Результаты поиска:

Законодательство — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЮ

ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

 

 

Основной задачей Рекомендаций является оказание информационно-разъяснительной помощи Собственникам в организации и проведении общего собрания, посвященного выбору способа управления многоквартирным домом.

 

Рекомендации могут быть использованы не только при выборе Собственниками способа управления, но и при решении других вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе при организации и проведении ежегодных очередных и внеочередных собраний, связанных с улучшением условий проживания и защитой прав и законных интересов Собственников, а также при создании и деятельности ТСЖ, жилищных кооперативов, других потребительских кооперативов, органов территориального общественного самоуправления.

 

Рекомендации предназначены в первую очередь для Собственников, имеющих намерение инициировать общее собрание.

 

Многие собственники помещений не имеют опыта в данной работе, поэтому составители Рекомендаций постарались дать ответы на большинство типичных вопросов.

 

Рекомендации построены в форме вопросов и ответов. Они приводятся в такой последовательности, которая позволяет вначале получить представление о том исключительно важном месте, которое занимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в той коренной и сложнейшей системе преобразований, которая происходит последние 15 лет в сфере жилищно-коммунального хозяйства России и называется реформа жилищно-коммунального хозяйства, а затем дать ответы на многие практические вопросы, в том числе, как правильно организовать и провести общее собрание с принятием на нем всех основных решений, связанных с выбором способа управления многоквартирным домом и реализацией этого выбора. Такая форма построения методического материала может быть удобна как тем, кто решился самостоятельно получить основы знаний по реформе ЖКХ, лично для себя, так и тем, кто хочет донести эти знания другим.

 

На ряд вопросов в настоящее время полных ответов нет, поскольку по ним пока нет достаточной ясности в нормативно-правовом плане на федеральном и региональном уровнях. В частности, не ясен порядок формирования и учета общего имущества Собственников; не совсем понятно, какую конкретно помощь и в каком порядке будут оказывать органы местного самоуправления инициативным группам Собственников при подготовке общих собраний по выбору способа управления и ряд других. По мере разработки необходимых нормативных правовых документов ответы на соответствующие вопросы будут даваться в дополнениях и приложениях к данным Рекомендациям.

 

Что такое собрание граждан

 

Собрание граждан – это мероприятие, проводимое его организаторами (инициаторами) для информирования более широкого круга людей об общественно-значимых событиях, стоящих в связи с ними задачах, обсуждения возможных способов оптимального поведения в новых условиях, а также для принятия согласованных (коллегиальных) решений о правилах такого поведения.

 

 Что является целью собрания граждан

 

Цель собрания – достижение взаимного согласования интересов его участников путем выработки и принятия большинством участников собраний осознанных решений, а также побуждение его участников и других граждан, имеющих непосредственное отношение к принятым решениям, к дальнейшему их исполнению.

 

 Что такое общее имущество Собственников, из-за решения вопросов по управлению которым Собственники должны собираться на собрания

 

Все дело в том, что кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно, общим имуществом или долевой собственностью, либо, как она называется в ЖК РФ – долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Общее имущество Собственников - это все то, что делает возможной совместную жизнь многих Собственников на одной территории, под одной крышей, за одними стенами дома.

Как сказано в статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

-механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

 

 Зачем Собственникам нужно собираться на собрания

 

В соответствии с законом Собственники владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (далее – общее имущество) (ч.2 ст. 36 ЖК РФ).

Пользование каким-либо имуществом предполагает использование его потребительских качеств (применительно к жилому помещению – это относительная изоляция от окружающих людей, обеспечение безопасности проживания, относительной независимости от климатических условий, условие создания семьи, сохранения личного имущества). Распоряжение имуществом определяет судьбу имущества (Собственник может его подарить, передать в наследство, продать, сдать в аренду, заложить и совершить иную, не противоречащую Закону сделку). Под владением имущества понимается поддержание его в состоянии, обеспечивающем наличие у имущества соответствующих потребительских качеств, или, другими словами, содержание и ремонт этого имущества. Владение имуществом – это определенная деятельность Собственника, направленная (как минимум) на сохранение и (как максимум) улучшение потребительских качеств данного имущества. Так, например, если Собственник не будет длительное время следить за теплоизоляцией своей квартиры и состоянием системы ее отопления, то в ней будет невозможно жить в холодное время года. То есть квартира потеряет одно из своих важнейших потребительских качеств.

Если гражданин считает, что ему тяжело или невыгодно быть Собственником, он может отказаться от права собственности на свое помещение, например, заключить договор ренты с правом пожизненного проживания или деприватизировать ее, если квартира стала собственностью в результате приватизации, передав ее в собственность государства, и стать нанимателем.

Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом осуществляется Собственниками путем принятия коллегиальных (совместных) решений.

Принятие же таких совместных решений осуществляется как раз через процедуру проведения общего собрания Собственников.

 

 Что такое принятие совместных решений Собственников по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом

 

Это есть ни что иное, как управление этим имуществом или управление многоквартирным домом.

Значение общего собрания Собственников определено в статье 44 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом». При этом нужно добавить слово «высшим» органом. Так, например, если Собственники решили создать в доме товарищество собственников жилья, то они могут выбрать правление этого товарищества, а оно из своего числа может выбрать председателя правления. И правление, и председатель правления - тоже органы управления созданного товарищества, но уже исполнительные, и полномочия (то есть круг и значимость решаемых вопросов) общего собрания по всем возможным вопросам всегда выше. Общее собрание – это фактически представительный орган управления многоквартирным домом, где каждый Собственник представляет свои интересы непосредственно или через своего официального представителя.

Даже если в течение установленного законом срока Собственники не приняли решение о выборе способа управления, и за них это в соответствии с законом сделали органы местного самоуправления (ведь дом без управления, как, скажем, пассажирский поезд без машиниста, оставлять нельзя), значимость собрания собственников от этого нисколько не умаляется. В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ выбранный способ управления (общим собранием или органами исполнительной власти) может быть изменен в любое время на основании опять-таки решения общего собрания. Причем органы местного самоуправления, избравшие на конкурсе управляющую организацию вместо собственников помещений, не сумевших собраться на собрание или договориться на нем о способе управления многоквартирным домом, в соответствии с ч.6 ст. 161 ЖК РФ не позднее, чем через год после выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления собственниками помещений, обязаны созвать очередное собрание собственников помещений по выбору способа управления. То есть закон как бы подталкивает собственников помещений проявить свою волю к принятию одного из важнейших для них решений.

