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое любое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно, данные вопросы могут быть определены на общем собрании, созванным по инициативе любого из указанных собственников и проводимым в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний. Возможность проведения внеочередных собраний установлена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ напрямую не устанавливает случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем, к таким случаям можно отнести наступления обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья.

Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как "чрезвычайные собрания". Данный термин очень точно характеризует статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.

Особенность созыва и проведения внеочередного собрания, в отличие от годового собрания, состоит в том, что во - первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ.

Годовое собрание, с учетом его периодичной специфики, может проводиться без его созыва каким либо лицом: к примеру, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрание ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть предусмотрен особый порядок его проведения, в том числе уведомления собственников о принятых решениях, формирования повестки дня такого собрания, места проведения и т.п.. В частности, если при проведении внеочередного собрания все эти вопросы ложатся на плечи инициатора такого собрания, то при проведении годового собрания данные вопросы могут быть распределены   между   отдельными   лицами,   опросным   путем   может  быть

 

32

осуществлено предварительное формирование повестки дня такого собрания, либо повестка дня может быть фиксированной на каждый год. Именно на годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо органы товарищества собственников жилья, может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирном доме и т.п.

Общее собрание должно быть легитимным. Общее требование, для проведения как годового, так и внеочередного общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума -минимально необходимого количества голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

Требование о кворуме данного собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочен принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: "Нет кворума - нельзя принимать решения!"). При этом общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяются исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В частности, часть 1 статьи 37 ЖК РФ, устанавливая общий порядок определения указанной доли, предусматривает, что такая доля собственника помещения в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Исключение составляет порядок определения такой доли собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку в коммунальной квартире имеется также общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам комнат в этой квартире.

Для такого случая часть вторая статьи 42 ЖК РФ предусматривает специальный порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена коммунальная квартира: такая доля пропорциональна сумме размеров общей площади принадлежащей на праве собственности комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в

 

33

коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Рассмотрим примеры определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников помещений в таком доме1.

К примеру, если всего общая площадь жилых и не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме нежилых помещений в таком доме равна 2022 кв. м., то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м., в процентах равна: (95 х 100) : 2022 = 4,6983184 . Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам помещений в этом доме, если такие лица являются единственными собственниками помещений и если такие помещения не являются комнатами в коммунальной квартире.

В случае, если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения также как и в вышеприведенном примере. При этом голоса каждого из них не выделяются из общего количества голосов, которыми они владеют исходя из указанной площади помещения, и они либо совместно осуществляют голосование на

 
   

 

1   В некоторых субъектах Российской Федерации органами издаются документы, разъясняющие порядок
подсчета голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В качестве примера
можно привести инструктивное письмо Жилищного комитета Правительства города Санкт-Петербурга от 25
мая 2005 года № 2-1501/05 "О порядке подсчета голосов на общем собрании собственников помещений
многоквартирного дома". Следует учитывать, что такие документы имеют вспомогательное, а не нормативное
значение.

ЖК РФ не устанавливает до какого знака должно осуществляться округление дробного числа голосов. Вместе
с тем, дробное число после запятой может иметь значительное количество знаков. Поэтому в любом случае
может потребоваться такое округление. При разрешении данного вопроса следует учитывать, что отношения
пайщиков, связанные с определением количества принадлежащих каждому из них паев, имеют сходную
правовую природу с отношениями собственников помещений в многоквартирном доме по поводу их общего
имущества (согласно пункту 2 статьи 11 ФЗ "Об инвестиционных фондах" от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ
(СЗ РФ. 2001. № 49. ст. 4562) составляющее паевой инвестиционный фонд имущество является общим
имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности;
раздел такого имущества и выдел из него доли в натуре не допускаются). В соответствии же с пунктом 1.5
Положения о порядке ведения реестра владельцев инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов
(утверждено постановлением ФКЦБ РФ от 7 июня 2002 года № 20/пс (Бюллетень нормативных актов
федеральных органов исполнительной власти. 2002. № 35) если количество инвестиционных паев не может
быть выражено целым числом, то оно выражается дробным числом, которое может округляться с точностью,
определенной правилами доверительного управления соответствующим паевым инвестиционным фондом, но
не менее пяти знаков после запятой. Применяя принцип аналогии закона, допускаемый ГК РФ (ст. 6) и ЖК РФ
(ст. 7), а также учитывая, что сособственники по соглашению между собой не вправе решать данный вопрос
(изменение правил подсчета голосов в части изменения знака, до которого должно осуществляться округление
дробного числа голосов, может привести к существенному перераспределению принадлежащих собственникам
голосов (долей); в тоже время ЖК РФ, в отличие от ранее действовавшего законодательства, не допускает
определение   долей   по   соглашению   между   собственниками   помещений   в   многоквартирном   доме),
представляется,    что    если    подсчитанное    количество    принадлежащих    собственнику    помещения    в
многоквартирном доме голосов не составляет целое число, то следует применять метод математического
округления с точностью до пяти знаков после запятой. То есть пятая десятичная цифра подсчитанного числа
голосов не изменяется, если следующая за ней цифра равна от 1 до 4, и изменяется, увеличиваясь на единицу,
если следующая цифра равна от 5 до 9. В рассмотренном случае количество голосов, принадлежащих
собственнику И., будет равно 4,69832.

 

34

общем собрании (как один собственник), с использованием всего количества принадлежащих им голосов, либо по договоренности один из них может осуществлять такое голосование, с использованием указанного количества голосов. Данные сособственники должны по соглашению друг с другом определяться о том как голосовать по тому или иному вопросу, включенному в повестку дня общего собрания. Такой вывод можно сделать, основываясь на особенностях отношений, складывающихся по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности (см. ст. 253 ГК РФ).

Если помещение принадлежит на праве общей долевой собственности, то в целях определения долей сособственников такого помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, исходя из общей площади такого помещения и доли каждого из них в праве собственности на это помещение, предварительно рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников в указанном помещении, а затем, с учетом полученных расчетов, определяются размеры соответствующих долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Количество же голосов, принадлежащих каждому из них, будет пропорционально размерам данных долей1.

В случае, если в многоквартирном доме собственникам принадлежат комнаты в коммунальной квартире, то исходя из доли каждого из таких собственников в общем имуществе коммунальной квартиры (в целях определения такой доли также рассчитывается принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире общая площадь помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире) и общей площади принадлежащей каждому из них комнаты можно рассчитать принадлежащие каждому из них голоса2.

Соответственно, для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Только зная такую общую площадь можно проводить собрания, поскольку это позволяет рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующему в собрании собственника, и определить наличие кворума. К примеру, если всего общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2000 кв.

 
   

 

К примеру, общая площадь принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в
состав общего имущества в таком доме нежилых помещений составляет 2000 кв. м. Трем собственникам
принадлежит помещение в этом доме общей площадью 110 кв. м. на праве общей долевой собственности.
Каждый из таких собственников имеет по 1/3 доли площади указанного помещения. Соответственно, с учетом
расчета: (11 Ох 1/3)х 100:2000, выясняем, что каждому из них принадлежит 1,8333331 голосов.

К примеру, если в многоквартирном доме четырем собственникам принадлежат комнаты - двум по 20 кв. м.
общей площадью каждая и двум - по 18 кв. м., в коммунальной квартире общей площадью 120 кв. м., то для
одного из указанных собственников, которому принадлежит комната общей площадью 18 кв. м., первоначально
определяется площадь общего имущества в коммунальной квартире: 120-(20+20+18+18)=44 кв. м., затем доля
такого собственника в общей площади коммунальной квартиры: (18x100): 120=15, его доля в общем имуществе
в   коммунальной   квартире:   (44x15): 100=6,6,   и,   в   конечном   итоге,   его   доля   в   общем   имуществе   в
многоквартирном доме: ((6,6+18)хЮ0):2000= 1,23. Соответственно, такому собственнику принадлежит 1,23
голоса.    Аналогичным    образом    можно   рассчитать    голоса,    принадлежащие    другим    вышеуказанным
собственникам комнат в данной коммунальной квартире.

 

35

м., то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м., в процентах равна: ((95 х 100) : 2000 = 4,75, и соответственно данному собственнику принадлежит 4,75 голоса. Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна превысить 50, поскольку только в этом случае общее собрание собственников может считаться правомочным.

Расчет общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений в этом доме. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь "под рукой", поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также возможность идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания. Такой список может содержать, например, следующую информацию:

количество помещений в многоквартирном доме;

общая площадь таких помещений;

описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

имя (наименование) собственника такого помещения либо указывается, что помещение принадлежит на праве собственности РФ, конкретному субъекту РФ или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;

данные, необходимые для идентификации такого собственника (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица);

имя (наименование) представителя данного собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);

данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения

почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

Одновременно, следует учитывать, что относительно годового общего собрания ЖК РФ установлено дополнительное требование: в случае, если при

 

36

проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем, достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование о ежегодности его проведения.

Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, часть 1 статьи 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в конкретном собрании указанным собственникам, то решения, указанные в пунктах 1 - 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, по - существу, ЖК РФ выделяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что даже если конкретное собрание является в силу части 3 статьи 45 правомочным, но в нем принимает участие собственники, которым принадлежит менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они такие правомочия, в том числе, посредством голосования на своем общем собрании. Однако, отсутствие у какого - либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по -существу, лишит его возможности реализовать указанные правомочия. То есть любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. И это право связано, в целом, со всей деятельностью, касающейся данного управления. К примеру, согласно части 2 статьи 165 ЖК РФ органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

 

37

Статья 2 Федерального закона от 20 февраля 1995 года № 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации" определяет информацию как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Основной объем прав на информацию содержится в следующей норме Конституции РФ: "Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом..." (ч. 4 ст. 29). Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, на информацию можно определить как его право в установленном законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.

Право такого собственника на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает к качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в многоквартирном доме. Группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно, в результате несвоевременного предоставления такому собственнику информации о дате, времени и месте проведения общего собрания, он может быть лишен возможности реализовать свои правомочия как собственника путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.

Обладание информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права. Без получения информации осуществление некоторых прав такого собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. При этом в данный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения  в данном доме под роспись либо размещено в

 

38

помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Соответственно, по общему правилу уведомление о проведении указанного общего собрания может осуществляться несколькими способами:

-                  путем направления сообщения заказным письмом;

-                  путем   вручения   сообщения   каждому   собственнику   помещения   в
соответствующем доме под роспись;

-                  путем размещения сообщения в помещении дома.

Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.

В частности, согласно пункту 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 года № 7251 заказным почтовым отправлением является почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое без оценки стоимости вложения с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. В случае его отсутствия по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении трех дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение недели после получения вторичного извещения адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе места жительства (места нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении адресов своего места жительства (тем более, что такая обязанность не установлена ЖК РФ). При этом ЖК РФ не предусматривает каких либо исключений в части направления или вручения сообщений, в отличие, к примеру, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду его месту жительства или месту нахождения и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК РФ, ст. 124 АПК РФ). Вместе с тем, обращает на себя тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанному с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (к примеру, таким адресом, в большинстве случаев, может служить  адрес  помещения  в  многоквартирном  доме).  В   этом  случае  по

 

 

 

1 Собрание законодательства РФ, 2000, № 41, ст. 4076

 

39

аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, хотя бы данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).

По решению общего собрания возможно установление любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет возможные иные такие способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. К примеру, по решению общего собрания таким способом в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи.

В ЖК РФ предусмотрен и другой способ осуществления уведомления о планируемом проведении собрания, который, по сравнению с вышеназванными, является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрании и наличия у всех собственников свободного доступа в такое помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.

ЖК РФ устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В частности, в таком сообщении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, собственником какого помещения в доме он является), форма проведения данного собрания, дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестке дня данного собрания, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить ответы на вопросы о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Неполная и недостоверная информация о месте проведения собрания существенно нарушает интересы собственников и может явиться основанием для признания в судебном порядке недействительным решения этого собрания. При этом ЖК РФ не устанавливает требований к определению места проведения собрания, что может привести к косвенному нарушению прав собственников присутствовать на собрании, проводимом в форме очного голосования. Такие нарушения могут проявиться в том, что

 

40

некоторые недобросовестные собственники могут определить место проведения собрания, удаленное до такой степени от места нахождения самого дома, что многие собственники не смогут себе позволить оплатить проезд к месту собрания и обратно. Поэтому представляется, что общее собрание собственников должно проводиться в поселении (городе, поселке, селе), являющемся местом нахождения дома, если иное место его проведения не будет установлено решением общего собрания собственников. При этом в сообщении об общем собрании должна содержаться информация именно о конкретном таком месте (адрес конкретного помещения или двор дома перед конкретным подъездом и т.п.), которая позволила бы собственнику однозначно определить место сбора собственников для проведения их общего собрания. Конечно же не допустимо, чтобы место проведения собрания определялось в общих чертах - таким образом, чтобы "неугодный" собственник при всем своем желании не смог его обнаружить (к примеру, Российская Федерация, город Москва).

Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые, по - существу, относятся к документам постоянного хранения (в течение всей "жизни" дома как многоквартирного - пока существует орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется такое хранения должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.

Хотя ЖК РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола, достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, что указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщениях о проведении собрании, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также конкретной идентификацией лиц, принимающих участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.

Также во вводной части необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена по каждому собственнику информация о площади принадлежащего ему помещения в соответствующем

 

41

доме и, с учетом этого, количестве принадлежащих ему голосов) и будут подтверждать, что собрание имело кворум, то есть было правомочно принимать решения. И наконец, во вводной части должны содержаться имена, фамилии и отчества лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении и в случае годового собрания - по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.

Следующая часть протокола - повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщении о проведении собрании, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания).

Далее в протоколе отражаются основные положения выступлений, вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины "поставили на голосование1', "голосовали", "приняли решение", но строго придерживаться именно их не обязательно. Главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в этот вопрос по результатам обсуждения на собрании даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении и утверждении повестки.

Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).

В дальнейшем, оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо помещается для хранения в специально отведенное для этого место. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, то есть без совместного присутствия собственников путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то такие решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом такие решения должны храниться вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.

Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования таких документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия решения по тому или ному вопросу общим собранием.

Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания. Данная повестка формируется до начала проведения собрания и согласно части 5 статьи 45 сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня

 

42

проведения собрания) направляется каждому такому собственнику, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.

Данная повестка играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию, поскольку предварительно позволяет каждому из данных собственников оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками с учетом наличия группового интереса позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в данном собрании либо может выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня.

