Результаты поиска:

Законодательство — Методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и общих собраний членов ТСЖ, ЖСК, ЖК по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества этих домов

Методические рекомендации по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и общих собраний членов ТСЖ, ЖСК, ЖК по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества этих домов

В целях обеспечения формирования региональной адресной программы по проведе-нию капитального ремонта многоквартирных домов, предусмотренной Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а также для обеспечения формирования адресных программ по проведению капи-тального ремонта многоквартирных домов во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансиро-вание проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на терри-тории Санкт-Петербурга», Жилищный комитет разъясняет следующее.

Указанными нормативными правовыми актами РФ и Санкт-Петербурга предусмотрено долевое финансирование собственниками помещений в многоквартирных домах проведения капитального ремонта этих домов. При этом за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, включая Санкт-Петербург, средств ТСЖ,ЖСК,ЖК обеспечивается финансирование расходов на работы по капитальному ремонту многоквартирного дома в размере 5 % от сметной стоимости работ (по видам работ). За счет субсидий из бюджета Санкт-Петербурга, а также средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее–Фонд) на проведение капитального ремонта многоквартир-ных домов, включая изготовление проектной документации, финансируется 95 % от сметной стоимости работ по капитальному ремонту.

Формирование региональной адресной программы капитального ремонта многоквар-тирных домов, финансирование которой осуществляется с долевым участием средств Фонда и субсидий из бюджета Санкт-Петербурга, а также формирование адресных программ капи-тального ремонта, финансирование которых осуществляется с использованием субсидий из бюджета Санкт-Петербурга, производится по заявительному принципу с учетом соответст-вующих решений собственников помещений и общих собраний членов ТСЖ,ЖСК,ЖК в мно-гоквартирных домах.

Принятие решений о проведении капитального ремонта общего имущества в много-квартирном доме отнесено ст.44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) к компетенции общего собрания собственников помещений в этом доме.

В соответствии с частью 2 ст.158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквар-тирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финанси-рования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Частью 1 ст.46 ЖК РФ установлено, что решение по вопросу проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Фонда решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по всем вопросам, связанным с проведением капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе по вопросам утверждения перечня, сроков проведения, сметной стоимости, порядка финансирования работ, установлении размеров платы каждого собственника помещений в многоквартирном доме за капитальный ремонт общего имущества, должны приниматься большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собствен-ников помещений в многоквартирном доме.

Частью 3 ст.158 ЖК РФ установлено, что обязанность по оплате расходов на капиталь-ный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ одним из условий предоставления средств Фонда содействия реформированию ЖКХ является наличие утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или орга-нами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности либо государствен-ная собственность на которые не разграничена, графиков проведения до 1 января 2011 года в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введе-нии в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" работ по формированию и прове-дению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены вклю-ченные в региональные адресные программы многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования (внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда. В связи с изложенным в на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, в которых планируется проведение капитального ремонта с участием средств Фонда, необходимо рассмотрение вопроса об оформлении права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. В случае принятия собственниками помещений в таких многоквартирных домах положительного ре-шения о капитальном ремонте их общего имущества оплата работ по межеванию земельного участка осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

Что касается многоквартирных домов, находящихся в управлении ТСЖ,ЖСК,ЖК, то согласно пунктам 2 и 3 части 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома,
- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартир-ном доме.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 части 3 ст.150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья: представляет общему собранию членов това-рищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

С учетом изложенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ТСЖ,ЖСК,ЖК, для принятия решения о поведении капитального ремонта общего имущества, утверждения сметной стоимости и порядка финансирования работ, а также установления размера платы собственников помещений в этих домах за капитальный ремонт общего иму-щества многоквартирного дома необходимо последовательное проведение (можно в один день) двух собраний: общего собрания собственников помещений, затем общего собрания членов ТСЖ,ЖСК,ЖК. В данном случае последовательность принятия решений следующая:

1) Принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не менее чем 2/3 от общего количества голосов собственников помещений в данном доме реше-ний: о капитальном ремонте общего имущества этого дома, в том числе о видах, сроках и объемах работ, об утверждении сметы расходов на капитальный ремонт по видам работ.
2) Проведение общего собрания членов ТСЖ,ЖСК,ЖК для решения следующих вопро-сов:
2.1.) Утверждение условий долевого финансирования капитального ремонта много-квартирного дома с распределением объемов финансирования по видам работ.
2.2.) Рассмотрение вопроса об участии в адресной программе по проведению капиталь-ного ремонта многоквартирных домов,
2.3.) Включение правлением ТСЖ необходимых расходов на капитальный ремонт в смету доходов и расходов ТСЖ на соответствующий год с учетом соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2.4.) Рассмотрение сметы доходов и расходов ТСЖ на год ревизионной комиссией ТСЖ и утверждение этой сметы общим собранием членов ТСЖ.
2.5.) На основе утвержденной сметы доходов и расходов ТСЖ на год установление пла-тежей за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме для каждого собственника помещений в этом доме.

Поскольку в случае управления многоквартирным домом ТСЖ,ЖСК,ЖК законодатель-ство требует установления размеров платы за все виды работ по содержанию и ремонту обще-го имущества, размеры платы за содержание и текущий ремонт общего имущества можно утвердить с учетом размеров соответствующей платы, установленных в Санкт-Петербурге для нанимателей государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.

При подготовке материалов для организации вышеуказанных общих собраний собст-венников помещений и членов ТСЖ,ЖСК,ЖК расчет размеров платы каждого собственника помещений в многоквартирном доме за капитальный ремонт общего имущества (по видам работ) следует производить, исходя из необходимости обеспечения доли участия всех собст-венников помещений (включая Санкт-Петербург) в финансировании работ по капитальному ремонту в размере 5% от их сметной стоимости, т.е. с обязательным учетом доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома. Расходы Санкт-Петербурга, как собственника помещений в многоквартирных домах, на долевое участие в капитальном ре-монте общего имущества в этих домах следует предусматривать в соответствующей статье бюджета Санкт-Петербурга.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах и общие собра-ния членов ТСЖ,ЖСК,ЖК должны быть организованы и проведены в соответствии с требо-ваниями ст.45 ЖК РФ и 146 ЖК РФ соответственно.

С целью обеспечения формирования региональной адресной программы капитального ремонта многоквартирных домов и формирования адресных программ капитального ремонта Жилищный комитет предлагает администрациям районов Санкт-Петербурга (далее – Админи-страции) до 28.11.2008 выполнить следующие мероприятия:

1. Обеспечить подготовку прогнозных расчетов сметной стоимости необходимых работ по капитальному ремонту (по видам работ) в многоквартирных домах, планируемых к вклю-чению в региональную адресную программу капитального ремонта и адресных программ капитального ремонта по районам Санкт-Петербурга. Направить в управляющие организации и ТСЖ,ЖСК,ЖК, осуществляющие управление многоквартирными домами, уведомления о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества этих домов с приложе-нием прогнозных расчетов стоимости работ по капитальному ремонту (по видам работ) и условиях включения этих домов в адресные программы капитального ремонта.
2. Обеспечить инициацию и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подлежащих по техническому состоянию включению в региональ-ную и районные адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов в 2009 году (в т.ч. по отдельным видам работ), в которых расположены помещения являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, с целью принятия решений, связанных с проведением капитального ремонта данных многоквартирных домов.
3. При организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющих организаций (выбранных собственниками помещений или выигравших открытый конкурс на право управления многоквартирными домами), использовать примерные формы: уведомления о проведении общего собрания соб-ственников помещений, решения собственника помещения и протокола общего собрания собственников помещений согласно приложениям 1, 2, 3 к настоящему письму.
4. В многоквартирных домах, находящихся в управлении ТСЖ,ЖСК,ЖК, в которых расположены помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, для принятия ре-шения о проведении капитального ремонта общего имущества, утверждения сметной стоимо-сти и порядка финансирования работ, а также установления размера платы собственников помещений в этих домах за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома необходимо инициировать проведение последовательно (можно в один день) двух собраний: общего собрания собственников помещений, затем общего собрания членов ТСЖ,ЖСК,ЖК. При этом для организации общего собрания собственников помещений следует использовать примерные формы уведомления о проведении такого собрания, решения собственника поме-щения на общем собрании собственников помещений и протокола общего собрания собствен-ников помещений согласно приложениям 4, 5, 6 к настоящему письму. Для организации и проведения общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, ЖК следует использовать примерные фор-мы уведомления о данном собрании, решения члена ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ,ЖСК,ЖК и протокола общего собрания членов ТСЖ,ЖСК,ЖК согласно приложениям 7, 8, 9 к настоящему письму.