Здесь следует сделать одну важную оговорку. Да, закон дает право Собственникам в любое время изменить свое решение (или решение органов исполнительной власти) по способу управления многоквартирным домом. Однако, если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь,- договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту дома, то смена решения Собственников затронет и эти договорные отношения. В соответствии с частью 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. Поэтому Собственники, принимая решение об изменении выбранного способа управления, должны задуматься о правовых последствиях этого шага, просчитав, в том числе, все возможные материальные издержки и преимущества, так как односторонний отказ от неисполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

 

 Что вынуждает Собственников решать вопросы управления общим имуществом через процедуру общего собрания

 

Необходимость совместного управления многоквартирным домом через процедуру общего собрания, возникает у Собственников в силу следующих основных причин:

1)    наличия вышеуказанного общего имущества;

2)    особой специфики этого имущества, заключающейся в том, что конкретная доля каждого собственника в общем имуществе не может быть выделена в натуре. Эта доля как бы размыта, растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его Собственников. Хотя количественно она вполне определена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым владеет, пользуется и распоряжается конкретный Собственник. Для примера, нельзя определенно сказать и показать, где находится та часть чердака, которая лично принадлежит собственнику Иванову, или где его доля на лестничной площадке, на фасаде здания, его часть лифта, мусоропровода и т.д. Эта часть везде и нигде конкретно.

3)    невозможности для Собственника отчуждать (например, продавать) свою долю в праве общей собственности на общее имущество или передавать эту долю отдельно от права собственности на свое помещение (квартиру, комнату, нежилое помещение), ибо эта доля следует, как говорится в законе, судьбе права собственности на помещение Собственника, то есть неразрывно с ним связана. Проще говоря, нельзя продать только жилое помещение, скажем квартиру, не продав при этом свою долю в общем имуществе.

То есть собственник помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме не может отказаться от своей доли в общем имуществе в доме, не отказавшись одновременно от права собственности на свое жилое или нежилое помещение. Поскольку долевая собственность в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре, то каждый собственник не может управлять ей самостоятельно без согласования этого вопроса с другими собственниками, поскольку их доли точно также не локализованы в конкретном месте, а находятся везде в этом самом общем имуществе (во всех его составляющих частях: стенах, крыше, чердаке, земельном участке, оборудовании и др.) и нигде конкретно. Но у каждого Собственника может быть свое мнение относительно управления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом.

 

 

 

 Кто может быть собственником помещения в многоквартирном доме

 

Им может быть физическое или юридическое лицо, имеющее документы на право собственности жилых или (и) нежилых помещений в многоквартирном доме.

Для жилых помещений таким документом является свидетельство на право собственности или свидетельство о приватизации квартиры (или квартир, комнаты или нескольких комнат в квартире, если Собственник владеет несколькими помещениями в доме). Для собственника нежилых помещений – это свидетельство на право собственности. Обычно нежилые помещения располагаются  в подвале, полуподвале или на первом этаже дома. 

 

 Какие существуют виды жилых помещений и что входит в общую площадь жилого помещения

 

К жилым помещениям в многоквартирном доме относятся:

- часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

В ч.2, ст.15 дается определение жилого помещения, как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К сожалению, такое определение вызывает много вопросов особенно при отсутствии в законодательстве определения нежилого помещения. Например, является ли жилым помещением комната в коммунальной квартире или помещение, предназначенное для временного проживания.

Общая площадь жилого помещения (часть 5 статьи 15 ЖК РФ) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Опять-таки, к сожалению, ЖК РФ не разъясняет, что входит в площадь нежилого помещения, однако, по аналогии с жилыми помещениями можно предполагать, что, по крайней мере балконы, лоджии, веранды и террасы также не входят и в площадь нежилого помещения. Вместе с тем, представляется спорным не включение балконов, ложный, веранд и террас в площадь соответствующих жилых и нежилых помещений, к которым имеется единственный доступ из этих помещений и право пользования, которыми фактически принадлежит Собственникам, нанимателям или арендаторам данных помещений. Вряд ли указанные конструкции относятся к общему имуществу, что тем более очевидно при их изолировании от внешней среды (по инициативе самих жителей или  на основании проектов в домах-новостройках).

Зачем Собственнику нужно знать и знать весьма точно площадь находящегося в его собственности помещения? Дело в том, что размер этой площади определяет количество голосов, которое он имеет при принятии решений по вопросам управления многоквартирным домом. Размеры площадей всех помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности, должны интересовать и членов инициативной группы по проведению общего собрания Собственников, поскольку именно они определяют правомочие (кворум) общего собрания, подсчитывая голоса пришедших на собрание собственников, или направивших свои решения в адрес инициативной группы при заочном голосовании.

Если при расчете голосов Собственников на основании размеров площадей их помещений произойдет ошибка, которая поставит под сомнение правильность принятого Собственниками решения, то оно может быть обжаловано (и отменено) в суде.

 

 Что такое жилищный фонд

 

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на некоторой территории, например, территории города, региона России, всей Российской Федерации.

Характерно, что объектом управления в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР от 1983 г. был именно жилищный фонд. А в соответствии с ЖК РФ от 2004 г. объектом управления стал отдельный многоквартирный дом. Исключение составляет только случай создания товарищества собственников жилья в нескольких рядом расположенных зданиях (часть 2 статья 136 ЖК РФ).

 

 Какие формы собственности существуют на жилые и нежилые помещения

 

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный, то есть находящийся в собственности граждан (России или иностранных государств) или юридических лиц (российских или иностранных коммерческих или некоммерческих организаций);

- государственный - находящийся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Представителем государственной собственности города Москвы в отношении жилых помещений являются окружные управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а в отношении нежилых помещений – территориальные агентства Департамента имущества города Москвы;

- муниципальный – находящийся в собственности муниципальных образований.

При наличии в многоквартирном доме государственной или муниципальной собственности в случае, если частные собственники не проявили себя в качестве инициаторов собрания, то инициировать собрание должен представитель государственного Собственника (в городе Москве нет жилищного фонда в муниципальной собственности). Если частные Собственники проявили себя в качестве инициаторов собрания, то представителю государственного Собственника следует также войти в инициативную группу. То есть представителю государственного Собственника необходимо активно участвовать в организации и проведении общего собрания, понимая, что не в каждом доме могут оказаться достаточно подготовленные для инициирования Общего собрания частные Собственники.

Обычно интересы государственного или муниципального фонда представляет чиновник, имеющий соответствующим образом оформленную доверенность на официальном бланке.

Представитель государственного Собственника, направляемый для работы в инициативную группу по проведению общего собрания, должен быть специально подобран для работы с людьми, обучен и четко знать свои права и обязанности.

 

 Что входит в функции управления многоквартирным домом

 

В ЖК РФ (части 2 и 3 статьи 162) говорится, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

- надлежащее содержание  и ремонт общего имущества;

- предоставление коммунальных услуг Собственникам.