Именно поэтому ЖК РФ устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не праве принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения собственник не только не отказался бы от участия в собрания и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. По данному вопросу ЖК РФ категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается вопрос "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит две трети голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Такое требование, как часть всего правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом, играет важную роль в

 

43

процессе формирования общей воли собственников (принятия общим собранием решения). Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых решениях общим собранием и итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников, а именно - права потребовать, прежде всего, пересмотра общим собранием принятого решения и, в крайне случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным. Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении установленного требования.

Исходя из этого возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением десятидневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными? Очевидно, что невыполнение такого требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает. Вместе с тем, требование о доведении такой информации, в некоторой степени, напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и последствий нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.

Решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе, для тех, которые не принимали участие в голосовании. Поэтому правомерно ли считать обязательными и соответственно подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что, с учетом возможности проведения заочного голосования, ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без доведения его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать по каким вопросам приняты положительные решения и, соответственно, какие из данных решений являются для них обязательными. Это подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ также связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с заявлением, узнал или должен был узнать о таком принятом решении. Однако, не следует также забывать о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, которые не принимали участие в собрании и не знают о принятых решениях, некоторые из которых могут

 

44

нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения только срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования.

В любом случае, решение данного вопроса целиком ложится на усмотрение суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению здесь отсутствуют.

Установленное ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме на участие в общем собрании таких собственников с правом голоса по всем вопросам его компетенции является частью прав таких собственников на управление многоквартирном домом, общее имущество в котором находится у них в общей долевой собственности. Право на обжалование принятых на таких собраниях решений также охватывается правом указанных собственников на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц как собственников общего имущества.

Собственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников. Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, нарушение правил о компетенции общего собрания, отсутствие кворума, выход за пределы повестки дня собрания, решение принято простым большинством голосов, хотя по ЖК РФ требовалось квалифицированное большинство), во-вторых, собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против такого решения, и, в-третьих, решением нарушены его права и законные интересы. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным. При этом заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Возникает вопрос является ли этот срок - сокращенным сроком исковой давности, и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные статьями ст. 195, 196 - 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается. Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что ставит в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК РФ предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории). Тем не менее, представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока - срок на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько не разработана, что активное обращение к

 

45

подобным срокам ни к чему иному, кроме правовой неопределенности и даже ошибкам, привести не может. Аргумент о том, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя.

Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со статьей 205 ГК РФ. Вместе с тем, четкую позицию по этому поводу должна сформировать судебная практика.

Суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.

При этом обращает на себя тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие "существенные нарушения''. Таким образом он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение. Вместе с тем, достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительными, следует отнести в частности: несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством вместо квалифицированного).

Проведение собрания у большинства ассоциируется с залом, президиумом, графиком, подсчетом поднятых рук. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийно -профсоюзного и по существу, и по форме. В частности, его можно провести и без совместного личного присутствия сособственников. ЖК РФ предусматривает несколько способов проведения такого собрания.

Общее собрание проводимое в форме очного голосования предполагает личное совместное присутствие сособственников для обсуждения и принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня. Такая форма основывается на самом содержании слова "собрание" - "обсуждение каких - нибудь вопросов собравшимися где - нибудь людьми"1. Поэтому законодатель прямо не выделяет в ЖК РФ такую форму проведения собрания (в форме очного голосования),  предполагая,  что  она заложена  в  самом  содержании  слова

 
   

 

1 Малый толковый словарь русского языка. М.: Рус. Яз., 1993, С. 551.

 

46

"собрание". Соответственно все положения главы 6 ЖК РФ, касающиеся вопросов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, полностью распространяются на случаи проведения общих собраний в очной форме.

Одновременно, ЖК РФ в качестве специального предмета правового регулирования выделяет отношения, возникающие в связи с проведением общих собраний без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме - в форме заочного голосования. Такой предмет правового регулирования имеет свою специфику, которая основывается на фактическом отсутствии собравшихся где - либо людей. Общее собрание в форме заочного голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает, в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня, использование только письменной формы голосования. Поскольку собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного участка перед подъездами № 2 и 3 дома; 2) определение места размещения детской площадки; 3) определение периодичности проведения ремонта подъездов и т.п., то понятно, что ответить на них однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного их обсуждения собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут ставиться на голосование).

Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а внеочередного -собственники - инициаторы его созыва. Такой вывод можно сделать, с учетом комплексного анализа частей 1 и 5 статьи 45 ЖК РФ, которые соответственно предусматривают: проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием, и проведение внеочередного - в зависимости от того, какая форма указана собственником - инициатором в сообщении о его проведении.

При этом на общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения главы 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45, 46, 48 ЖК РФ), с учетом установленных ЖК РФ отдельных особенностей, связанных с порядком признания лиц, принявших участие в собрании, и порядком оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В частности, в соответствии с частью 2 статьи 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, которые представили в письменном виде решения до даты окончания их приема по вопросам, поставленным на

 

47

голосование. Согласно части 5 статьи 45 ЖК РФ такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в таком сообщении также должны быть также указаны место или адрес, по которым передаются названные решения собственников. Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех сособственников о его проведении. Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили порядок проведения годового общего собрания, не предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может проводиться в форме заочного голосования.

Кроме того, следует иметь в виду, что решение собственника может быть признанным поступившим до установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем собрании считаются собственники (чьи голоса соответственно учитываются при определении кворума и результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания приема таких решений. Поэтому в случае направления собственником решения по почте основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления. ЖК РФ в данном случае выступает не в пользу такого собственника: он не признается принявшим участие если решение отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема решений приходится на нерабочий день, то с учетом статьи 193 ГК РФ, днем окончания срока приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий день.

Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, предусматривает часть 3 статьи 47 ЖК РФ. В частности, согласно данной части в указанном решении должны быть указаны:

-                сведения о лице, участвующем в голосовании (сведения о собственнике помещения в соответствующем доме1: ФИО и паспортные данные, если таким собственником является физическое лицо, или наименование юридического лица и данные свидетельства о его государственной регистрации, если таким собственником является юридическое лицо);

 

 
   

 

1 То что должны быть указаны сведения о собственнике помещения в соответствующем доме подтверждает пункт 2 части 3 статьи 47 ЖК РФ.

 

48

-         сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном     доме     (таким     документом     может     быть свидетельство о государственной регистрации права собственности (если    право    зарегистрировано     в     органе,     осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо договор купли - продажи, мены, дарения, приватизации    квартиры    либо    иной    документ,    являющийся основанием возникновения права собственности на помещение);

-               решения    по    каждому    вопросу    повестки    дня,    выраженные формулировками   "за",   "против"   или   "воздержался"   (варианты голосования      по      вопросам      повестки      дня,      выраженные формулировками "за",  "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным.

Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. Поэтому, хотя ЖК РФ прямо    * не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи лицом,    S оформившим    решение    собственника    по    вопросам,    поставленным    на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что     | такое решение должно быть подписано этим лицом. При этом как следует из    1 пунктов 1 и 2 части 3 статьи 47 ЖК РФ лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в соответствующем доме. Однако, это не означает,   что   в   случае   проведения   общего   собрания   в   форме   заочного голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. Такой вывод следует из части 1 статьи 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица, участвующего   в   голосовании.   Однако,   в   соответствии   с   той  же  частью названный собственник вправе осуществлять голосование, в данном случае оформить  решение   в   письменном  виде,   как  лично,   так   и   через   своего представителя.     Таким     образом,     при     проведении     общего     собрания собственников   помещений   в   многоквартирном   доме   в   форме   заочного голосования    решение    собственника    по    вопросам,    поставленным    на голосование,  может быть  оформлено его  представителем.  В  этом случае, решение подписывается представителем и, с учетом части 2 статьи 48 ЖК РФ, должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к   примеру,    доверенность    на   осуществление    голосования   либо,    если собственником    является    Российская    Федерация,     субъект    Российской Федерации     или     муниципальное     образование,     акт     уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления).

 

49

Часть четвертая статьи 48 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Поэтому может сложиться впечатление, что ЖК РФ допускает проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в смешанной форме, то есть с одновременным использованием очной и заочной формы голосования (когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а часть других - путем представления до начала такого собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде).

Несмотря на то, что ЖК РФ допускает при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществление голосования путем оформления в письменном виде решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, это все таки не означает возможность проведения такого общего собрания в смешанной форме. На этот счет ЖК РФ категоричен.

В частности, применение ряда норм ЖК РФ непосредственно увязывается с обязательным предварительным выбором формы проведения собрания (см. например, требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания, когда, наряду с иными вопросами, должен быть решен вопрос о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование) - ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). При этом буквальный анализ нормы части 1 статьи 47 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель выделили только две альтернативные возможности принятия решения общим собранием: с проведением собрания и без проведения собрания (без совместного присутствия собственников). Именно вторая указанная возможность позволяет собственнику или его представителю осуществить в установленном порядке голосование по вопросам, включенным в повестку дня, не присутствуя на собрании. Иных случаев осуществления собственниками или их представителями голосования без присутствия на собрании ЖК РФ не предусматривает.

Поэтому осуществлять голосование собственник или его представитель на собрании, проводимом в форме очного голосования, вправе только в том случае, если кто-либо из них явится в место проведения такого собрания. Кворум будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.

Фактически, принятие решения о проведении собрания в форме очного голосования предполагает, что вопросы, включенные в повестку дня, не являются достаточно конкретными, когда каждый собственник мог бы, исходя из их содержания, однозначно выразить свою позицию (пример таких вопросов повестки дня: 1) определение основных критериев для выбора управляющей организации; 2) определение места размещения баков для сбора бытового мусора и т.п.) и требуют выяснения мнения собственников (заслушивания всех

 

50

предложений путем дискуссии) до постановки конкретного варианта решения вопроса, включенного в повестку дня, на голосование. Даже если вопрос будет сформулирован более или менее конкретно, в ходе его обсуждения на собрании, содержание данного вопроса и варианты его решения могут получить дополнительную "окраску", частично изменяющую изначально заложенную концепцию его решения.

Поэтому ЖК РФ не допускает для такой формы проведения собрания возможность оформления решений собственников в письменном виде в порядке установленном для проведения собраний в форме заочного голосования (с предварительным их оформлением до проведения собрания), поскольку это могло бы заложить предпосылки для возможного искажения воли собственника, которую он выразит в таком решении относительно вопроса, включенного в повестку дня.

В тоже время, возможно оформление на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде). Это позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с частью 4 статьи 46 ЖК РФ, наряду с протоколами собраний, должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это привело бы к заведомому осложнению и замедлению процедуры голосования1.

Одновременно следует иметь в виду, что ЖК РФ содержит положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников.

В частности, согласно части 6 статьи 48 ЖК РФ в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами, с учетом пункта 3 части 3 статьи 47 ЖК РФ, являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила такое решение признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются. Если голосование проводится по нескольким вопросам, а нарушение указанного порядка допущено лишь по некоторым из них, указанное решение признается недействительным частично (в отношении вопросов, по которым не выражено

 

 

1 Годэмэ Е. усматривал одно из проявлений современного права в возрождении формализма, полагая, что в настоящее время есть тенденция увеличить число торжественных актов. Вместе с тем он тут же отмечал: "Слишком большое распространение этой системы было бы опасно: это повлекло бы за собой осложнения и затруднения деловых отношений" (Годэме Е. Общая теория обязательств. М.? 1948, С. 88).

 

51

однозначного мнения собственника), а в остальной части учитывается при подсчете голосов.

Невозможно исключить ситуацию, когда при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме очного голосования, выяснится, что решение какого - либо собственника, осуществившего голосование письменным способом (предоставившего свое письменное решение по вопросу, поставленному на голосование), в силу требования части 6 статьи 48 ЖК РФ следует признать недействительным.

Может сложиться и другая ситуация, когда при проведении указанного общего собрания в форме заочного голосования до окончания срока приема решений собственников выяснится, что одно из поступивших решений собственников должно быть признано в соответствии с указанными требованиями недействительным.

Возникает вопрос о возможности переголосования таким собственником соответственно до окончания собрания (если проводится в форме очного голосования) и до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования).

В данном случае представляется, что следует руководствоваться нормой, устанавливающей основное право собственника помещения в многоквартирном доме в отношениях по поводу общего имущества такого дома - голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Недействительные решения не выявляют волю собственников по тому или иному вопросу повестки дня, поэтому такие собственники считаются не проголосовавшим (их голоса не подсчитываются по всем позициям формулировок "за", "против" и "воздержался"). Поэтому если недействительность решений выяснится до окончания собрания (если проводится в форме очного голосования) или до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования), собственник, узнавший об этом, вправе осуществить повторное голосование соответственно до окончания собрания или истечения срока приема решений.

Раздел 2. Товарищество собственников жилья в системе управления многоквартирным домом

1. Создание товарищества собственников жилья

Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой

 

52

объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).

Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (см. 142 ЖК).

Необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях"1 от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

С учетом данного положения статья 135 ЖК РФ определяет, что целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же Кодексом способов управления таким домом (см. ст. 161 ЖК).

Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:

1) непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

 

 

 

1 СЗРФ. 1996. №3. Ст. 145.

 

53

2) реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.

Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном ЖК РФ порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Следует отметить, что ранее действовавшим и утратившим силу с 1 марта 2005 г. ФЗ "О товариществах собственников жилья"1 предусматривались похожие цели создания товарищества собственников жилья .

В частности, такое товарищество могло быть образовано домовладельцами (собственниками помещений в многоквартирном доме), во-первых, в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме и, во-вторых, для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. При этом товариществом признавалась также некоммерческая организация, создаваемая для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, где кондоминиумом признавался самостоятельный объект недвижимости - объект права, представляющий собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости.

В настоящее время ЖК РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:

- путем его учреждения; в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;

путем    реорганизации    жилищного     или    жилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.

Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ.

 
   

 

1 СЗРФ. 1996. №25. ст. 2963.

2 При этом в отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не упоминает понятие "кондоминиум". Все имущество в многоквартирном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникам помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений.

 

54

Путем учреждения товарищество собственников жилья может быть создано:

-                   в    существующем    многоквартирном   доме    лицами,    являющимися
собственниками помещений в этом доме;

-                   в    строящемся    многоквартирном    доме    лицами,    которым    будет
принадлежать право собственности на помещения в этом доме.

Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ.

В частности, ч. 1 данной статьи для случая, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства, непосредственно допускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме1.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Установление принадлежности того или иного лица к данному кругу возможно только при наличии соответствующих фактов, имеющих юридическое значение. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличие у конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие в принятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к таким документам в принципе можно было бы отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"2 от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17 названного Федерального закона указанный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную

 
   

 

1   Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не
соответствует ни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именно совместного
управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения,
пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2 СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 40.