Инициаторами общих собраний собственников помещений в домах, находящихся в управлении ТСЖ,ЖСК,ЖК, могут выступать уполномоченные представители Администраций – представители жилищных агентств, управляющих организаций, заключивших с ТСЖ,ЖСК,ЖК договоры управления и др.лица, имеющие доверенность Администрации по форме в соответствии с приложением 10 к настоящему письму, или любой из собственников помещений , в том числе председатель ТСЖ,ЖСК,ЖК.

Инициаторами общих собраний членов ТСЖ,ЖСК,ЖК могут являться: любой из чле-нов ТСЖ,ЖСК,ЖК, в том числе председатель ТСЖ,ЖСК,ЖК или, в случае, если Санкт-Петербург вступил в члены ТСЖ,ЖСК,ЖК - уполномоченные представители Администрации – представители жилищных агентств, управляющих организаций, заключивших с ТСЖ,ЖСК,ЖК договоры управления, другие лица, имеющие доверенность по форме в соот-ветствии с приложением 10.

5. В установленном порядке наделить полномочиями своих представителей для осуще-ствления прав Санкт-Петербурга - собственника жилых или нежилых помещений в много-квартирных домах при инициации общих собраний собственников помещений и общих соб-раниях членов ЖСК,ЖК,ТСЖ в этих домах. При выборе представителей руководствоваться распоряжением Жилищного комитета от 15.06.2005 № 52-р «Об утверждении Положения о порядке представления интересов Санкт-Петербурга жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах». Инициаторами общих собраний собственников в многоквартирных домах, в которых расположены помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, могут выступать сотрудники жилищных агентств, управляющих организаций и т.д, имеющие доверенность Администрации по форме согласно приложению 10 к настоящему письму. Инициаторами общих собраний членов ТСЖ,ЖСК,ЖК могут являться: любой из чле-нов ТСЖ,ЖСК,ЖК, в том числе председатель ТСЖ,ЖСК,ЖК или, в случае, если Санкт-Петербург является членом ТСЖ,ЖСК,ЖК – уполномоченный представитель Администра-ции ( сотрудник жилищного агентства, управляющей организации, заключившей с ТСЖ,ЖСК,ЖК договор управления, др.лица), имеющий доверенность по форме в соответст-вии с приложением 10 к настоящему письму.
6.Обеспечить непосредственное участие в голосовании на общих собраниях собствен-ников помещений в многоквартирных домах или общих собраниях членов ТСЖ,ЖСК,ЖК уполномоченных представителей Администрации - сотрудников Администрации или жи-лищных агентств, действующих на основании доверенности по форме согласно приложению 11 к настоящему письму.
7. Направить руководителям ТСЖ,ЖСК,ЖК или управляющих организаций, осуществ-ляющих управление многоквартирными домами, в которых по техническому состоянию необ-ходимо проведение капитального ремонта, но отсутствуют помещения, находящиеся в госу-дарственной собственности Санкт-Петербурга, уведомление о необходимости выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества и условиях включения этих домов в ад-ресные программы капитального ремонта.