По своему смыслу первая из перечисленных задач управления, а именно, задача обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания является фактически целью управления многоквартирным домом, которая достигается за счет эффективного решения трех следующих задач: по пользованию общим имуществом, его содержанию и ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Как видно, управление многоквартирным домом не сводится только к управлению общим имуществом, поскольку жилое помещение, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в нем.

Выполнение вышеназванных целей и задач управления предполагает, в том числе, выполнение следующих основных работ:

- проведение ежегодной оценки состояния общего имущества и составление сметы доходов (сюда относится и работа по определению источников доходов) и расходов на его содержание и ремонт (текущий и капитальный);

- заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями на выполнение работ  по содержанию и текущему ремонту дома в соответствии с утвержденным перечнем, а также предоставлению коммунальных услуг в установленном Правительством РФ порядке;

- контроль выполнения договоров сторонними организациями и принятие мер по его безусловному выполнению или внесению соответствующих изменений;

- контроль соблюдения Собственниками правил пользования жилыми и нежилыми помещениями и общим имуществом;

- контроль установленного порядка оплаты Собственниками жилищных и коммунальных услуг;

- сбор средств  Собственников на оплату иных дополнительных услуг (например, содержание охраны территории дома и др.).

 

 Что такое жилищные и коммунальные услуги

 

Сведения о том, что относится к жилищным и коммунальным услугам, можно найти в статье 154 ЖК РФ, в которой говорится о структуре платы за эти услуги.

Жилищные услуги – это услуги по содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества Собственников и услуги по управлению многоквартирным домом.

Коммунальные услуги – это холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), электроснабжение, газоснабжение, отопление.

 

 Какие вопросы относятся к компетенции общего собрания

 

Кроме принятия решения по вопросу выбора способа управления в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме также относится принятие решений:

1)      о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества;

2)      о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3)     о передаче в пользование общего имущества;

4)     по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом

5)     другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания.

 

 Почему решения на общем собрании принимаются именно большинством голосов Собственников

 

Потому что в каждом многоквартирном доме много Собственников; а мы знаем, что «сколько людей, столько и мнений», и чем больше Собственников в доме, тем труднее прийти к общему мнению, и тем более высока вероятность того, что найдутся неадекватные, порой больные люди, или эдакие крайние индивидуалисты, которые не захотят считаться ни с чьим мнением, кроме своего. Если бы каждый Собственник имел право вето, то есть право единолично не допустить принятия никакого общего решения, если не будет учтено его мнение, или его интерес, то многоквартирным домом просто невозможно было бы управлять.

Сегодня закон дает каждому Собственнику право самому принять участие в решении своей судьбы по всем вопросам, касающимся условий жизни в доме, но реализовать это право он может только вместе с другими Собственниками, придя на собрание и найдя взаимоприемлемые решения.

Не может отдельный Собственник заключить договор на управление домом, а также на содержание и ремонт общего имущества дома отдельно от других Собственников, потому что он будет действовать «в чужом интересе без поручения», а именно, в интересе других Собственников на общее имущество без их поручения. Именно по этой причине в одном многоквартирном доме может быть только одна управляющая организация, выбранная большинством голосов его Собственников, а не несколько организаций.

Поэтому не стоит уклоняться от участия в общем собрании Собственников. Если у гражданина есть право и шанс повлиять на условия своей жизни и сделать их лучше, нужно воспользоваться им. В противном случае ваше будущее в этом вопросе определят другие Собственники или органы исполнительной власти, предложив свой вариант управления домом, проведя открытый конкурс по выбору управляющей организации. И если он вам не понравится, никакой суд вам не поможет отстоять свое мнение, потому что вы своим правом, данным вам законом, не воспользовались.

 

 Достаточно ли хозяйского управления только собственной квартирой для получения гарантии сохранения ее на долгие годы

 

Серьезно ошибается тот Собственник, который считает, что достаточно регулярно и добротно делать ремонт в собственной квартире и это даст гарантию сохранения ее на долгие годы. Это большое заблуждение. Простой пример. Прошедший ураган с ливнем может повредить крышу дома и, если не сделать оперативно ремонт, протечки в квартире быстро заставят изменить такое мнение. Или незакрытый вход на чердак может сделать его доступным подросткам и бомжам. А здесь уже не далеко и до пожара. Еще пример. Нередко можно наблюдать весной такую картину: оттаявшие глыбы льда с шумом летят по незакрытой осенью водосточной трубе и на первом же ее изгибе, не находя выхода, разрывают трубу в ближайшем сочленении с другой секцией. Если трубу вовремя не восстановить, то первый же дождь намочит стену. Следующие дожди постепенно промочат ее насквозь. Вначале отвалится штукатурка, затем начнет крошиться кирпич. В конце-концов стена треснет в ослабленном месте. Испортится не только внешний вид дома, но и внутренняя отделка квартиры. Если трубу не чинить несколько лет, в квартире заведется грибок и «вытравить» его уже будет трудно. Пройдитесь по улицам, и вы легко увидите эти незаживающие раны ваших домов.

 

 

 Можно ли не только сохранить свою квартиру, но и улучшив условия проживания в доме целиком, увеличить стоимость собственного помещения

 

Хорошо организованные собрания Собственников являются эффективной созидательной силой не только сохранения жилища, но и приумножения его стоимости. Принятые на них продуманные решения позволят также снизить плату за жилищные и коммунальные услуги. Однако нам чаще приходится слышать, что частное жилище – это скорее обуза, чем благодать, что на частника государство перекладывает собственные заботы по управлению домом. Вообще, когда простого человека начинают пугать с использованием СМИ практически по любому поводу, всегда стоит задуматься и постараться понять, кому это выгодно.

Самая первая мансарда в многоквартирном доме, заказчиком которой выступили создавшие совет самоуправления жители дома, была построена в Москве по адресу: Фрунзенская набережная, дом 36. Доход от сдачи в аренду части жилых помещений этой мансарды позволяет в течение года жителям вкладывать в содержание и ремонт всего дома,  весьма значительные суммы. На эти средства, в частности, были отремонтированы подъезды, ряд квартир малоимущих граждан, благоустроен двор. В результате стоимость квартир всех Собственников заметно возросла.

Специалисты, оценивая стоимость всего жилищного фонда России к началу 2000 года в 350 млрд. долларов США, полагают, что в результате эффективного управления жилищным капиталом средняя российская семья могла бы иметь ежегодно дополнительный доход в размере 1 тыс. долларов.

В своей книге «О практическом опыте жилищной кооперации» (Москва, ООО «Научно-производственный Центр «Алфей», 2002 г.) видные специалисты в жилищном вопросе Говоренкова Т. М. и Савин Д. А.пишут следующее: «В жилом доме, если смотреть на него как на доходное предприятие, очень велика доля постоянного капитала, причем очень дорогостоящего, и мала доля оборотного капитала, а также той части основного капитала, которая оборачивается за короткие сроки.