 

55

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признать достаточным основанием для подтверждения права конкретного лица -участника долевого строительства - на участие в принятии решения о создании товарищества.

Вместе с тем следует обратить внимание на недостаточно верный подход, избранный законодателем, к определению круга лиц, имеющих право участвовать в принятии решения о создании товарищества при строительстве многоквартирного дома, поскольку в ч. 1 статьи 139 ЖК РФ приведены недостаточно однозначные критерии определения такого круга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты, например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющие однозначно определить соответствующий круг лиц). Так, в данной статье прямо указывается на необходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности на соответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует в принятии решения о создании товарищества (используется формулировка "будет принадлежать"). В то же время любой договор, предусматривающий переход права собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числе в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно, лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не приобретет, что исключает, учитывая положение статьи 139 ЖК РФ, легитимность его участия в принятии решения о создании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о создании товарищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить не представляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решения установления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначном возникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительства дома на помещения в этом доме.

Решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании. При этом согласно требованию ст. 139 ЖК РФ указанное общее собрание должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном для

 

 
   

 

 

1 СЗРФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

 

56

проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным (иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будут принадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которым будет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь такая доля определяется с учетом ст. 37 ЖК РФ. В частности, лицу, у которого возникнет в будущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.

Вопросы, связанные с созданием товарищества собственников жилья путем его учреждения в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме, регламентированы ст. 136ЖКРФ.

 

57

Так, согласно ч. 1 указанной статьи решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом (см. ст. ст. 45 и 161 ЖК):

непосредственное     управление     собственниками     помещений     в многоквартирном доме;

-   управление   товариществом   собственников   жилья   либо   жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом,
созданным   в   целях   удовлетворения   потребностей   граждан   в   жилье   в
соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;

- управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме. Соответственно, только в случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. При этом следует обратить внимание на то, что в отличие от нормы о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом ЖК РФ устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании товарищества. В частности, согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ для принятия такого решения требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.

Одновременно с принятием решения о создании товарищества собственников жилья общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять также решение об утверждении устава товарищества1.

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Учитывая, что

 

 
   

 

1 В тоже время, вопросы, связанные с созданием органов управления товарищества, ЖК РФ (ст. 145) относит уже к компетенции общего собрания членов товарищества.

 

58

ЖК РФ допускает возможность создания товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, устав товарищества, соответственно, может быть принят названными лицами с соблюдением указанных требований по голосованию.

ЖК РФ не устанавливает специальные требования к содержанию устава товарищества. Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. VI ЖК РФ решаются данным уставом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).

Необходимо учитывать, что ч. 3 ст. 135 ЖК РФ устанавливает требование к численному составу членов товарищества собственников жилья.

В частности, число создавших товарищество членов должно быть таким, чтобы им в совокупности принадлежало более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Учитывая же положения ч. 1 ст. 136 и ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, можно сделать вывод, что законодатель установил основное единственное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.

Важное требование, которое устанавливает ЖК РФ, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано прежде всего необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).

Ранее, до введения в действие ЖК РФ, признанный в настоящее время утратившим силу ФЗ "О товариществах собственников жилья1'1 допускал возможность образования кондоминиума, а соответственно, и товарищества собственников жилья в рамках отдельной части здания размером не менее

 
   

 

1 СЗРФ. 1996. №25. ст. 2963.

 

59

одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е. по существу в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного на тот период законодателем, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов достаточно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда), не нарушая при этом целостности других частей здания1.

В   настоящее   время   создание  нескольких  товариществ  собственников жилья в одном многоквартирном доме ЖК РФ не допускает.

Вместе   с   тем,   ч.   2   ст.   136   ЖК   РФ   предусматривается   создание    |
товарищества собственников жилья:                                                                                  |

1)   собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах,    '
имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы     I
инфраструктуры   и   расположенных   на   общем   земельном   участке2   или
нескольких смежных земельных участках;

2) собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной
семьи, дачных домов,  гаражей и других объектов,  имеющих общие сети
инженерно-технического  обеспечения,  другие  элементы  инфраструктуры и
расположенных   на   общем   земельном   участке   или   нескольких   смежных
земельных участках3.

 
   

 

1 Хотя некоторые авторы, несмотря на однозначное указание на это федерального закона, исключали такой критерий, как "невозможность сноса без нарушения целостности других частей здания", из оснований, ограничивающих создание кондоминиума в рамках одной блок-секции. К примеру, О.А. Городов указывал, что если "нарушения целостности в результате надстройки, реконструкции, перестройки части здания размером не менее одной блок-секции не происходит, что доказывается проектной документацией, - этого вполне достаточно для выделения части здания в отдельный кондоминиум" (Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону "О товариществах собственников жилья". СПб.: Питер, 2003. С. 32).

В тоже время, следует учитывать, что с учетом статьи 36 ЖК РФ не могут иметь место случаи, когда
несколько многоквартирных домов расположены на общем земельном участке. В соответствии с данной
статьей, а также статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" границы земельных участков должны быть определены под каждым многоквартирным домом и с
момента определения таких границ право собственности на такие участки переходит к собственникам
помещений в каждом из таких многоквартирных домов. Поэтому представляется, что законодателю в пункте 1
части 2 комментируемой статьи достаточно было установить критерий, связанный со смежностью земельных
участков.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что природа отношений, возникающих по поводу управления общим
имуществом  товариществом   собственников   жилья,   проистекает  из   отношений   по  управлению   общим
имуществом собственников помещений именно в многоквартирном доме. Это подтверждает самое первое
положение раздела 6 ЖК РФ, в соответствии с которым товариществом является объединение собственников
помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в
многоквартирном доме. В целом все положения указанного раздела построены исходя из указанной природы
отношений. В частности, как права и обязанности товарищества, так и органов управления товарищества,
непосредственно связаны с действиями в отношении общего имущества собственников помещений именно в
многоквартирном доме. Некоторая часть положений содержит отсылочные нормы к статьям 45 - 48 ЖК РФ,

 

60

При этом ЖК РФ не определяет, в каком порядке должны приниматься решения о создании товарищества собственников жилья вышеуказанными собственниками. Представляется, что до урегулирования законодателем данного вопроса с учетом ст. 7 ЖК РФ и ст. 6 ГК РФ могут применяться по аналогии, соответственно, нормы ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в одном многоквартирном доме и нормы ГК РФ о владении имуществом, находящимся в общей собственности.

Следующей немаловажной стадией создания товарищества собственников жилья является государственная регистрация данного товарищества в качестве юридического лица, поскольку ЖК РФ непосредственно определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц определен ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"1 от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ.

С учетом ст. 12 названного Федерального закона для государственной регистрации создаваемого товарищества в регистрирующий орган (территориальный орган Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества, указанному в уставе товарищества) должны быть представлены следующие документы:

подписанное уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создается товарищество, лицом заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей"2 от 19 июня 2002 г. № 439 ;

- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании товарищества;

устав    товарищества    (подлинник    или    засвидетельствованная    в нотариальном порядке копия);

 
   

 

регламентирующим правомочность, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок определения количества принадлежащих голосов и голосования на собрании. Даже если предположить, что собственниками жилых домов товарищество все таки создано, то неясно какую деятельность будет осуществлять данное товарищество, если в соответствии с частью 2 статьи 152 ЖК РФ товарищество может заниматься следующими видами деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. То есть законом вся деятельность товарищества обусловлена необходимостью управления общим имуществом в многоквартирном доме.

1 СЗ РФ. 2001. № 33 (часть I). ст. 3431.

2 СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2586.

 

61

- документ об уплате государственной пошлины (в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.33 части второй НК РФ1 она составляет 2000 рублей).

Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридического лица, согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества собственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа. При отсутствии специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение (как жилое, так и нежилое) в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.

В частности, согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья обязано иметь печать с обязательным указанием своего наименования на русском языке.

Открытие же банковского счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица . Расчетные операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров банковского счета открываются соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов в банках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченных банках РФ.

Необходимо также обратить внимание, что ЖК РФ воспроизводит установленный ст. 48 ГК РФ основополагающий принцип ответственности товарищества   собственников   жилья   как   юридического   лица   по   своим

 

 
   

 

1 СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.

2 Ст. 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц.

 

62

обязательствам всем своим имуществом. В частности, в качестве диспозитивного правила установлено, что товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам своих членов, а члены данного товарищества не отвечают по обязательствам указанного товарищества, за исключением случаев, прямо предусмотренных ГК РФ либо уставом товарищества.

Так, с учетом п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.

2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, поскольку товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, его правоспособность как юридического лица всегда является специальной. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.

Части 1 и 2 статьи 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых ЖК РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.

Часть 1 указанной статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом затрагивают права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, но возможность их реализации согласно данной части, в отличие от ч. 2 данной статьи, не обусловливается требованием обеспечения соблюдения указанных прав и законных интересов. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 статьи 137 ЖК РФ права товарищества

 

63

в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечения эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано товарищество, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Часть 2 статьи 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что установление отдельного перечня прав товарищества, для реализации которых законодателем дополнительно предусматривается требование о соблюдении указанных прав и интересов, обусловлено исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений, затрагивающих вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонта общего имущества в многоквартирном доме, установления пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им, передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме, непосредственно относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо не подчеркивается исключительность указанной компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме, такой вывод можно сделать с учетом комплексного анализа статей ЖК РФ. В частности, в ст. 147 Кодекса непосредственно упоминается исключительная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, исключительность такой компетенции подтверждается установленным ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требованием о квалифицированном большинстве голосов, а именно не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, при принятии решений по вопросам, предусмотренным п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Соответственно, решения по указанным вопросам должны приниматься с соблюдением порядка, установленного ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

Заключаемые от имени товарищества собственников жилья правлением товарищества и его председателем сделки и совершаемые иные действия также не должны нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Относительно прав товарищества необходимо также иметь в виду, что согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется    исходя    из    доли    каждого    собственника   в    праве    общей

 

64

собственности на общее имущество в таком доме . Даже если собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то это не освобождает его от внесения соответствующих платежей. С таким собственником товарищество обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность корреспондируется с установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.

С учетом этого, ЖК РФ предоставляет товариществу собственников жилья право обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах, как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.

Если же в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были причинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков2. Такое право товарищества, применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, установлено ч. 4 статьи 137 ЖК РФ.

Как уже отмечалось, товарищество собственников жилья создается в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения

 

 
   

 

1 Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения (см. ст. ст. 37 и 39 ЖК).

Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов. Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

 

65

общим имуществом в многоквартирном доме. ЖК РФ, с учетом в том числе данных целей создания товарищества собственников жилья, определяет основные обязанности такого товарищества.

В частности, согласно ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:

1)   обеспечивать выполнение требований главы  13 ЖК РФ, положений
других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также
устава товарищества ;

2)                        заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в
многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме,
не являющимися членами товарищества;

3)      выполнять     в     порядке,     предусмотренном     законодательством,
обязательства по договору ;

4)  обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего
имущества в многоквартирном доме;

5)    обеспечивать    выполнение    всеми   собственниками   помещений   в
многоквартирном   доме   обязанностей   по   содержанию   и   ремонту   общего
имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей
собственности на данное имущество3;

6)                 обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников
помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка
владения, пользования и распоряжения общей собственностью4;

7)  принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения
действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и
в установленных законодательством пределах распоряжения собственников

 
   

 

1 Необходимо иметь в виду, что в случае осуществления товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такого товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации по указанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которому такое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК РФ). При этом с учетом п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере государственной регистрации юридических лиц, вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц.

Надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.

Это достигается повседневной работой органов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

4 Особенность по обеспечению товариществом собственников жилья соблюдения указанных прав и законных интересов заключается в том, что общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью такого товарищества и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Предусматриваемая ЖК РФ реализация прав по владению, пользованию и распоряжению товариществом собственников жилья указанным имуществом должна осуществляться в строгом соответствии с компетенцией органов управления товариществом и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

66

помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами .

3. Органы управления товарищества собственников жилья: общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

В соответствии с ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом -несуществующей реально и порожденной правом фиктивной конструкцией, которая не обладает собственной волей и не способна изъявлять ее вовне и, следовательно, не может сама по себе приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности. Процессы волеобразования и волеизъявления связаны с мышлением, присущим способным мыслить субъектам, к которым не может быть отнесен фиктивный субъект. Поэтому с учетом п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Это означает, что в вопросах формирования и выражения воли товарищества мы имеем дело с волей и действиями его органов, выступающих I от имени товарищества. Именно органы товарищества формируют и выражают волю товарищества, и именно посредством совершаемых ими действий товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности. Действия органов товарищества рассматриваются как действия самого товарищества. При отсутствии сформированных органов товарищество будет "мертвым" субъектом права, неспособным на осуществление какой-либо деятельности.

Органы товарищества являются обязательным элементом внутренней структуры управления товарищества, который характерен для любого юридического лица. В частности, управленческие решения в товариществе собственников жилья принимаются по воле лиц, входящих в состав органов управления товарищества, и в итоге считаются решениями самого товарищества. При этом органы управления товарищества собственников жилья осуществляют не только принятие решений, но и текущее ведение дел, связанных с реализацией возможностей владения, пользования и в установленных пределах распоряжения имуществом товарищества.

В целом можно выделить следующие основные признаки, присущие органу управления товарищества собственников жилья:

 

 
   

 

1 В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.

 

67

-     орган управления товарищества - это организационно оформленный
структурный элемент товарищества,  представленный  несколькими членами
товарищества либо всеми членами такового;

-     орган управления товарищества образуется в соответствии с порядком,
определенным ЖК РФ и уставом товарищества;

-     орган управления товарищества обладает определенными полномочиями,
реализация которых осуществляется в пределах его собственной компетенции.

При этом следует обратить внимание на то, что органы товарищества собственников жилья формируются особым образом - только из членов товарищества, которые одновременно являются собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, что управление указанным домом реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно - через органы товарищества.

ЖК РФ к органам управления товарищества собственников жилья относит:

-     общее собрание членов товарищества;

-     правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются коллегиальными органами, первый из которых состоит из всех членов товарищества, второй - из определенного, более ограниченного, числа членов товарищества1. Данные органы по отношению друг к другу располагаются согласно определенной иерархии, поскольку правление товарищества не только избирается общим собранием членов товарищества, но и в своей деятельности подотчетно ему. Это связано с тем, что общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества, а правление товарищества - исполнительным органом управления товарищества.