Единственным достоинством вложения средств в жилищное строительство является низкий риск и высокое обеспечение вложенного капитала. Если устаревшее производственное оборудование обладает очень низкой стоимостью, то дом, даже достаточно старый, еще сохраняет ее. Таким образом, жилищное строительство является привлекательным для так называемого «рентного» капитала – то есть капитала, который заинтересован не в высоком проценте, связанным с предпринимательским риском, а в скромном, но гарантированном проценте и надежном обеспечении. Это капиталы мелких вкладчиков, ссудно-сберегательных организаций, страховых обществ, фондов и иных организаций подобного рода».

Низкий риск вложения капитала в многоквартирный дом обеспечен желанием и интересом многих его Собственников в сохранении дома на долгие годы и улучшении условий проживания. Например, в Москве жилье ценилось всегда, причем много лет подряд цена его только возрастает, а жители многоквартирных домов не хотят его потерять. Именно по этой причине регулярно и в полном объеме оплачивают жилищно-коммунальные услуги более 95% нанимателей и Собственников жилых помещений города.

Так что многоквартирный дом – это не всегда «непосильная ноша, которую власть хочет переложить на плечи граждан», как иногда пытаются представить ситуацию некоторые критики реформы ЖКХ. А при разумном и хозяйском подходе вполне прибыльное дело. Власть же, если бы она действительно очень хотела «переложить эту ношу», давно бы это сделала за 15 лет с момента начала реформы ЖКХ.

Посмотрите на свои дома внутри и снаружи, и вы увидите, что уже давно практически все их ресурсы, приносящие доход, буквально высасываются разного рода дельцами. Поскольку нередко такая деятельность не является законной, то ресурсы дома продаются по дешевке. Возьмите под контроль эти ресурсы (они ведь ваши!) и получите достойную цену за них. Доход вложите в дом, и тогда жилищный капитал начнет работать на вас, на Собственников дома, а не на постороннего дядю, который не заботится о доме, а думает лишь о своей прибыли.

 

 Какие возможные формы принятия Собственниками совместных или общих решений предусматривает ЖК РФ

 

В ЖК РФ говорится о двух таких формах совместных решений Собственников.

Это, во-первых, общее собрание Собственников путем их совместного присутствия, обсуждения вопросов и принятия решений в одном и том же месте (например, помещении) и в одно и то же время. При этом решение принимается путем очного голосования Собственников.

Вторая форма принятия совместного решения Собственниками, не требующая их физического присутствия в одном и том же месте и в одно и то же время, называется заочным голосованием. В этом случае каждый Собственник принимает решение относительно самостоятельно в удобном для него месте и удобное время, но по строго оговоренному кругу вопросов и в рамках заранее предусмотренных возможных вариантов на них, оформленных письменно, отмечает подходящие для себя ответы и направляет принятые решения в опять-таки оговоренное место и к четко установленному времени с тем, чтобы счетная комиссия могла подсчитать все поданные голоса единовременно. Эта форма голосования похожа на так называемое досрочное голосование при проведении выборов в исполнительные и представительные органы власти.

Однако, очевидно, не противоречит закону и третья форма смешанного голосования, назовем ее очно-заочной, когда те, кто может собраться в одном месте и в одно время, делают это, приходя на собрание, где обсуждают разные вопросы: как включенные в повестку дня, так и не включенные, однако принимают решение только по вопросам повестки дня. Те же Собственники, которые не могут или не хотят прийти на собрание, присылают в адрес собрания и к моменту его проведения свои решения, но только по вопросам, включенным в повестку дня. При этом сами решения для всех Собственников оформляются в виде одинаковых поименных бюллетеней для голосования. Когда на собрании подходит момент для голосования по очередному вопросу, счетная комиссия собирает решения Собственников, пришедших на собрание, вскрывает решения Собственников, не присутствующих на собрании, и подсчитывает общее число голосов по данному вопросу. Данная форма подобна всей процедуре выборов в органы власти, когда учитываются голоса как тех, кто проголосовал досрочно, так и тех, кто отдал свой голос в день голосования.

На практике такая форма может оказаться наиболее популярной, поскольку она дает каждому собственнику больше свободы для выражения своего мнения и принятия решений по управлению домом. Хорошо известно, что есть люди, которые любят ходить на собрания и выступать на них, а есть другие, которые этого не любят, но хотят, чтобы их мнение при принятии решений было учтено. Надо дать возможность высказаться и участвовать в принятии общих решений всем желающим. Чем большее количество Собственников конкретного дома реализуют свое право на принятие решений, тем проще будет управлять домом, тем больше будет в нем порядка, тем меньше будет конфликтов между Собственниками. Вместе с тем, выбирая такую форму принятия решения Собственниками, следуя букве закона, необходимо в уведомлении Собственникам о проведении общего собрания назвать данную форму все-таки заочным голосованием, однако оговориться, что те, кто хочет принять участие в совместном обсуждении вопросов, включенных в повестку дня, и в голосовании по итогам такого обсуждения, могут прийти на собрание в определенное место и время, куда и когда должны быть присланы ответы других Собственников, не желающих или не имеющих возможности участвовать в общем собрании.

 

Место и роль общих собраний Собственников в реформе ЖКХ

 

 О чем нужно говорить с Собственниками до общего собрания? И почему важно, чтобы они это услышали и пришли на собрание

 

Для большинства регионов нашей северной страны, которая по среднегодовым температурам на большей части ее территории уступает только Тибету и Антарктиде, наличие надежного и главное теплого жилища – это наиважнейший, если не самый важный, фактор физического выживания. При прочих равных условиях построить и содержать жилище в России – задача более дорогостоящая, чем в других странах. Значительное промерзание почвы в холодный сезон требует сооружения глубокого и мощного фундамента, а существенно низкие температуры в этот период – толстых стен и мощной теплоизоляции чердака для сохранения тепла. Здесь не проживешь в картонном домике, а если попытаешься это сделать, то разоришься на его согревании. Много людей, лишенных надежного жилища, погибают в первую же зиму.

Для многих граждан, ставших собственниками квартир в результате приватизации, собственное жилье – это еще и наиболее ценная материальная вещь. Наконец, собственное помещение в жилом доме вместе с правом на часть придомового земельного участка – это недвижимость, которая всегда и во все времена ценилась у разных народов и народностей.

По новому порядку лишь малая доля так называемых «малоимущих» может надеяться на получение от государства бесплатного жилья, но с момента вступления в силу ЖК РФ уже без права его приватизации, а на правах найма у государственного Собственника. Остальные граждане при отсутствии жилища должны рассчитывать только на свои возможности или, как говорят, «на свои кровные», однако экономическая ситуация в стране такова, что найти соответствующую работу для накопления средств на приобретение квартиры, могут далеко не все.