По существу задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом сводится к формированию воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица, к определению концептуальных подходов в решении наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. К примеру, общее собрание членов товарищества утверждает годовой план о финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также решения по вопросам, связанным с внесением изменений в устав товарищества, избранием   правления   и   ревизионной   комиссии   (ревизора)   товарищества,

 
   

 

1 Мейер Д.И. относительно коллегиальности органов управления юридического лица отмечал, что "большей частью несколько физических лиц составляют орган юридического лица". При этом он также обращал внимание на то, что "орган юридического лица - совокупности лиц физических - может быть составлен или таким образом, что несколько физических лиц составляют орган юридического лица, или все лица, входящие в состав юридического лица, в совокупности составляют его орган" (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1.М., 1997. С. 127).

 

68

установлением размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образованием специальных фондов товарищества, определением направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества.

Правление же товарищества как исполнительный орган товарищества обеспечивает оперативное управление текущей деятельностью товарищества и непосредственно реализует волю товарищества как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества, при ведении дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е. организует выполнение таких решений. При этом правление товарищества обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или к компетенции общего собрания членов товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Общее собрание членов товарищества состоит из всех членов товарищества. Именно через данный орган любой член товарищества может выразить свою волю по наиболее важным вопросам деятельности товарищества и тем самым реализовать предоставленное ему право на участие в управлении не только товариществом, но и соответствующим многоквартирным домом в целом.

Необходимо иметь в виду, что согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членами товарищества собственников жилья вправе стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество (т.е. физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование, имеющие на праве собственности жилое или нежилое помещение в таком доме). При этом одновременно данная статья устанавливает основополагающие принципы членства в товариществе: индивидуальность (личная инициатива) и добровольность. Это предполагает, что членство в товариществе собственников жилья возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и соответственно, принудительное членство в товариществах собственников жилья не допускается законом ни при каких условиях1.

 

 
   

 

1 Данное правило в полной мере учитывает Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" от 3 апреля 1998 г. № 10-П (СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794), которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ "О товариществах собственниках жилья", которые предусматривали обязательность членства в товариществе собственников жилья для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.

 

69

Норма ч. 1 ст. 143 ЖК РФ относительно членства в товариществе императивна, поскольку, кроме заявления1 о вступлении в члены товарищества собственников жилья, не предусматривает каких-либо дополнительных условий возникновения членства в товариществе. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственников жилья у собственника помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, и в связи с этим установление каких-либо дополнительных требований в уставе товарищества, к примеру о необходимости для приобретения членства в товариществе внесения вступительного взноса2, рассмотрения или утверждения заявления о вступлении в члены товарищества общим собранием членов товарищества или правлением товарищества, недопустимо. При этом следует учитывать, что праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение о нем сведений в список членов товарищества . Соответственно, невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку ЖК РФ не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.

Возвращаясь к вопросу об общем собрании членов товарищества обращает на себя внимание обстоятельство, связанное с аутентичностью составов такого общего собрания и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ст. 44 ЖК). В частности, поскольку членами товарищества собственников жилья являются только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, по существу

 
   

 

1 ЖК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено заявление о вступлении в члены товарищества: письменной или устной. Вместе с тем представляется, что данное заявление должно быть оформлено в письменной форме, поскольку именно данная форма позволяет однозначно определить волю конкретного лица о вступлении в товарищество и произвести идентификацию данного лица как собственника помещения в многоквартирном доме. Это также во многом обусловливается необходимостью документирования деятельности товарищества как для внутренней отчетности, так и для отчетности перед налоговыми и иными контролирующими органами. Именно заявления служат основными доказательствами о наличии членства в товариществе у определенного количества собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем письменная форма таких заявлений обеспечивает возможность ведения предусмотренного п. 7 ст. 148 ЖК РФ списка членов товарищества, выявления обстоятельств, служащих основанием для ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК), выявления финансовых обязательств собственников помещений в многоквартирном доме в связи с их членством в товариществе, исключает возможные злоупотребления и т.п. Необходимость оформления в письменной форме заявления о вступлении в члены товарищества косвенно подтверждается тем, что заявление о выходе из членов товарищества может быть оформлено только в письменной форме. В частности, ч. 3 ст. 143 ЖК РФ возможность прекращения членства в товариществе обусловливает подачей заявления о выходе из членов товарищества, т.е. действием, связанным с передачей указанного заявления. Достаточно очевидно, что данное действие может быть осуществлено только в случае, если указанное заявление будет оформлено в письменной форме. При этом следует иметь в виду, что заявления от имени собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся несовершеннолетними, либо признанными судом недееспособными, либо ограниченными судом в дееспособности гражданами, подаются с учетом положений гл. 3 ГК РФ.

2 Такой вид взноса упоминается в ст. 151 ЖК РФ.

3 В соответствии с п. 7 ст. 148 ЖК РФ ведение списка членов товарищества является обязанностью правления
товарищества.

 

70

субъектный состав общего собрания членов товарищества аналогичен составу общего собрания собственников помещений в таком доме, а если не все собственники помещений в этом доме подали заявления о вступлении в данное товарищество, общее собрание членов товарищества представляет собой "усеченный" состав общего собрания собственников помещений в указанном доме.

Очевидная коллегиальность1, а также многосубъектный состав общего собрания членов товарищества осложняют на практике возможность обеспечения его функционирования на постоянной основе. Поэтому названный орган не функционирует постоянно и созывается по мере необходимости. При этом ЖК РФ не определяет каких-либо сроков, периодичности и порядка его созыва. В соответствии с ч. 1 ст. 146 ЖК РФ указанный порядок должен быть отражен в уставе товарищества. Вместе с тем, учитывая, что товарищество как минимум раз в год должно собираться для утверждения годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении, можно сделать вывод о необходимости ежегодного проведения общего собрания членов товарищества.

Кроме того, поскольку ЖК РФ не определяет, какое лицо или какой орган может инициировать вопрос о созыве общего собрания членов товарищества, данный вопрос также должен быть решен в уставе товарищества. При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 8 ст. 148 ЖК РФ вопрос, связанный с созывом общего собрания членов товарищества, отнесен к обязанности правления товарищества. Однако это не исключает возможность предоставления уставом товарищества права инициирования созыва указанного собрания также и члену товарищества, либо не являющемуся членом товарищества собственнику помещения в многоквартирном доме, либо любому иному лицу, поскольку в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ обязанность направления уведомления о проведении собрания возлагается именно на лицо, по инициативе которого созывается собрание.

Следует также помнить, что в любом случае каждый член товарищества как собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, вправе в любое время инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.

Одновременно, представляется целесообразным в уставе товарищества предусмотреть возможность приглашения для участия в общем собрании членов товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, с правом совещательного голоса. Это позволит выяснять мнение данных собственников по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, и в некоторой

 

 
   

 

1 Принцип коллегиальности позволяет объединить знания, опыт и интересы разных членов товарищества, сформировать в рамках единого органа информационный обмен, основанный на обнародовании имеющейся у каждого члена товарищества информации, связанной с управлением многоквартирным домом, способствует лучшему исполнению принятых решений, поскольку заранее согласовывает интересы членов товарищества, укрепляет авторитет органа как в товариществе, так и, в целом, в многоквартирном доме за счет солидарности и общих интересов членов товарищества.

 

71

степени сглаживать возможные конфликты интересов членов товарищества и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

В случаях, когда требуется принятие решения, выходящего за рамки компетенции общего собрания членов товарищества, такая процедура совместного обсуждения может в дальнейшем облегчить принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом может возникнуть вопрос о необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, в случае, к примеру, когда все названные собственники являются членами товарищества. ЖК РФ не дает однозначного ответа на данный вопрос. Вместе с тем, учитывая установленное требование о необходимости ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК), а также особую процедуру его проведения, оформления и хранения его решений, а также обжалования таких решений (ст. ст. 46-48 ЖК), представляется, что такое общее собрание не может подменяться общим собранием членов товарищества.

Необходимо также обратить внимание на то, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, выступая в качестве органа управления таким домом, наделено по отношению к высшему органу управления товарищества собственников жилья особыми полномочиями, i которые проявляются в праве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества, если члены такого товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. ст. 141 ЖК).

ЖК РФ устанавливает требование об обязательном и заблаговременном уведомлении каждого члена товарищества собственников жилья о проведении общего собрания членов такого товарищества. Данное требование заключается в том, что лицо, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества собственников жилья, обязано сообщить всем членам товарищества о планируемом проведении общего собрания членов товарищества не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В частности, согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ в указанный срок названное лицо обязано вручить уведомления о проведении общего собрания членов товарищества всем его членам под расписку или направить данные уведомления заказными письмами посредством почтового отделения.

Соответственно, уведомление о проведении общего собрания членов товарищества может осуществляться только двумя способами:

-    путем   непосредственного   вручения   уведомления   каждому   члену
товарищества собственников жилья под расписку;

-   путем  направления  уведомления  почтовым  отправлением  (заказным
письмом).

 

72

При этом использование иного способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества, в том числе возможность его определения в уставе товарищества, ЖК РФ не допускает.

В уведомлении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; сведения, подтверждающие его право созыва общего собрания членов товарищества, к примеру, то, что он является членом товарищества либо собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, либо иные сведения, в зависимости от того, как с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ вопрос о порядке созыва такого собрания решен в уставе товарищества), дате, месте, времени проведения и повестке дня такого общего собрания.

Также как и для общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ (ч. 3 ст. 146) устанавливает основное требование для проведения общего собрания членов товарищества -правомочность данного собрания, т.е. необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения (осуществлять реализацию своих правомочий - прав как органа управления товариществом в пределах установленной компетенции). При этом ЖК РФ выделяет два таких условия.

Первое из них связано с определением правомочности общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Данная статья ЖК РФ устанавливает правило правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в соответствии с ч. 3 этой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Таким образом, одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества (их представителей), которым как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса (пропорциональные доле указанных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в таком доме), составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме.

Кроме того, следует также обратить внимание на то, что правомочность общего собрания членов товарищества должна определяться и в соответствии с уставом товарищества. Поэтому уставом товарищества могут быть предусмотрены   более   жесткие  требования  к   определению   правомочности

 

73

общего собрания членов товарищества1. При этом уставом товарищества не может быть снижена установленная ст. 45 ЖК РФ "планка" голосов в 50%, поскольку, даже если такое снижение будет допущено в уставе товарищества, общее собрание членов товарищества, на котором будут присутствовать члены товарищества, обладающие 50% голосов или менее, нельзя будет признать правомочным, учитывая императивность требования ч. 3 ст. 146 ЖК РФ об определении правомочности данного собрания в соответствии со ст. 45 ЖК РФ2.

Второе из условий, при наличии которых общее собрание членов товарищества может быть признано правомочным, заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей). Поэтому в случаях, когда на общем собрании членов товарищества собственников жилья хотя и присутствует более половины членов такого товарищества (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов (пропорциональным доле данных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество) либо когда члены такого товарищества (их представители) хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины членов товарищества (их представителей), общее собрание членов товарищества собственников жилья не может быть признано правомочным3.

Необходимо также иметь в виду, что правомочность общего собрания членов товарищества должна быть определена к моменту начала его проведения (открытия собрания). Для этого непосредственно до начала проведения общего собрания, должна проводиться регистрация прибывших на это собрание членов товарищества. Такая регистрация может быть организована либо лицом, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества, либо правлением товарищества, если собрание созывается   данным    органом    управления    товарищества.    По    окончании

 

 
   

 

В частности, уставом товарищества может быть установлено такое условие правомочности общего собрания
членов товарищества, как, к примеру, необходимость присутствия членов товарищества (их представителей),
которым принадлежит более 60% голосов от общего числа голосов.

Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" (п. 1 ст. 35) распространял правила об
установлении  правомочности  общего  собрания  домовладельцев  (собственников  помещений  в  доме)  на
установление   правомочности   общего   собрания   членов   товарищества   при   том   условии,   что   "иное   не
предусмотрено уставом товарищества". В отличие от названного Федерального закона в первом предложении ч.

3    комментируемой    статьи    законодатель    использовал    союз    "и",    что    предполагает    необходимость
одновременного учета требований о правомочности как ст. 45 ЖК РФ, так и устава товарищества. При этом,
учитывая более высокую юридическую силу ЖК РФ по отношению к уставу товарищества, данный устав не
может содержать положения, противоречащие названной статье ЖК РФ.

3 Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что установление законодателем указанных требований для общего собрания членов товарищества обусловлено необходимостью обеспечения баланса, с одной стороны, интересов не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, самих членов товарищества, выступающих одновременно в качестве указанных собственников, в отношении общего имущества в таком доме, и, с другой стороны, интересов членов товарищества в отношении имущества и хозяйственной деятельности товарищества.

 

74

регистрации в обязательном порядке устанавливается правомочность общего собрания членов товарищества, о чем делается сообщение общему собранию членов товарищества.

ЖК РФ определяет категории должностных лиц товарищества, которые обязаны вести общее собрание членов товарищества, т.е. исполнять обязанности председательствующего на таком собрании.

В частности, в виде общего правила указанной частью комментируемой статьи обязанность по ведению общего собрания членов товарищества возложена на председателя правления товарищества, который избирается членами правления товарищества из своего состава. В случае отсутствия председателя правления товарищества общее собрание членов товарищества может вести его заместитель. Если же отсутствует и заместитель председателя правления, то согласно ст. 146 ЖК РФ исполнять функции председательствующего на общем собрании членов товарищества может один из членов правления товарищества. В данном случае вопрос, связанный с определением конкретного члена правления товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, может быть решен членами товарищества путем голосования на таком общем собрании1.

■Л

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, ЖК РФ определяет в ст. 145. Данный перечень является открытым, поскольку компетенция высшего органа управления товариществом может быть расширена за счет вопросов, отнесенных к компетенции указанного органа как ЖК РФ, иным федеральным законом, так и уставом товарищества.

Составляющие компетенции общего собрания членов товарищества могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые, хотя это разграничение в известной степени условно.

 

 
   

 

1 Одновременно может возникнуть вопрос о допустимости проведения общего собрания членов товарищества в случае отсутствия на таком собрании председателя правления товарищества, его заместителя и всех иных членов правления товарищества. Представляется, что при любых обстоятельствах правомочность общего собрания членов товарищества не может ставиться под сомнение, если такое собрание соответствует критериям правомочности, определенным в соответствии с ч. 3 ст. 146 ЖК РФ. При этом необходимо обратить внимание, что согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества. Соответственно, возможность реализации таким органом своих правомочий не может зависеть от бездействия членов правления товарищества - исполнительного органа управления товарищества, который в соответствии с ч. 4 ст. 147 ЖК РФ подотчетен общему собранию членов товарищества. Поэтому сам факт отсутствия всех членов правления товарищества на общем собрании членов товарищества или их отказ от ведения общего собрания членов товарищества не является каким-либо ограничением для проведения данного собрания. В тоже время, желательно, чтобы для таких ситуаций вопрос, связанный с порядком определения конкретного члена товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, был решен в уставе товарищества (к примеру, в уставе товарищества может быть предусмотрено, что в случае возникновения рассматриваемой ситуации с момента открытия общего собрания членов товарищества и до явки на данное собрание одного из членов правления председательствующим на таком собрании является лицо, инициировавшее его проведение (если таким лицом был член товарищества), либо любой член товарищества, определенный непосредственно на данном собрании членами товарищества путем голосования).

"Компетенция" (от лат. competentia) - принадлежность по праву, т.е. круг полномочий. Термин "компетенция" характерен для определения вертикальных властных правоотношений между управляемым и управляющим субъектом.

 

75

Организационные функции общего собрания членов товарищества основаны на его полномочиях, перечисленных в ч. 2 статьи 145 ЖК РФ, а именно:

-      внесение изменений в устав товарищества - в отличие от процедуры его
принятия при создании товарищества, предусматривающей принятие решения
общим   собранием   собственников   помещений   в   многоквартирном   доме
большинством голосов от общего числа голосов всех данных собственников
(см. ст. 135 ЖК), изменения в него вносятся на основании решения общего
собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от общего
числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;

-      принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества с учетом
оснований и порядка, установленных гражданским законодательством (см. ст.
ст.  140 и  141  ЖК); при этом решения по данным вопросам принимаются
большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов
товарищества;

-      избрание правления товарищества - из числа членов товарищества на
срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (см. ст.
147 ЖК); при этом решение по данному вопросу принимается большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов
товарищества;

-      избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества - на срок не
более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной
комиссии товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно
являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии или
ревизор товарищества не обязательно должны являться членами товарищества;
при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от
общего    числа    голосов    присутствующих    на    общем    собрании    членов
товарищества;

-      образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного
фонда,    фонда    на    восстановление    и    ремонт    общего    имущества    в
многоквартирном доме и его оборудования, - в порядке, установленном общим
собранием членов товарищества; цели использования (расходования) средств
фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества; резервный фонд
может   использоваться   на   цели   обеспечения   непредвиденных   расходов   и
покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться
для  целей  капитального  ремонта,   реконструкции  многоквартирного  дома,
ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе
оборудования;  кроме того,  может быть  принято решение  об  образовании
любого иного специального фонда (см. ст.  151 ЖК), при этом решение об
образовании специального фонда товарищества принимается большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов
товарищества;

-      утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и
отчета о выполнении такого плана - предполагается необходимость ежегодно

 

76

проводить общее собрание членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на указанные документы (см. ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждение указанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

-   рассмотрение   жалоб   членов   товарищества   на   действия   правления
товарищества    и    его    председателя,    ревизионной    комиссии    (ревизора)
товарищества;

-          принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в
отношении    работников,    в    обязанности    которых    входит    обслуживание
многоквартирного дома, положения об оплате их труда, - данные документы
являются локальными нормативными актами товарищества, которые должны
регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества,
основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров,
заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, время
отдыха,   применяемые   к   работникам   товарищества   меры   поощрения   и
взыскания, иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе,
а также определить вид,  систему оплаты труда работников товарищества,
размеры   их   окладов,   премий,   иных   поощрительных   выплат;   разработать
указанные документы и вынести их на утверждение общего собрания членов
товарищества обязан председатель правления товарищества (см. ст. 149 ЖК);
при   этом   решения    о    принятии   и    изменении    указанных   документов
принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих
на общем собрании членов товарищества;

-          определение размера вознаграждения членов правления товарищества -
размер такого вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в
зависимости   от   объема   возложенных   на   каждого   из   членов   правления
обязанностей и результатов их выполнения; при этом решения по данному
вопросу   принимаются   большинством   голосов   от   общего   числа   голосов
присутствующих на общем собрании членов товарищества.

К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ можно отнести полномочия:

-  по установлению размера обязательных платежей и взносов членов
товарищества - такие платежи и взносы составляют основную доходную часть
финансового плана (бюджета) товарищества, в связи с чем расчет их размеров
должен производиться  одновременно с  составлением указанного плана на
очередной год, с учетом закладываемой в него расходной части, включающей в
себя расходы,  связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и
капитальному    ремонту    общего    имущества    в    многоквартирном    доме;
представляется, что для упрощения расчета конкретного размера обязательного

 

77

платежа и взноса каждого из членов товарищества в части содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к примеру, если установлено 20 руб. с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200 руб.); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

-          по решению вопросов, связанных с получением заемных средств, в том
числе банковских кредитов, - это означает, что договор займа и кредитный
договор    могут    быть    заключены    правлением    товарищества    или    его
председателем   только   на   основании   принятых   общим   собранием   членов
товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займа
могут быть как денежные средства, так и вещи,  определяемые родовыми
признаками; предметом кредитного договора могут быть только денежные
средства, предоставляемые по такому договору банком или иной кредитной
организацией; договор займа относится к реальным договорам и считается
заключенным с момента передачи денег или вещи (ей); кредитный договор
относится к консенсуальным договорам, и его заключение влечет обязанность
банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства в
установленные сроки и в обусловленном объеме; договор займа и кредитный
договор заключаются товариществом по правилам гл. 42 ГК РФ; при этом
решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее 2/3
голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;

-          по определению направлений использования дохода от хозяйственной
деятельности товарищества - денежные средства, полученные в виде дохода от
хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих
расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства
которых   расходуются   на   цели,   предусмотренные   уставом   товарищества;
дополнительные  доходы,   т.е.   доходы,  дополнительно   полученные  в  ходе
исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества, могут
быть направлены и на иные цели, указанные в уставе товарищества (см. ст. 152
ЖК); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством не
менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;

- по принятию решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее
имущество в многоквартирном доме - при принятии данных решений следует
учитывать, что в этом случае могут быть затронуты интересы не являющихся
членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в
котором создано товарищество, и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ вопросы, связанные с
передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме, отнесены
к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме; при
этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от
общего числа голосов всех членов товарищества.

 

78

Учитывая особое положение общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товарищества, ч. 4 ст. 145 ЖК РФ предусматривает возможность решения им вопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управления товариществом - правления товарищества (о компетенции данного органа см. ст. 147 ЖК).

Следует дополнительно обратить внимание, что решения по вопросам, указанным в п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (связанные с реорганизацией и ликвидацией товарищества, получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, направлением использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, предоставлением в аренду или передачей иных прав на общее имущество в многоквартирном доме), должны приниматься не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (их представителей), т.е. квалифицированным большинством голосов. Для принятия решений по иным вопросам не требуется квалифицированного большинства голосов. Данные решения принимаются большинством голосом от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества (их представителей), т.е. простым большинством голосов. При этом в данном случае простое большинство голосов, в отличие от квалифицированного большинства, определяется не от общего числа голосов, принадлежащих всем членам товарищества, а только от совокупного числа голосов членов товарищества, присутствующих на собрании.

Соответственно, это означает, что, даже если конкретное общее собрание членов товарищества является в силу ч. 3 ст. 146 ЖК РФ правомочным, но в нем принимают участие члены товарищества, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), указанным в п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

ЖК РФ непосредственно не устанавливает порядок определения количества голосов, которым обладает каждый член товарищества1.

Вместе с тем согласно ч. 3 ст. 146 ЖК РФ определение правомочности общего собрания членов товарищества осуществляется в том числе в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, т.е. обусловливается необходимостью подсчета количества голосов, которые принадлежат присутствующим на таком собрании членам товарищества как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество. При этом необходимо также обратить внимание на то, что с учетом ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых должен нести член товарищества как собственник помещения в данном доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в

 
   

 

1 Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья", в отличие от ЖК РФ, непосредственно устанавливал порядок определения количества голосов, принадлежащих члену товарищества. В частности, п. 2 ст. 35 названного Федерального закона в качестве общего требования предусматривал правило пропорциональности указанного количества голосов доле члена товарищества как домовладельца (собственника помещения) в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (многоквартирном доме). При этом иной порядок определения количества голосов мог быть установлен уставом товарищества.

 

79

таком доме, которая согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Поэтому представляется, что количество голосов, которые принадлежат каждому члену товарищества на общем собрании членов товарищества, должно быть равным количеству голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, т.е. должно быть пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения. При этом поскольку в отличие от ранее действовавшего законодательства, в частности ФЗ "О товариществах собственников жилья1' (см. ст. 9 этого Закона), ЖК РФ не допускает определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по соглашению между собственниками помещений в таком доме, представляется, что уставом товарищества не может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих членам товарищества.

По общему правилу решения общего собрания членов товарищества должны оформляться протоколами. В протоколе должны быть отражены сведения о количестве членов товарищества, присутствующих на данном собрании, и количестве принадлежащих им голосов, а также все вопросы, обсуждавшиеся в ходе проведения общего собрания, в том числе принятые общим собранием решения и итоги голосования. Порядок оформления протоколов общих собраний членов товарищества, а также место или адрес, по которым осуществляется их хранение, должны быть установлены общим собранием членов товарищества или уставом товарищества. При этом каждый член товарищества должен иметь право и возможность ознакомиться с такими протоколами, и по требованию любого члена товарищества должна предоставляться возможность получения их копий либо выписок из них, которые могут удостоверяться печатью товарищества и подписью председателя правления товарищества.

Необходимо также обратить внимание, что ЖК РФ (ч. 6 ст. 146) устанавливает возможность проведения голосования на общем собрании товарищества посредством письменного опроса его членов и проведения голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов1.

Первая упомянутая форма голосования по существу допускает при проведении общего собрания членов товарищества осуществление голосования2   путем   отражения   в   документарном   виде   позиций   членов

 
   

 

1 Проведение голосования на общем собрании членов товарищества в данных формах допускается только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом товарищества.

Следует обратить внимание на то, что ч. 6 ст. 146 ЖК РФ допускается в форме письменного опроса именно голосование, а не проведение общего собрания членов товарищества в заочной форме (т.е. без совместного присутствия членов товарищества) с использованием голосования путем письменного опроса. ЖК РФ, устанавливая требования к порядку организации и проведения общего собрания членов товарищества, не предусматривает возможность его проведения без совместного присутствия (созыва) членов товарищества. При этом ст. 145 ЖК РФ в императивной форме установлены: необходимость обязательного указания в уведомлении о проведении собрания места и времени его проведения (ч. 2); возможность признания собрания правомочным только если более половины членов товарищества именно присутствуют на данном собрании (ч.

 

80

товарищества по вопросам, поставленным на голосование. Такая форма голосования, в отличие, к примеру, от голосования путем подсчета поднятых членами товарищества рук, предполагает необходимость письменного удостоверения каждым голосующим членом товарищества своей позиции по поставленному на голосование вопросу, что существенно повышает достоверность подсчета голосов и позволяет сделать отношения, возникающие между членами товарищества при голосовании, более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования тем или иным членом товарищества и содержания его позиции по голосованию. В дальнейшем любой член товарищества, к примеру не присутствовавший на общем собрании членов товарищества, может ознакомиться не только с результатами голосования, но и с конкретной позицией по вопросам, по которым осуществлялось голосование, каждого из голосовавших членов товарищества. Соответственно, каждый член товарищества после проведенного общего собрания членов товарищества может проверить правомочность собрания (подсчитав количество членов товарищества, выразивших свою волю в письменной форме, и количество принадлежащих им голосов), а также правомочность принятого таким собранием решения (в части соблюдения требований о простом или квалифицированном большинстве голосов). При этом законодатель, предоставляя членам товарищества право самостоятельно решить в уставе товарищества вопрос о письменной форме голосования, в том числе в зависимости от решаемых вопросов, не стал вводить такую форму в качестве обязательной, поскольку на практике это привело бы к заведомому осложнению и замедлению всей процедуры голосования.

Вторая допускаемая ЖК РФ форма голосования предусматривает возможность проведения раздельного голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих членам товарищества помещений в многоквартирном доме (жилые либо нежилые) и решаемых вопросов. Таким образом, данная форма голосования предполагает, что отдельные члены товарищества вправе для осуществления голосования объединиться в группу членов товарищества (к примеру, члены товарищества, являющиеся собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество) и могут поручить одному лицу, выдав ему общую доверенность на голосование, представлять их интересы и голосовать от их имени (от имени группы) на общем собрании членов товарищества с учетом всех принадлежащих такой группе голосов

 

Правление товарищества

 

3); обязательность определения при принятии собранием решений по некоторым вопросам простым большинством голосов большинства голосов с учетом его соотношения с общим числом голосов, принадлежащих именно присутствующим на собрании членам товарищества (ч. 4); необходимость непосредственного ведения собрания председателем правления, его заместителем или одним из членов правления товарищества (ч. 5).

 

81

Ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества собственников жилья, наряду с общим собранием членов товарищества собственников жилья относит также правление товарищества собственников жилья.

Правление товарищества осуществляет руководство деятельностью товарищества.

Такое руководство предполагает принятие решений по достаточно большому кругу вопросов, связанных с оперативным управлением текущей деятельностью товарищества.

Осуществление правлением товарищества руководства деятельностью товарищества, конечно же, не означает, что общее собрание членов товарищества не осуществляет такое руководство. Осуществление общего руководства деятельностью товарищества заложено непосредственно в правовой базис, содержание правомочий общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом. Однако, как уже отмечалось, организация деятельности общего собрания членов товарищества недостаточно гибка и оперативна, в связи с чем законодатель данному органу основную роль в управлении товариществом отвел в части определения концептуальных подходов к решению наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. Это предопределило необходимость введения законодателем дополнительного органа, имеющего более гибкий инструментарий для выработки решений по повседневным вопросам, касающимся деятельности товарищества, в особенности для оперативного реагирования на возникающие проблемы. Таким органом стало именно правление товарищества.

По существу деятельность общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом ограничивается формированием воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица. Правление же товарищества призвано осуществлять волю товарищества как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания, при ведении текущих дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е. должно обеспечивать организацию выполнения таких решений. Поэтому ЖК РФ определяет правление товарищества как исполнительный орган товарищества и при этом подотчетный высшему органу товарищества.

Правление обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или компетенции общего собрания членов товарищества.

В целом, анализируя предусмотренный законодателем концептуальный подход к определению содержания компетенции правления товарищества, можно говорить о том, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или общего собрания членов товарищества.