Поэтому так важна в России задача сохранения и улучшения уже имеющегося жилища. И никто кроме самого Собственника не может иметь большего интереса в успешном решении этой задачи.

 

 Какое основное противоречие существует в жилищной сфере и должно разрешиться в результате реформы ЖКХ

 

Итак, теплое жилище в России – это то главное, что необходимо для сохранения жизни ее граждан, то единственное и материально самое дорогое, что большинство граждан получили практически даром в результате приватизации то, что является собственностью у более 70% россиян, но одновременно и то, что неумолимо и быстро теряется в результате неэффективного управления со стороны специализированных государственных организаций, а сами Собственники не могут реально и существенно повлиять на этот процесс, поскольку пока не включены в управление своим имуществом и, следовательно, в его сохранение.

Описанное противоречие к настоящему времени вполне вызрело, и ЖК РФ дал правовую основу его разрешения.

Дело в том, что ЖК РФ – это фактически правовая основа реформы ЖКХ, а общее собрание Собственников – это реформа ЖКХ в действии.

 

В чем состоит суть реформы ЖКХ

 

Суть реформы ЖКХ заключается в изменении правоотношений между основными субъектами ЖКХ. Главным субъектом, заказчиками жилищных и коммунальных услуг должны стать Собственники помещений.  Именно сами Собственники должны управлять своим имуществом, а не органы исполнительной власти, которые должны иметь отношение, только к муниципальному имуществу, но никак не к имуществу частных собственников. Казалось бы, парадокс, но оказывается, что в течение последних 15 лет в этом бесспорном вопросе был юридический пробел. Владея собственной квартирой, гражданин фактически не мог существенно влиять на ее сохранение, потому что не имел права участвовать в управлении многоквартирным домом.

 

 Какова подлинная цель реформы ЖКХ

 

Цель реформы состоит в улучшении условий проживания, или, как иногда говорят, в повышении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, создании комфортной среды обитания, в сохранении жилища. Но никак не в том, чтобы платить за жилищные и коммунальные услуги все больше и больше. Никто не будет спорить, что за все надо платить и платить сполна. Это так. Но и получать тоже нужно сполна. А за что, собственно, граждане платят, получая ежемесячно платежную квитанцию, единый платежный документ (ЕПД), или как его раньше называли «жировку»? На практике оказывается, что лишь узкий круг специалистов знает полный ответ на этот вопрос, особенно если говорить о техническом содержании и текущем ремонте дома. А это до 200 обязательных, то есть предусмотренных утвержденным перечнем работ, которые нужно регулярно и обязательно выполнять в течение года, какие-то ежедневно, другие раз в полгода, раз в год и т.д. А через 25 лет дом нуждается в капитальном ремонте (сейчас этот срок увеличен до 30 лет). Только при этом условии дом проживет без болезней долгую жизнь, спроектированную ему архитекторами. Однако большинство граждан платят «вслепую» (называя весь платеж по ЕПД «платой за квартиру»), не понимая за что конкретно они платят и не имея возможности узнать, проконтролировать оплачиваемые работы и заставить их выполнить, если они не проводятся. Платят, потому что понимают важность сохранения жилища и не хотят его потерять. Никакое повышение платы за жилищно-коммунальные услуги не приведет к повышению их качества, если у Собственника - потребителя и заказчика этих услуг не будет рычага, правового механизма требовать за необходимую плату соответствующего стандарта качества услуг, если не будет на руках договора с производителем услуг, в котором должны быть прописаны обязательства и ответственность поставщика услуг. И когда нам предлагалось «стать добровольцами» и платить 100% поставщику ЖКУ без договора – это было, мягко говоря, «введение в заблуждение». Это все равно, что бросать деньги в печку.

В подавляющем большинстве регионов России потребители жилищно-коммунальных услуг сегодня платят и уже не первый год эти самые 100%, однако условия жизни у них не изменились к лучшему. Если за 100%-ый платеж нельзя потребовать 100%-го качества услуг – это не реформа, а беззастенчивое выворачивание карманов среди бела дня. А потребовать нельзя, потому что у Собственника нет на руках настоящего договора с теми организациями, которые эти жилищные и коммунальные услуги сейчас предоставляют.

Еще называют реформой ЖКХ модернизацию самой этой отрасли. Однако в таком определении преобладает отраслевой подход. Модернизация требует  вложения огромных средств в ЖКХ, но будут ли они израсходованы эффективно при сохранении административного управления отраслью? Не получится ли так, что государственные заказчики накупят дорогостоящего импортного оборудования, которое в наших условиях быстро выйдет из строя и не даст нужного результата. А ведь таких примеров можно привести множество. Без наличия подлинного хозяина дома вложение в него средств (хоть в двор, хоть в подъезд) – это в значительной степени их разбазаривание. А хозяином дома может быть только тот, кто в нем живет, кто является Собственником его помещений.

Иногда говорят, что реформа ЖКХ заключается в ликвидации бюджетного дотирования отрасли. Опять односторонний взгляд. Это вновь о тех самых 100% с жителей. Лучше бы авторы реформы ЖКХ подумали о том, как и где заработать основной массе граждан России, чтобы платить эти самые 100%

Сегодня жилищные субсидии на оплату жилищных и коммунальных услуг в стране получают около 14% малоимущих, хотя имеют право почти втрое больше. Почему? Потому что размер этих субсидий в большинстве регионов смехотворно низок, и для некоторых людей хлопоты по их получению дороже этих денег. Вероятно, было бы правильно еще более упростить процедуру получения этих субсидий.

 

 Для чего нужна реформа ЖКХ

 

Реформа нужна для преодоления возникшего в стране жилищного и коммунального кризиса, вызванного длительным недофинансированием и неэффективным управлением жилищным фондом, проявляющемся в быстром увеличении количества ветхого и аварийного фонда, с реальной угрозой здоровью и жизни многих людей. Жилищный кризис, как правило, преодолевается или путем строительства нового и доступного по ценам большинству нуждающихся жилья, или путем восстановления и сохранения существующего жилья либо одновременным использование этих двух направлений жилищной политики. Однако на то, чтобы строить и покупать, нужны большие деньги, а их у многих нет, потому что экономика страны развивается пока крайне медленно. Большинство россиян, не имеющих достойных заработков, может дождаться лучших для себя времен только путем сохранения жилища, а для этого нужно научиться им разумно и экономно управлять.