 

82

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, названы в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, общего собрания членов товарищества собственников жилья - в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (кроме того, иные отдельные полномочия данных органов предусмотрены другими нормами ЖК РФ (к примеру, ст. ст. 45, 135, 136, 140, 141), а для общего собрания членов товарищества могут быть предусмотрены еще и уставом товарищества).

С одной стороны, правило об остаточной компетенции не вызывает сомнений в ее обоснованности (в ЖК РФ либо в уставе товарищества невозможно предусмотреть все вопросы полномочий правления товарищества), с другой - на практике могут возникнуть проблемы, связанные с определением применительно к конкретным ситуациям содержания остаточной компетенции (с обеспечением деятельности правления в пределах своей компетенции). В этой части ст. 148 ЖК РФ, содержащая вопросы, относящиеся к обязанностям правления товарищества (т.е. по существу относящиеся к его полномочиям), позволяет частично конкретизировать содержание остаточной компетенции.

В частности, данные обязанности являются своеобразными способами обеспечения реализации правлением товарищества его прав, связанных с выполнением им управленческих функций, и, по-существу, служат дополнительным правовым средством определения компетенции такого органа управления товариществом .

С учетом указанной статьи одной из главных обязанностей правления товарищества является обеспечение соблюдения в деятельности товарищества действующего законодательства, устава товарищества. Достаточно очевидно, что такой обязанности корреспондирует право правления товарищества на принятие необходимых мер по устранению выявленных нарушений.

К обязанностям правления товарищества собственников жилья также отнесены вопросы, связанные с контролем за своевременным внесением членами такого товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов обеспечивается в основном путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.

Значительные полномочия предоставлены правлению товарищества по вопросам организации составления приходно-расходной сметы, годовых отчетов товарищества и их представления на утверждение общего собрания его членов. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 148 ЖК РФ правление товарищества обязано составлять смету доходов и расходов товарищества на очередной год и отчеты о финансовой деятельности, представляя их общему собранию членов товарищества на утверждение.

Решение данных вопросов непосредственно связано с обеспечением эффективного управления и реализации уставных целей, поскольку для этого

 
   

 

1 Компетенция органов управления представляет собой распределение прав и обязанностей между такими органами.

 

83

необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов членов товарищества, определить движение денежных средств применительно к конкретным временным периодам.

Главным элементом финансового планирования является составление годового плана о финансовой деятельности (годового бюджета) товарищества -сметы доходов и расходов.

В качестве исходных данных при формировании сметы на очередной год могут послужить:

-     бюджет прошлых лет и его выполнение;

-     условия инфляции;

технические     характеристики     объектов     общего     имущества     в многоквартирном доме;

- предполагаемая заработная плата работников товарищества;

-   цены на услуги по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме;

- остатки финансовых средств с прошлых лет;

-   остатки   материальных   ресурсов   на   содержание   и   ремонт   общего
имущества в многоквартирном доме.

Расходная часть сметы товарищества может включать следующие виды расходов:

административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, содержание помещения правления товарищества (отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение, оплата телефона и др.), канцелярские расходы, содержание оргтехники, информационные и юридические услуги, транспортные расходы, связанные со служебными поездками, и прочие подобные расходы);

-     расходы на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме (заработная плата с начислениями для
обслуживающего    персонала,    расходы    на   инвентарь    и    материалы,    на
дератизацию    и    дезинфекцию,    на    дежурное    освещение    мест    общего
пользования, оплату по договорам о техническом обслуживании подрядным
организациям и т.п.);

-     отчисления в образованный товариществом фонд капитального ремонта
многоквартирного дома и др.

Доходная часть сметы товарищества может складываться из следующих видов поступлений:

- обязательных платежей и взносов членов товарищества;

-   доходов  в  виде  арендной  платы  за  предоставление  в  пользование
объектов общего имущества многоквартирного дома;

- доходов от прочей хозяйственной деятельности товарищества.

Отчет о финансовой деятельности товарищества за прошедший годовой период - один из основных документов, откуда члены товарищества, иные лица могут получить информацию о финансовом состоянии дел товарищества. Особое значение  в этом  смысле  имеет годовая  бухгалтерская  отчетность

 

84

товарищества,  поскольку именно  в ней  содержатся  основные  финансовые показатели деятельности товарищества по итогам года.

ЖК РФ возлагает конечно же на правление товарищества обязанность по управлению многоквартирным домом. При этом, по - существу, предлагается на выбор два варианта осуществления такого управления:

-                  непосредственно членами правления;

-                  управляющей организацией на основании заключенного с ней договора
управления многоквартирным домом.

При первом из указанных вариантов все бремя управления многоквартирным домом ложится на членов правления товарищества. При этом коллегиальность правления товарищества предполагает, что между членами правления могут быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того или иного объекта общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем, такое управление членами правления товарищества имеет свои недостатки в силу особенностей формирования названного органа управления товариществом.

В частности, членами правления могут быть только члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме. Соответственно, выбор кандидатур членов правления достаточно ограниченный. Это в свою очередь может сказаться на недостаточности профессиональных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, недостаточности у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения постоянно возникающих текущих вопросов, связанных с управлением. Неэффективность же управления многоквартирным домом в целом скажется на каждом собственнике помещения в этом доме.

Именно поэтому законодатель предусмотрел возможность выбора второго варианта  управления   многоквартирным   домом,   при   котором   допускается        * передача функций правления товарищества по управлению многоквартирным домом управляющей  организации.  В  этом  случае такое управление будет       * осуществляется уже  силами  профессиональных управленцев  на основании договора управления соответствующим домом.

В    частности,    по    договору    управления    многоквартирным    домом        * управляющая      организация      (любая      коммерческая      организация     или        1 индивидуальный  предприниматель) по заданию  правления товарищества в течение согласованного срока за плату будет обязано оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (см. ст. 162 ЖК).

Достаточно очевидно, что профессиональное управление, в большинстве случаев, может дать лучший конечный результат и обеспечить непрерывность управления. В то же время данный вариант управления может потребовать и больших расходов, вызванных необходимостью оплаты услуг профессиональных управляющих.

 

85

На правление товарищества возложена также обязанность по найму работников для обслуживания многоквартирного дома. Данной обязанности соответственно корреспондирует и право правления товарищества увольнять указанных работников. При этом следует иметь в виду, что наем работников для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ1.

В частности, наем работников должен производится на основании
заключения с ними трудовых договоров. В соответствии со ст. 56 ТК РФ
трудовым договором является соглашение между работодателем и работником,
в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику
работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда,
предусмотренные         законодательством,                                                         коллективным         договором,

соглашениями, локальными нормативными правовыми актами, своевременно и в полном размере выплачивать ему заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать действующие в организации правила внутреннего трудового распорядка.

Правление товарищества обязано заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные договоры, заключаемые правлением товарищества от имени товарищества, подписываются председателем правления товарищества либо лицом, уполномоченным правлением товарищества. При этом ЖК РФ не отвечает на вопрос о том, как именно эти полномочия должны быть выражены (с учетом того, что правление товарищества, не являясь юридическим лицом, не имеет права выдавать доверенности). Представляется, что эти полномочия могут быть выражены в решении правления товарищества. В данном случае мы сталкиваемся с исключением из общего правила, в соответствии с которым сделки от имени юридического лица в основном заключает единоличный исполнительный орган либо лицо, им уполномоченное2.

По данным договорам исполняется определенное задание (поручение, заказ и т.п.). При этом предметом таких договоров служат определенный результат, услуга, фактическое или юридическое действие, получаемые товариществом со стороны исполнителя. При заключении рассматриваемых договоров товариществу следует согласовать ряд обязательных условий. В частности, в договоре необходимо определять конкретный вид работы или характер услуги, подлежащих выполнению по заданию товарищества. Должна быть предусмотрена точная сумма вознаграждения либо порядок ее определения, исходя из выполненного объема работы, затраченного времени и т.д. При этом в ходе исполнения соответствующего договора следует вести

 
   

 

СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). ст. 3.

К примеру, положение п. 5 ст. 185 ГК РФ законодателем сформулировано применительно прежде всего
именно к такой системе отношений. В частности, согласно указанному пункту доверенность от имени
юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его
учредительными документами.

 

86

учет объемов работ (услуг), времени их выполнения (оказания). Промежуточный и (или) окончательный результат работы (оказания услуги) необходимо определять в двустороннем акте, исходя из установленной соответствующим договором формы учета (затраченное время на оказание услуги, площади отремонтированной крыши и т.п.). Расчеты по указанным договорам должны производиться исходя из результатов, отраженных в двустороннем акте (см. гл. 37 и 39 ГК РФ).

Правление товарищества в соответствии с п. 7 ст. 148 ЖК РФ организует ведение списка членов товарищества.

Названный список является документом, в который вносится информация о всех членах товарищества. Данную информацию можно узнать только из этого документа, так как в устав товарищества сведения о его членах не вносятся, что вполне объяснимо, поскольку каждое изменение, вносимое в устав, потребует обеспечения соблюдения соответствующей процедуры (принятие решения о внесении изменения общим собранием членов товарищества, направление уведомления органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, и т.п.). В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ для признания собственника помещения в многоквартирном доме членом товарищества достаточно одного его заявления о вступлении в товарищество. Соответственно, праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить внесение о нем сведений в список членов товарищества. При этом невключение в список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его правового положения как члена товарищества, поскольку ЖК РФ не связывает с данными фактами каких-либо правовых последствий.

На основании сведений списка членов товарищества осуществляется идентификация члена товарищества, могут составляться списки участников общих собраний членов товарищества, обеспечиваться голосование на данном общем собрании опросным путем и т.п.

В процессе деятельности у товарищества, как и у любого другого юридического лица, образуется большое количество документов, различных по ценности и значимости, - от бухгалтерской документации, протоколов общих собраний членов товарищества до описей имущества. Поэтому деятельность товарищества должна обеспечиваться системой ведения управленческой документации - делопроизводства. В соответствии с ЖК РФ обязанность по ведению делопроизводства товарищества также возложена на правление товарищества. При этом несмотря на то что ЖК РФ прямо не устанавливает требование о необходимости обеспечения хранения документов товарищества, не регламентирует виды документов товарищества, подлежащих обязательному хранению, и порядок их хранения, представляется, что хранение документов товарищества должно обеспечиваться правлением товарищества, поскольку это

 

87

является неотъемлемой частью делопроизводства. Следует иметь в виду, что хранение некоторых документов товарищества необходимо в публично-правовых целях с тем, чтобы в течение всего либо части времени существования товарищества можно было составить объективное представление о его деятельности. Хранение документов товарищества создает условия для осуществления контроля за деятельностью товарищества со стороны государственных органов, членов товарищества.

Представляется, что правление товарищества в рамках ведения делопроизводства должно обеспечить хранение, к примеру, следующих документов:

- решения о создании товарищества, договора о присоединении (слиянии)
товарищества и передаточного акта, решения о разделении, выделении или
преобразовании и разделительного баланса;

-             устава товарищества,  изменений  и  дополнений,  внесенных  в  устав
товарищества, свидетельства о государственной регистрации товарищества;

-             документов,   подтверждающих   права   товарищества   на   имущество,
находящееся на его балансе;

 

-     внутренних документов товарищества;

-     годовых отчетов товарищества;

-     документов бухгалтерского учета товарищества;

 

-               документов   бухгалтерской   отчетности   товарищества   (бухгалтерские
балансы,   отчеты   о   прибылях   и   убытках,   приложения   к   бухгалтерской
отчетности, предусмотренные нормативными актами Российской Федерации,
аудиторские   заключения,    подтверждающие   достоверность   бухгалтерской
отчетности, пояснительные записки);

-               опросных   листов   по   голосованию,   а  также   доверенностей   (копий
доверенностей) на участие в общем собрании членов товарищества;

 

-     списков членов товарищества;

-     протоколов общих собраний членов товарищества;

-     протоколов заседаний правления товарищества;

-     распоряжений (решений) председателя правления товарищества;

-     протоколов заседаний ревизионной комиссии товарищества;

заключений ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, государственных и муниципальных органов финансового контроля.

При этом следует иметь в виду, что перечень типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения утвержден решением Федеральной архивной службы РФ от 6 октября 2000 г.

Кроме того, следует учитывать, что требования по хранению отдельных видов документов предъявляются законодательством РФ в сфере финансового учета и контроля2.

 
   

 

Сборник руководящих документов  Росавтодора и  федеральных  органов  власти,  имеющих отраслевое значение. 2001. № 2.

2 К примеру, согласно п. 1 ст. 17 ФЗ "О бухгалтерском учете" от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ организации обязаны хранить первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета и бухгалтерскую отчетность в

 

Правление товарищества также должно обеспечить ведение бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в товариществе. Такая обязанность правления товарищества носит публично-правовой характер. Соответственно, именно правление товарищества ответственно за организацию, состояние и достоверность бухгалтерского учета в товариществе, своевременное представление ежегодного отчета и другой финансовой отчетности в соответствующие органы.

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ "О бухгалтерском учете" от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ1 бухгалтерский учет - упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Объектами бухгалтерского учета в товариществе являются его имущество, обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые товариществом в процессе его деятельности.

Ведение бухгалтерского учета в товариществе позволяет сформировать полную и достоверную информацию о деятельности товарищества и его имущественном положении, необходимую членам товарищества, а также кредиторам товарищества и другим заинтересованным лицам, органам финансового контроля, и тем самым позволяет обеспечить возможность осуществления контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении товариществом хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств товарищества, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов товарищества в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами.

Бухгалтерская отчетность как единая система данных о финансовом положении товарищества, финансовых результатах его деятельности и изменениях в его финансовом положении составляется на основании данных бухгалтерского учета. В частности, в соответствии с ч. 6 ст. 2 ФЗ "О бухгалтерском учете" бухгалтерская отчетность организации представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и его изменениях, а также о результатах хозяйственной деятельности организации, составляемую на основании данных бухгалтерского учета по установленным формам.

В целях надлежащего ведения бухгалтерского учета и финансовой отчетности товарищества правление товарищества в зависимости от объема учетной работы может учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение товарищества, возглавляемое главным бухгалтером, ввести в штат должность бухгалтера, передать на договорных началах ведение бухгалтерского   учета   централизованной   бухгалтерии,   специализированной

 

 

 

течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет. (СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369). 1СЗРФ. 1996. №48. Ст. 5369.

 

89

организации    или    бухгалтеру-специалисту    либо    самостоятельно    вести бухгалтерский учет.

Помимо бухгалтерской отчетности товарищество обязано вести налоговую отчетность в соответствии с НК РФ. Так, в частности, в соответствии с п. 1 ст. 23 НК РФ в налоговый орган по месту учета товарищества бухгалтерская отчетность должна представляться в обязательном порядке. В разд. 5 НК РФ определяются порядок и сроки составления и представления налоговой отчетности. При этом необходимо иметь в виду, что с учетом гл. 26.2 НК РФ товарищество может перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если по итогам девяти месяцев того года, в котором товарищество подает заявление о переходе на указанную систему налогообложения, доход от реализации, определяемый в соответствии со ст. 248 и 249 НК РФ (к примеру, в виде получаемой товариществом платы от предоставленного в пользование имущества), не превысил 15 млн. руб.. При этом величина предельного размера доходов организации, ограничивающая право организации перейти на упрощенную систему налогообложения, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год и учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации за предыдущий календарный год, а также на коэффициенты-дефляторы, которые применялись ранее. Коэффициент-дефлятор определяется и подлежит официальному опубликованию в порядке, установленном Правительством РФ1.

В случае перехода на упрощенную систему налогообложения товарищество в соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ "О бухгалтерском учете11 будет освобождено от обязанности ведения бухгалтерского учета. При этом правление товарищества должно будет вести учет доходов и расходов в порядке, установленном гл. 26.2 РЖ РФ, и учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

Необходимо также иметь в виду, что, кроме уже упомянутых обязанностей, ЖК РФ возложил на правление товарищества также обязанность по созыву и проведению общего собрания членов товарищества. При этом, как уже ранее отмечалось, порядок созыва общего собрания членов товарищества с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ должен быть установлен уставом товарищества, а проведение общего собрания членов товарищества должно осуществляется в соответствии сост. 146ЖКРФ.

Кроме того, на правление товарищества уставом товарищества могут быть возложены и любые иные обязанности, обеспечивающие достижение уставных целей товарищества, ради которых оно создано, и нормальную деятельность

 

 

 

1 В частности, согласно распоряжению Правительства РФ от 25 декабря 2002 года № 1834-р Минэкономразвития России ежегодно, не позднее 20 ноября, публикует в "Российской газете" согласованный с Минфином России коэффициент - дефлятор на следующий год (СЗ РФ. 2002. № 52 (2 ч.). ст. 5275).

 

90

товарищества.     Принципиальными     особенностями     таких     обязанностей являются:

1)          решения   правления   товарищества   в   рамках   исполнения   таких
обязанностей должны приниматься в соответствии с законодательством РФ и
уставом товарищества;

2)                                                                                       эти решения не должны касаться компетенции общего собрания
членов   товарищества   и   исключительной   компетенции   общего   собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.

В конечном итоге, суммируя изложенное относительно компетенции правления товарищества можно выявить отдельные, наиболее важные, вопросы, которые составляют такую компетенцию. В частности, к компетенции правления товарищества можно отнести вопросы:

1)    реализации    в    целом    всех    решений    общего    собрания    членов
товарищества;

2) оперативного руководства текущей деятельностью товарищества;

3)    составления   приходно-расходных   смет   и   отчетов   товарищества,
представления их на утверждение общего собрания его членов;

4)                                            распоряжения     материальными     и     нематериальными     активами
товарищества   в   пределах,   необходимых   для   обеспечения   его   текущей
деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;

5)     организационно-технического    обеспечения    деятельности    общего
собрания  членов  товарищества,   в  том  числе   созыв  данного  собрания  и
организации его проведения;

6)  организации учета и отчетности товарищества, подготовки годового
плана, бюджета, годового отчета и представления их на утверждение общего
собрания членов товарищества;

7)           обеспечения делопроизводства товарищества и содержания его архива;

8)  организации охраны имущества товарищества и общего имущества в
многоквартирном доме;

9)   организации строительства, ремонта и содержания объектов общего
имущества в многоквартирном доме  в  соответствии  с  принятыми общим
собранием членов товарищества решениями;

10)  приема на работу в товарищество лиц по трудовым договорам, их
увольнения,   поощрения   и   наложения   на   них   взысканий,   ведения   учета
работников товарищества;

11)    контроля   за   своевременным   внесением   членами   товарищества
обязательных платежей и взносов;

12)  совершения от имени товарищества сделок, связанных с управлением
многоквартирным домом;

13)  ведения списков членов товарищества;

 

14)    обеспечения   соблюдения   товариществом   законодательства   РФ   и
требований его устава;

15)    представления   интересов   товарищества   в   суде,   государственных
органах,    органах    местного    самоуправления,    общественных    и    других
организациях;

 

91

16) рассмотрения заявлений членов товарищества;

17) подготовки изменений и дополнений в устав товарищества с учетом
принятого общим собранием членов товарищества решения;

18) сдачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном
доме согласно условиям и требованиям, установленным общим собранием
членов товарищества применительно к конкретным таким объектам.

Правление товарищества собственников жилья, как и общее собрание членов товарищества собственников жилья, является коллегиальным органом управления товариществом. При этом данный орган избирается общим собранием членов товарищества из своего состава. Это означает, что членом правления товарищества собственников жилья может быть только являющийся членом товарищества собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть избранным в состав правления товарищества. Избрание же членов правления п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ непосредственно отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. Соответственно, с учетом ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, предусматривающей по данному вопросу принятие общим собранием членов товарищества решения простым большинством голосов, избранными в состав правления будут считаться кандидаты, за которых проголосовали члены товарищества, которым принадлежит большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества, или их представители.

Требования к количественному составу правления товарищества ЖК РФ не устанавливает, в связи с чем можно сделать вывод, что вопрос о конкретном числе членов правления вправе решить общее собрание членов товарищества по своему усмотрению. При этом достаточно очевидно, что правление товарищества должно состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 3 ст. 147 ЖК РФ устанавливает требование об избрании правлением из своего состава председателя правления, а ч. 6 данной статьи - требование о правомочности заседания правления. Однако с учетом сложности решаемых уставных целей и задач члены товарищества вправе установить и иную численность коллегиального органа управления, например пять, семь или более человек1.

Пределы осуществления членом правления товарищества прав и обязанностей обусловливаются целями функционирования правления, его компетенцией, рассмотренной ранее. При этом с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ члены правления должны действовать в интересах товарищества, осуществлять свои права и  исполнять  обязанности добросовестно  и разумно.  В  целом

 

 
   

 

1 В каждой конкретной ситуации членами товарищества по их усмотрению могут быть применены различные подходы при определении количественного состава правления товарищества. К примеру, членами правления товарищества могут быть избраны от каждого подъезда дома по одному члену товарищества, имеющему в собственности помещение в таком подъезде, и тогда количество членов правления будет равно количеству подъездов в доме.

 

92

успешность  деятельности  правления  товарищества  во  многом  зависит  от инициативности и компетентности лиц, избранных в его состав.

К сожалению, ЖК РФ не регулирует вопросы, связанные с порядком выдвижения кандидатов в члены правления товарищества, и не содержит указаний относительно требований к кандидатам, претендующим на членство в составе правления товарищества. Данные вопросы должны получить свое развитие и четкое закрепление в уставе товарищества.

Необходимо иметь в виду, что ЖК РФ устанавливает требование, в соответствии с которым члены правления избираются на срок не более чем два года. Это предполагает необходимость рассмотрения общим собранием членов товарищества вопроса о переизбрании правления товарищества не реже чем каждые два года. При этом ЖК РФ не исключает ситуации, когда один и тот же член товарищества может быть переизбран в состав правления товарищества на новый срок.

Одновременно обращает на себя внимание то обстоятельство, что ЖК РФ не урегулировал вопросы, связанные с возможностью досрочного прекращения полномочий членов правления, к примеру, по решению общего собрания членов товарищества. Учитывая, что в соответствии с ч. 3 ст. 145 ЖК РФ дополнительная компетенция общего собрания членов товарищества может быть установлена уставом товарищества, указанные вопросы могут найти свое разрешение в данном уставе .

Ч. 3 ст. 147 ЖК РФ предусматривает избрание правлением товарищества из своего состава председателя товарищества. При этом законодателем при принятии ЖК РФ, возможно, допущена юридико-техническая ошибка в части определения должности избираемого правлением лица, поскольку данный Кодекс не только не определяет статус, правовое положение данного лица как председателя товарищества, но и не упоминает его в иных своих положениях. Вместе с тем ЖК РФ оперирует понятием "председатель правления товарищества" и определяет статус, правовое положение лица, избранного в качестве председателя именно правления товарищества (см. п. 9, 10 ч. 2 ст. 145, ч. 5 ст. 146, ст. 149 ЖК). Поэтому можно сделать вывод, что в данном случае

 

 
   

 

1 В частности, в уставе товарищества может быть предусмотрено право группы членов товарищества в определенном количественном составе поставить перед общим собранием членов товарищества вопрос о досрочном переизбрании отдельных или всех членов правления товарищества. При этом для постановки вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления могут послужить, к примеру, следующие основания: финансовые злоупотребления или нарушения членов правления товарищества; убытки, причиненные товариществу действиями (бездействием) членов правления товарищества; ненадлежащее исполнение членами правления товарищества установленных действующим законодательством и уставом товарищества прав и обязанностей, в результате которого для товарищества наступили неблагоприятные последствия. Подобная регламентация в уставе упомянутых вопросов позволит обеспечить членам товарищества гарантии от возможности принятия решения о досрочном прекращении полномочий членов правления товарищества по случайным мотивам, под воздействием кратковременных эмоциональных представлений, без всестороннего, тщательного и глубокого исследования всех обстоятельств и т.д. При этом следует иметь в виду, что полномочия члена правления товарищества могут прекратиться по иным, очевидным, основаниям, например, со смертью, по собственной инициативе (с подачей соответствующего заявления).

 

93

речь идет об избрании правлением из своего состава председателя правления товарищества1.

Таким образом, председателем правления товарищества собственников жилья может стать только лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, вступившее в члены такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества.

В соответствии с ч. 1 ст. 149 ЖК РФ лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

Председатель правления товарищества не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Вместе с тем, ЖК РФ наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .

На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория "добросовестность и разумность действий" имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность,   неразумность   председателя   правления   товарищества.

 
   

 

1 Достаточно очевидно, что правление товарищества после окончания формирования его состава должно избрать из своего состава председателя на первых своих заседаниях.

В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует пункту 2 статьи 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

 

94

Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

На председателя правления товарищества также возложены административные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает указания и распоряжения должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

Кроме того, председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества1 в отношении работников товарищества.

К функциональным обязанностям председателя правления товарищества отнесена также разработка положения об оплате труда работников товарищества - локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в том числе размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.

Необходимо учитывать, что установленный ЖК РФ (ст. 149) перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных указанной статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

Наряду с председателем правления товарищества ч. 5 ст. 146 ЖК РФ выделяет также лицо, являющееся заместителем председателя правления товарищества. При этом ЖК РФ не определяет порядок избрания либо назначения такого лица. Представляется, что данное лицо должно избираться правлением в том же порядке, как и председатель правления товарищества. Вместе с тем окончательное свое разрешение данный вопрос должен получить

 

 

1 Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

 

95

в   уставе   товарищества   либо   во   внутренних   документах   товарищества, утверждаемых общим собранием членов товарищества.

Заседания правления товарищества проводятся в соответствии с ч. 5 и 6 ст. 147ЖКРФ.

В частности, заседания правления товарищества созывает председатель правления в установленные уставом товарищества сроки. При этом уставом товарищества может быть предусмотрено проведение регулярных заседаний правления по графику, утверждаемому правлением товарищества.

Следует обратить особое внимание, что заседание правления товарищества считается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления. Иными словами, правление товарищества как коллегиальный орган управления товариществом только тогда правомочно принимать решения, когда на момент начала его заседания присутствует такое количество членов правления товарищества, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о правомочности заседания правления товарищества. В противном случае решения правления товарищества не будут иметь юридической силы.

Содержание понятия "созыв заседания11 и указанное требование об участии в заседании большинства членов правления товарищества достаточно очевидно свидетельствуют о том, что заседания правления товарищества должны проводиться только в очной форме.

Не регламентированные ЖК РФ вопросы, связанные с порядком проведения заседаний правления товарищества и принятия им решений (в том числе касающиеся порядка формирования повестки дня заседания правления товарищества, ее утверждения, определения количества принадлежащих каждому из членов правления голосов, порядка и формы голосования при принятии правлением решений (большинством или квалифицированным большинством голосов; открытое или тайное голосование), требований о ведении протоколов заседаний правления и об их хранении, порядка ознакомления иных членов товарищества с содержанием принятых правлением решений, требований о допустимости либо недопустимости участия на заседании правления товарищества представителя члена правления и осуществления голосования таким представителем) могут быть решены либо в уставе товарищества либо общим собранием членов товарищества (при условии, если это будет допускать устав товарищества)1 путем утверждения им соответствующих внутренних документов товарищества2.

В частности, решения правления товарищества могут приниматься простым большинством голосов присутствующих членов правления товарищества при помощи поименного голосования или поднятия рук. Представляется,  что член правления товарищества,  в случае несогласия с

 
   

 

1 Следует учитывать, что в соответствии с ч. 3 ст. 145 ЖК РФ дополнительная компетенция общего собрания членов товарищества может быть установлена уставом товарищества. При этом согласно п. 2 ст. 52 ГК РФ в учредительных документах юридического лица определяется порядок управления деятельностью юридического лица.

В тоже время, в исключительной ситуации, при отсутствии в названных документах указаний на порядок голосования на заседаниях правления товарищества, можно допустить возможность принятия решений в порядке, установленном непосредственно членами правления товарищества на самом заседании правления.

 

96

решением правления, должен иметь право зафиксировать свое особое мнение в протоколе заседания правления и довести его до сведения общего собрания членов товарищества в установленном уставом товарищества порядке. При этом достаточно очевидно, что на заседании правления при принятии решений по вопросам повестки дня каждому члену правления товарищества должен принадлежать один голос (в данном случае не приемлема ситуация, при которой количество принадлежащих члену правления товарищества голосов будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в многоквартирном доме или как члену товарищества соответственно на общем собрании собственников помещений или общем собрании членов товарищества)1.

Кроме того, заседание правления товарищества должно проводиться с обязательным ведением протокола. Протокол заседания правления товарищества может вестись в произвольной форме. Представляется, что в нем должна содержаться информация, из которой следуют ответы на основные вопросы, касающиеся обсуждаемых на заседании проблем, а также сведения о порядке голосования. При этом с учетом ч. 6 ст. 147 ЖК РФ в протоколе должны быть отражены принятые на заседании правления товарищества решения. За содержание протокола должен отвечать подписывающий данный протокол председатель правления товарищества либо его заместитель.

Ознакомление иных членов товарищества с содержанием принятых правлением решений может реализовываться через обеспечение их доступа к протоколам заседаний правления товарищества. При этом место хранения протоколов заседаний правления, по аналогии с определением места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, может быть определено по решению общего собрания членов товарищества либо уставом товарищества.