 

 Когда началась реформа ЖКХ

 

Специалисты спорят, когда же началась реформы ЖКХ: 12 или 15 лет назад? Когда появилось само понятие «реформа ЖКХ» или когда граждане получили право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений? Спорят потому, что не всегда хорошо понимают, что же такое сама эта реформа. Очевидно, что реформа ЖКХ началась тогда, когда граждане получили право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений, то есть с момента выхода Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, получив в результате приватизации в собственность, как говорится в этом законе, «занимаемое жилое помещение в государственном и муниципальном фонде…», гражданин не стал полноценным собственником. Его собственная квартира как бы повисла в другой, чужой собственности, в этом самом «государственном и муниципальном фонде». По большому счету он стал, как иногда говорят, псевдособственником или собственником некоего объема воздуха, потому что подлинным собственником осязаемых, материальных вещей (стен, перекрытий, коммуникаций дома) было другое лицо – государство, муниципалитет, завод, фабрика, ведомство. Конечно, Собственник имел право ремонтировать свою квартиру, но эти усилия не давали серьезных гарантий ее сохранения на будущее, поскольку домом в целом, или как сегодня говорят, общим имуществом Собственников, управляли без их ведома, как правило, государственные организации, привлекавшие для ремонта и обслуживания дома другие государственные организации, которые могли не ремонтировать дом десятилетиями, в результате чего он становился аварийным. Ведь государство на содержание и ремонт жилищного фонда давало не столько, сколько надо, а столько, сколько могло дать. И этих средств всегда было мало. Как говорят специалисты, имело место хроническое недофинансирование жилищного фонда. Причем выделяемые бюджетами деньги давались не на конкретный дом, не по-объектно, а на некоторое количество домов, расположенных, например, на территории одного района города. При этом реально к концу финансового года один дом получал больше средств, другой – меньше. Почему? Ну, например, потому, что в одном доме жили известные чиновники, а соседнему дому с этим не повезло. Или один дом давал доход в казну и карман от сдачи в аренду нежилых помещений или от размещения на его крыше и стенах рекламы, а другой требовал только затрат. Здания разрушались. Их жители писали в органы власти письма с просьбой помочь их дому, но услышаны были не многие, как правило, самые настойчивые.

 

 Почему Собственники до сих пор не были хозяевами в своем доме

 

Почему же в течение такого длительного времени (15 лет) частные Собственники не имели возможности в полной мере реализовать свое право на владение и распоряжение собственным имуществом, а именно общим имуществом многоквартирного дома? Опять-таки по очевидной причине. Потому что суммарная доля площади помещений, находящихся в их собственности, была меньше, чем доля других собственников в доме: государства, муниципалитета. А эти, другие Собственники, рассуждали просто: зачем нам проводить собрания о том, как управлять домом, если наших помещений больше и, соответственно, больше права в решении вопроса об управлении всем домом. Поэтому управляли домом без участия других Собственников. Именно из-за этой основной причины реформа ЖКХ все последние 15 лет шла преимущественно в количественном отношении, путем увеличения в жилищном фонде частного сектора. Конечно, появлялись частные подрядные организации и для содержания и ремонта домов они стали привлекаться государственными структурами по конкурсу. Однако в подавляющем большинстве они были подконтрольны чиновникам, которые устраивали подставные конкурсы. Все это был подготовительный этап реформы, создание и вызревание необходимых условий ее проведения. Возможность качественных изменений в управлении домами наступила тогда, когда доля частного фонда в многоквартирных домах перевалила в России в среднем за 50%. Несколько раньше этого момента в жилищное и гражданское законодательство вошло понятие «общее имущество собственников многоквартирного дома». Собственник, например, квартиры кроме права собственности непосредственно на нее получал также право на долю в общем имуществе всех Собственников дома. А раз имеешь право собственности на долю в общем имуществе дома, значит, имеешь и право голоса на управление всем домом в целом.

На самом деле, что такое «общее имущество» многие из нас хорошо знают. Возьмем, например, гаражное или садоводческое товарищество. В каждом таком товариществе есть, как и в многоквартирном доме, личная и вполне осязаемая доля, находящаяся в собственности конкретных граждан – это личный гараж или участок земли с постройками. Но есть и общее имущество всех членов товарищества: общий забор, помещение охраны, правления, водопровод, линии электропередачи, внутренние дороги, пожарный водоем, автостоянка. Вообще садоводческое товарищество очень похоже во многих отношениях на многоквартирный дом, только в этом «доме» его Собственники живут не постоянно, а временно, сезонно, преимущественно в теплое время года. Это как бы многоквартирный дом, разложенный на плоскости, по горизонтали: забор – это как бы его стены, внутренние дороги – лестницы, коммуникации есть и там и тут. Однако интересно, что когда с нас, членов таких товариществ, собирают членские и целевые взносы на общие нужды, мы не возражаем, понимая обоснованность требований правления и его председателя. Однако, когда дело касается более важных условий нашей жизни, а именно, проживания в многоквартирном доме, мы часто не понимаем, почему мы должны платить за какое-то там «общее имущество». Вина ли в этом самих Собственников, или это их беда – это другой вопрос.

 

 Что такое система ЖКХ

 

Если применить к сфере ЖКХ понятие «система», то специалисты в этой системе выделяют три основных элемента или субъекта: 1- органы власти, 2 - потребители жилищных и коммунальных услуг (граждане и юридические лица), 3 – производители этих услуг (предприятия ЖКХ). При этом основным объектом данной системы является многоквартирный жилой дом. Вокруг него и выстраивают свои отношения все три вышеназванных субъекта.

 

Если до недавнего времени в среднем по России частная собственность в жилищном фонде составляла менее 50% (остальное составляла государственная собственность и муниципальная) и пользователи жилых помещений платили за жилищные и коммунальные услуги также меньше половины их реальной, или как говорят «полной» стоимости, а недостающую и основную часть доплачивали органы исполнительной власти в виде дотаций из бюджетов разных уровней, то сегодня ситуация качественно изменилось прямо на противоположную в сторону частной собственности. Что это означает? А то, что если раньше в тройке основных субъектов системы жилищно-коммунального хозяйства главным или ведущим элементом системы правоотношений были органы власти (более значительная доля имущества, вклада в его содержание и ремонт, наличие преимущественно государственных управляющих и подрядных организаций, работающих на государственном заказе), то теперь таким главным субъектом ЖКХ, заказчиком и потребителем услуг должны стать Собственники, оплачивая более половины стоимости потребляемых услуг и имея в собственности более половины площади в многоквартирных домах. Таким образом, государственная или административная система управления жилищным фондом должна неминуемо смениться на рыночную, основанную на самоуправлении своими домами  Собственниками, заменив прежнюю, где фактически одним крупным Собственником было государство.

 

Поэтому сущность жилищно-коммунальной реформы  заключается в коренном, качественном изменении системы правоотношений, существующей между основными субъектами ЖКХ.

 

Чем важна реформа ЖКХ для России и почему о ней так много говорят и так мало делают для ее проведения

 

Для России значение реформы ЖКХ чрезвычайно важно и будет иметь значительные последствия, в том числе в плане государственного устройства. Не случайно поэтому ответственные руководители разных уровней власти с такой осторожностью отзываются о всех изменениях и начинаниях, происходящих в ЖКХ.

 

Наше государство отличается от многих других тем, что в нем не только большинство населения проживает сегодня в городах (это явление имеет место и в других странах), но и тем, что у нас большинство населения проживает в многоквартирных домах, которые, надо сказать, в своей массе нуждаются в серьезном ремонте. Пройдя школу самоуправления в многоквартирных домах (его еще называют самоуправлением в жилищной сфере), Собственники поймут необходимость и будут готовы учиться дальше, осваивать следующий уровень самоуправления - институт местного самоуправления. Поняв важность сохранения жилища, разобравшись в хозяйственных и экономических проблемах управления своими домами, Собственники начнут лучше понимать хозяйственные и экономические проблемы своего района, города и государства. Вряд ли после окончания этой учебы Собственника как избирателя будет легко купить накануне выборов в органы власти пустыми обещаниями. Он будет хорошо знать, что ему нужно и кто ему в этом реально может помочь. Ясно, что никакая партия власти не будет учить людей, как лишить ее этой власти.

 

 Нужна ли была приватизация жилья и не пора ли его деприватизировать

 

До сих пор даже специалисты спорят, нужна ли была нам такая приватизация жилья, которая породила массу бедных собственников. Это все равно, что спросить: нужно ли учить бедных людей. Так, немецкие специалисты, проводившие реформу ЖКХ на землях бывшей ГДР, не могут понять, почему в их государстве частных собственников жилых помещений не более 30% и это в основном богатые люди, а у нас, их уже более 70% и число это очень быстро растет. На самом деле ответ достаточно прост: у них сегодня более социальное государство, чем у нас.  Немцу государство надежно дает большой перечень социальный гарантий, у нас же граждане вынуждены преимущественно надеяться на себя, поэтому в большинстве своем стараются хранить деньги «в чулке», а не в банке. А как иначе? Последний пример – односторонний отказ государства от обязательства производить капитальный ремонт домов.

 

У владельца неприватизированной квартиры-нанимателя помещения меньше прав, чем у Собственника. Во-первых, он не имеет права продать занимаемую квартиру и при необходимости купить более дешевую, а также передать ее по наследству, подарить, заложить. Во-вторых, наниматель не имеет права голоса на общем собрании Собственников и поэтому не может реально влиять на улучшение условий проживания в доме. В-третьих, ограничены права нанимателя по сравнению с Собственником при вселении в занимаемое помещение членов его семьи и при обмене помещения. Так, в соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ, если площадь соответствующего жилого помещения составит менее учетной нормы, то наймодатель может запретить нанимателю вселение других граждан и даже членов его семьи (эта норма не касается только несовершеннолетних детей). По шести пунктам статьи 73 ЖК РФ наймодатель может запретить нанимателю и обмен жилыми помещениями. В-четвертых, местная власть, являющаяся Собственником занимаемого нанимателем помещения, в любой момент может его выселить по решению суда на основании любого их четырех пунктов части 4 статьи 83 ЖК РФ, в том числе и за невнесение платы за жилищные и коммунальные услуги в течение 6 месяцев. Причем в соответствии с частью 1 статьи 91 в трех случаях такое выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения (то есть на улицу). Это такие случаи как использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей и бесхозяйственное обращение с жилым помещением. Учитывая, что закон детально не описывает содержание эти трех случаев, а также нынешнее состояние судебной системы и низкий, как правило, имущественный уровень потенциальных выселяемых, то им будет трудно защищать свои права.

 

            С другой стороны, из приватизированной или приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья квартиры либо ставшей собственностью по другим основаниям можно выселить (статья 32 ЖК РФ) только в исключительных случаях. Эти случаи описаны в статье 446 ГПК РФ и в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (в которой подпункт 2, пункта 1 изложен в редакции Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ):

 

            «Статья 49. Изъятие. В том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд

 

            1. Изъятие, путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

            1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

            2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

            объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

            объекты использования атомной энергии;

            объекты обороны и безопасности;

            объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

            объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

            объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

            линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность естественных монополий;

            объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

            автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

            иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами Российской Федерации.

            3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса».

Нередко, сравнивая положение Собственников и нанимателей, указывают на то, что по закону Собственники дополнительно должны платить не только за содержание и ремонт общего имущества, но и за капитальный ремонт дома, а также в скором будущем и в большом размере налог на недвижимое имущество, а наниматели нет. Однако, также по закону (часть 1 статья 154 ЖК РФ) в соответствии с договором найма наниматель должен вносить плату за наем жилого помещения, плату за содержание и ремонт жилого помещения (которая зависит от условий проживания), включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. С точки зрения платежа, разница в пользу нанимателя по двум вещам: он не должен платить за капитальный ремонт общего имущества и налог на недвижимое имущество. Однако, вряд ли данный налог будет большим (закон его еще не определил), по крайней мере, для Собственников старого жилья, которых в настоящее время большинство. Законодатель также должен будет учитывать низкие доходы у многих граждан. Мифы о массовом выселении за неуплату квартплаты или налога на недвижимость сочиняются в политических целях и не имеют ничего общего с реальной жизнью. Органы власти не рискнут отнять собственность у многих граждан за неуплату налога на недвижимость. Это стало бы подарком оппозиционным партиям и политическим самоубийством партии власти. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 165 ЖК РФ органы местного самоуправления могут предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Таким образом, различие в плате за жилищные и коммунальные услуги  Собственника и нанимателя при прочих равных условиях может оказаться незначительным. А прав у Собственника, очевидно, больше. Но за дополнительные права, за свободу, естественно, нужно что-то платить. Поэтому пусть каждый решает сам, что ему в данном случае дороже: свобода или деньги.

 

Мы все должны пройти начальную школу Собственника в наших многоквартирных домах, и девизом этой учебы может быть такой: «От сохранения и улучшения жилища, до сохранения и возрождения России!». Чтобы Россия оставалась единой и стала сильной, Собственникам различных политических взглядов и религиозных верований нужно вначале объединиться в многоквартирных домах. А та партия, которая поможет в этом Собственникам более успешно, не только заметно увеличит численность своих рядов, но и предложит, наконец, реальную, понятную и поддерживаемую большинством населения страны программу развития страны. Может быть, назвать эту программу «Жилищная солидарность»?