Кроме того, уставом товарищества может быть предусмотрено право любого члена товарищества свободно посещать заседания правления товарищества.

Участие в заседании правления товарищества как в коллегиальном органе является личным правом его члена, поэтому представляется, что передача этого права не должна допускаться никаким иным субъектам, в том числе другим членам правления товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья является    органом    контроля    товарищества,    осуществляющим    функции

 

 

 

1 Следует отметить, что право на голос члена правления товарищества возникает в силу особого факта -
избрания физического лица членом правления по решению общего собрания членов товарищества. Решение
данного общего собрания об избрании членов правления товарищества является актом управления,
необходимым для формирования органа юридического лица. Поэтому права и обязанности членов правления                         

товарищества - есть особые права и обязанности, через реализацию которых осуществляется управленческая функция правления товарищества и которые одинаковы для всех членов правления товарищества по своему объему и содержанию.

 

97

внутреннего финансово-хозяйственного и правового контроля за деятельностью товарищества, правления товарищества и его членов, а также председателя правления товарищества.

В соответствии с ЖК РФ (п. 3 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 150) избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что ЖК РФ не устанавливает требования об избрании ревизионной комиссии (ревизора) товарищества только из членов товарищества в отличие от установленного им требования к избранию правления товарищества. Поэтому в состав ревизионной комиссии или в качестве ревизора могут быть избраны любые физические лица, как являющиеся, так и не являющиеся членами товарищества. Единственное требование, которое установлено комментируемой статьей к кандидату на должность члена ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, - он не должен являться членом правления товарищества.

В соответствии с ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, предусматривающей по данному вопросу компетенции принятие общим собранием членов товарищества решения простым большинством голосов, избранным в состав ревизионной комиссии (ревизором) будет считаться кандидат, за которого проголосовали члены товарищества, обладающие в совокупности большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товарищества решение вопроса о выборе формы организации контроля: о формировании ревизионной комиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ей единоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор с количественными параметрами самого товарищества. При этом ЖК РФ также не предусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссии товарищества. Соответственно, вопрос о конкретном количественном составе такой комиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточно очевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 2 ст. 150 ЖК РФ устанавливает требование об избрании ревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава. Однако с учетом объема финансовых вопросов, контролируемых ревизионной комиссией товарищества, общее собрание членов товарищества вправе установить и иную численность органа контроля товарищества, например пять, семь или более человек.

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается на срок, определяемый общим собранием членов товарищества, но не более чем на два года. При этом срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора) исчисляется с момента ее (его) избрания и до следующего избрания (переизбрания) ревизионной комиссии (ревизора). При этом ЖК РФ не определяет случаев и не предусматривает оснований досрочного прекращения полномочий ревизионной комиссии (ревизора).   Представляется,   что   такое   прекращение   полномочий   должно

 

98

осуществляться в том же порядке, как и избрание комиссии, т.е. по решению общего собрания членов товарищества, и основания, по которым возможно досрочное прекращение полномочий ревизионной комиссии (ревизора), целесообразно определить в уставе товарищества, а не относить в каждом случае на усмотрение общего собрания членов товарищества.

Основные обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества предопределены ее (его) главной функцией - осуществлением контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества.

В частности, основной обязанностью ревизионной комиссии (ревизора) является осуществление ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества. Пункт 1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ обязывает ревизионную комиссию (ревизора) осуществлять ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже чем один раз в год. Все другие ревизии осуществляются ревизионной комиссией (ревизором) по инициативе членов ревизионной комиссии (самого ревизора) либо по решению общего собрания членов товарищества или правления товарищества.

Ревизия финансовой деятельности товарищества представляет собой систему обязательных контрольных действий по документальной и фактической проверке законности и обоснованности совершенных товариществом в ревизуемом периоде хозяйственных и финансовых операций, правильности их отражения в бухгалтерском учете и отчетности, а также законности действий правления товарищества, председателя правления товарищества и работников товарищества, которые ответственны за их осуществление.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества при осуществлении ревизии финансовой деятельности товарищества может проводить проверку такой деятельности, к примеру, проверяя:

-      соответствие осуществляемой товариществом деятельности его уставу;

-      обоснованность расчетов сметных назначений;

-      исполнение правлением товарищества смет расходов;

-      использование средств товарищества по целевому назначению;

-      обеспечение сохранности денежных средств и материальных ценностей
товарищества;

соблюдение    финансовой    дисциплины    и    правильность    ведения бухгалтерского учета и составление отчетности;

-   обоснованность   операций   с   денежными   средствами,   расчетных   и
кредитных операций;

-     полнота и своевременность уплаты товариществом налогов;

-     расчеты по оплате труда и прочие расчеты с физическими лицами;

обоснованность    произведенных    затрат,     связанных    с    текущей деятельностью, и затрат капитального характера;

- формирование финансовых результатов деятельности товарищества и их
распределение.

Соответственно, ревизия финансовой деятельности товарищества может проводиться путем осуществления:

 

99

-       проверки плановых, отчетных, бухгалтерских и других документов по
форме и содержанию в целях установления обоснованности и правильности
произведенных операций;

-       проверки  фактического соответствия совершенных операций данным
первичных документов, в том числе по фактам получения и выдачи указанных
в них денежных средств и материальных ценностей, фактически выполненных
работ (оказанных услуг) и т.п.;

-       организации процедур фактического контроля за наличием и движением
материальных ценностей и денежных средств, правильностью формирования
затрат,   достоверностью   объемов  выполненных  работ  и   оказанных  услуг,
обеспечением сохранности денежных средств и материальных ценностей путем
организации проведения инвентаризаций, обследований, контрольных обмеров
выполненных объемов работ и т.п.;

-     проверки    достоверности    отражения    произведенных    операций    в
бухгалтерском учете и отчетности, в том числе соблюдения установленного
порядка ведения учета, сопоставления записей в регистрах бухгалтерского
учета    с    данными    первичных    документов,    сопоставления    показателей
отчетности   с   данными   бухгалтерского   учета,   арифметической   проверки
первичных документов;

-   проверки  использования  дополнительных  доходов  от хозяйственной
деятельности товарищества, средств специальных фондов.

Члены ревизионной комиссии (ревизор) исходя из целей ревизии самостоятельно определяют необходимость и возможность применения тех или иных ревизионных действий, приемов и способов получения информации, аналитических процедур, объем выборки данных из проверяемой совокупности материалов, обеспечивающий надежную возможность сбора требуемых сведений и доказательств. При этом о результатах ревизий члены ревизионной комиссии (ревизор) должны отчитываться перед общим собранием членов товарищества с представлением рекомендаций по устранению выявленных нарушений. Такая обязанность ревизионной комиссии (ревизора) товарищества предусмотрена п. 3 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ. В частности, результаты ревизий должны оформляться актом, который подписывается председателем ревизионной комиссии (ревизором) товарищества, а при необходимости - и членами ревизионной комиссии товарищества и представляется правлению товарищества, общему собранию членов товарищества.

На ревизионную комиссию (ревизора) товарищества возложена также обязанность представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на очередной год, отчет о финансовой деятельности товарищества и отчет о размерах обязательных платежей и взносов (см. п. 2 ч. 3 ст. 150ЖКРФ).

Вместе с тем обязанность по составлению отчета о финансовой деятельности и его представлению общему собранию членов товарищества для утверждения ст. 148 ЖК РФ возложена на правление товарищества, что представляется достаточно обоснованным, поскольку именно правление как исполнительный орган управления товариществом осуществляет финансовое

 

100

планирование и расходование средств в соответствии с утвержденной общим собранием членов товарищества сметой (годовым планом финансовой деятельности). Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества не является органом управления товариществом и, соответственно, не совершает действия от имени товарищества, изменяющие в той или иной степени его финансовые обязательства. Поэтому ревизионная комиссия (ревизор) не может отчитываться за финансовую деятельность товарищества. Ревизионная комиссия (ревизор) может только проверить такую деятельность и, подготовив соответствующее заключение, представить его на рассмотрение общему собранию членов товарищества. Это также касается и вопроса, связанного с подготовкой ревизионной комиссией (ревизором) отчета о размерах обязательных платежей и взносов.

Таким образом, представляется, что в рамках п. 2 ч. 3 комментируемой статьи на ревизионную комиссию (ревизора) возложена обязанность по подготовке и представлению общему собранию членов товарищества не только заключения о смете доходов и расходов на очередной год, но и заключения на подготовленный правлением товарищества отчет о финансовой деятельности товарищества, а также заключения об экономической обоснованности установленных размеров обязательных платежей и взносов1.

Установленные ЖК РФ обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества не охватывают всех сторон деятельности такого органа контроля товарищества. Поэтому представляется, что общему собранию членов товарищества следовало бы утвердить внутренний регламент работы ревизионной комиссии (ревизора). В данном регламенте желательно более | подробно определить порядок выдвижения кандидатов в состав ревизионной комиссии (на должность ревизора) и выборов членов ревизионной комиссии (ревизора), установить организационные формы работы ревизионной комиссии (ревизора) и другие условия внутренней деятельности, взаимоотношения с правлением товарищества в процессе ревизий и проверок, конкретизировать условия и порядок досрочных перевыборов членов ревизионной комиссии (ревизора), урегулировать порядок созыва общего собрания членов товарищества по требованию ревизионной комиссии в случае, к примеру, выявления существенных финансовых нарушений в деятельности правления товарищества (председателя правления товарищества).

4. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

ЖК РФ предоставляет право товариществу собственников жилья осуществлять хозяйственную деятельность2. При этом ч. 2 ст.  152 ЖК РФ

 

 
   

 

Именно такой подход к определению обязанностей ревизионной комиссии (ревизора) использовался в ранее
действовавшем ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.
2963). В частности, в соответствии с п. 3 ст. 39 данного Федерального закона ревизионные комиссии (ревизоры)
товариществ должны были представлять общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и
размерам обязательных платежей и взносов.

2    В   действующем   законодательстве  легального   определения   понятия   "хозяйственная  деятельность"   не
существует. Вместе с тем на протяжении XX в. многие сторонники идеи комплексного законодательного

 

101

определяет перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья. В частности, в их число законодатель включил:

1)   обслуживание,   эксплуатацию  и  ремонт  недвижимого  имущества  в
многоквартирном доме;

2)    строительство    дополнительных    помещений    и    объектов    общего
имущества в многоквартирном доме;

3)  сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном
доме.

С одной стороны, закрытый характер данного перечня не предполагает возможность осуществления товариществом иных не указанных в нем видов хозяйственной деятельности. С другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности. К примеру, п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ допускает возможность передачи товариществом во временное пользование принадлежащего ему имущества (т.е. не только части общего имущества в многоквартирном доме, как это предусматривает п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ).

Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. При этом должно быть обеспечено действие принципа сбалансированности годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов), предполагающего, что объем предусмотренных таким планом (сметой) расходов должен соответствовать суммарному объему доходов товарищества.

 
   

 

регулирования отношений, возникающих в связи с осуществлением хозяйственной деятельности, добивались принятия специального Хозяйственного кодекса параллельно с Гражданским кодексом (роль последнего должна была быть сведена к регулированию отношений с участием физических лиц). При этом под хозяйственной деятельностью в основном рассматривалась деятельность, связанная с созданием, распределением и доведением до потребителей продукции, и такую деятельность часто относили к понятию не правовому, а экономическому (См.: Собчак А.А. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. Л., 1981. С. 9, 10). В настоящее время подобный взгляд утратил свою актуальность в связи с принятием ГК РФ, который определил понятие только предпринимательской деятельности, которой является "самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке" (п. 1 ст. 2). При этом в отношении деятельности некоммерческих организаций, к которым относится товарищество собственников жилья (см. ч. 1 ст. 135 ЖК), также используется понятие предпринимательской, а не хозяйственной деятельности. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует данным целям. С другой стороны, товарищество создается собственниками помещений в многоквартирном доме (т.е. хозяевами общего имущества в таком доме) в целях управления таким домом (т.е. их общим хозяйством), и, соответственно, основная деятельность товарищества не должна быть направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Возможно, законодатель, используя термин "хозяйственная деятельность" в ЖК РФ, стремился подчеркнуть пределы осуществления товариществом деятельности и тот хозяйский интерес, который должно проявлять товарищество в отношении как к общему имуществу в многоквартирном доме, так и в целом к управляемому им многоквартирному дому. Именно поэтому любая хозяйственная деятельность товарищества должна носить строго целевой характер, определенный уставом товарищества.

 

102

Именно поэтому ЖК РФ (ч. 3 ст. 152) предусматривает в качестве основания для использования доходов товарищества от хозяйственной деятельности только решение общего собрания членов товарищества, утверждающего указанный план (смету) на очередной год.

Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества1, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и указанные в уставе товарищества, а также в гл. 14 ЖК РФ. При этом, учитывая необходимость обеспечения вышеназванного принципа сбалансированности, решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

При решении вопросов относительно хозяйственной деятельности товарищества одновременно следует учитывать, что согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.

Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:

а) обособленность его имущества;

б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;

в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;

г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.

Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества членов товарищества. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 ст. 151 ЖК РФ, в которой говорится о том, что в собственности товарищества

 

 
   

 

1 В частности, следует иметь в виду, что общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества. Ч. 3 ст. 151 ЖК РФ указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества. Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе. К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд (может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества), фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования). Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или создание фонда страхования - для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.

 

103

может находиться движимое имущество,  а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, - общее имущество в многоквартирном доме - не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно, товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме)1.

В частности, товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права такого собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с

 
   

 

1   В отличие от ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", п. 4 ст. 40 которого
допускал возможность иметь товариществу на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав
именно  кондоминиума  как  единого  комплекса  недвижимого  имущества,  включавшего  в  установленных
границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1)
установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не
предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст.
72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по
голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним
из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.

 

104

чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате такого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.

Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ЖК РФ, наряду с доходами от хозяйственной деятельности товарищества, относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные1 и иные взносы членов товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.

Необходимо иметь в виду, что ч. 4 ст. 151 ЖК РФ предоставляет правлению     товарищества     как     исполнительному     органу     управления

товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на

•л

счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества . Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов3. При этом правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку, как уже ранее рассматривалось, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.

 

 
   

 

1 Вместе с тем следует обратить внимание на то, что иные положения ЖК РФ не предусматривают необходимость внесения вступительных взносов и не определяют порядок установления размеров таких взносов. В частности, согласно ст. 143 ЖК РФ вступление в члены товарищества не может быть обусловлено внесением вступительного взноса.

В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. ст. ст. 145 и 148 ЖК).

Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ "О безналичных расчетах в Российской Федерации" от 3 октября 2002 г. № 2-П (Вестник Банка России. 2002. № 74).