 

Появление миллионов заказчиков услуг в лице Собственников вызовет огромный спрос на эти услуги, который, в свою очередь, приведет к появлению сотен тысяч малых и средних предприятий, предлагающих услуги управления, содержания и ремонта многоквартирных домов. Появятся  новые рабочие места. Десятилетиями копившийся недоремонт жилых домов потребует развития машиностроения, индустрии строительных материалов. Начнет развиваться реальный сектор экономики. Но развитие самоуправления в жилищной сфере – это не только, а может быть и не столько экономика. Это движение людей, волей обстоятельств вынужденных жить под одной крышей, в направлении сближения, взаимопонимания и взаимопомощи. Говорят, что многоквартирный дом и все, что связано с его эксплуатацией – это островок социализма, однако в большинстве домов пока приходится наблюдать крайнюю разобщенность людей и скорее торжество индивидуализма. Выходя из квартиры на грязную лестничную площадку, попадая в расписанный неприличными словами и в темный с разбитым плафоном лифт, спускаясь в зловонный подъезд с набросанными на пол окурками и бутылками, люди выходят на улицу хмурыми и озлобленными. На кого? На своих соседей, на весь дом и весь свет. Но почему не на себя? На самом деле эти житейские неприятности доставляют единицы, на которых сообща легко найти управу и даже сделать их своими помощниками по наведению в доме порядка. Надо только внимательно присмотреться к живущим рядом, заглянуть в их глаза и увидеть, что многие тяготятся своим одиночеством в доме и давно хотят сделать что-то приятное для всех, но не знают как, не уверены, что найдут единомышленников. Помогите им, помогите себе, помогите всем. На самом деле это легко. Достаточно сделать так, как пел великий москвич Булат Окуджава: «Возьмемся за руки друзья…». Может быть когда-нибудь, мы поймем, в чем заключается глобальная национальная идея россиян. Но чтобы ее понять, надо для начала повернуться лицом к самому важному для нас – жилому дому, сохранить его, сделать светлым и уютным.

 

А многие из так называемых «бедных» Собственников, кстати сказать, уже многому научились и управляют своей собственностью вполне эффективно, получая за нее приличный доход. Не спешите деприватизировать свою квартиру. Сдавайте ее внаем, а сами живите в более скромной. Спрос на жилье большой и эта тенденция достаточно устойчива. У вас есть товар, пользующийся большим спросом. Научитесь быть Собственником. А когда закончите учебу, увидите, что многое в жизни изменилось, в том числе и вы. И тогда образованные, а не обманутые порой бессовестными недоучками, примите правильное решение как в отношении управления своим домом, так и в отношении управления городом и страной.

 

Готовы ли граждане России к реформе ЖКХ

 

Нередко приходится слышать утверждение: «Народ у нас не готов к реформе». На самом деле так говорят именно те, кто хочет, чтобы этот самый «народ» не был готов к реформе. Можно в ответ спросить, а кто готовит, учит миллионы людей не только быть готовыми к реформе, но и сознательно в ней участвовать, отчетливо понимая при этом свой интерес? Где на улицах плакаты, на радио, ТВ, в газетах информация о том, что и как конкретно Собственникам делать, чтобы самим улучшить условия проживания? Где рассказы о тысячах примерах в городе, где люди научились экономить, установив квартирные приборы учета, автономные квартирные и домовые теплогенераторы, позволяющие производить тепловую энергию в два раза более дешевую, чем центральное отопление? Разве увидишь сегодня на улице, например, такой плакат: «Вкладывая деньги в свой дом, ты вкладываешь их в свое будущее и будущее своих детей», или «Установленный квартирный счетчик воды окупается за полгода». А ведь именно в значительной степени благодаря продуманной и широкомасштабной информационно-пропагандистской работе в 20-е годы прошлого века всего за два года только в Москве было создано 8 тысяч жилищных товариществ, которые за короткое время восстановили 20% жилищного фонда города. Но тогда пропаганда была подкреплена реальными стимулами и помощью со стороны органов власти. Разве тогда люди были более образованы, разве городской бюджет измерялся миллиардами долларов? Но люди сумели преодолеть жилищный кризис, возникший после Гражданской войны и периода «военного коммунизма», когда квартирная плата была отменена, и дома остались без управления. Не зря сегодня специалисты по реформе ЖКХ самым провальным ее моментом  называют информационно-разъяснительную работу. Почему так настойчиво много лет подряд СМИ и те, кто давал информацию в СМИ, говорили, что реформа ЖКХ – это 100% плата за жилищно-коммунальные услуги, то есть значительное увеличение платы за услуги? Очень просто. Откровенно пугали.  Кто же захочет увеличения платы за те же самые ненавязчивые, а порой просто отсутствующие услуги? Никто. Значит, нам реформа ЖКХ не нужна. Вот рассуждение рядового россиянина. Однако, стоп! Значит, кто-то очень не хочет этой самой реформы, значит,  кому-то она не выгодна. Надо задуматься над этим и не лить воду на колесо чужой мельницы. А строить свою мельницу и делать свой хлеб, то есть управлять свои домом самостоятельно, как это делают уже не один десяток лет сотни тысяч граждан, создавших жилищные и жилищно-строительные кооперативы еще при советской власти, как это делают Собственники в товариществах собственников жилья в последние 10 лет.

 

Если в реформе ЖКХ не найдут свой интерес миллионы простых людей, она не сделает их жизнь лучше, а останется пустым разговором, на котором заработают тысячи тех, кому подлинная реформа ЖКХ не нужна. Важно не ждать реформу, а реально в ней участвовать простым гражданам. Всякая реформа дает плоды тому, кто видит в ней свой интерес и трудится для его удовлетворения. Не надо ждать, когда вас в очередной раз обманут.

 

 Как же сформулировать определение реформы ЖКХ

 

Подлинная жилищно-коммунальная реформа, то есть реформа, совершаемая в интересах большинства граждан России – это существенное, поэтапное изменение правовых и общественно-экономических отношений в данной сфере с целью улучшения условий проживания людей, повышения разнообразия и качества жилищных и коммунальных услуг путем перехода от преимущественно административно-командных методов управления к рыночным за счет развития самоуправления граждан в жилищной сфере, создания жилищных объединений различных организационно-правовых форм, выступающих заказчиками и производителями ряда услуг и ориентирующих свою деятельность на эффективное использование ресурсов общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и личных средств собственников.

 

Несмотря на дефицит информационно-разъяснительной работы, вопреки сопротивлению старой системы управления многоквартирными домами, люди учатся сами: создают домкомы, товарищества собственников жилья, территориальные общины, советы подъездов. Наводят порядок во дворах, подъездах, в лифтах, на лестничных площадках. Это и есть подлинная реформа ЖКХ. Многие ли слышали о подъезде жилого дома в центре Москвы, где дни рождения и свадьбы проходят при непременном участии всех его жильцов и первая песня, которую заводит местный гармонист, называется «Гимн жителей подъезда №1», где придумали, смастерили и выдают медаль за активную работу по наведению порядка в подъезде, где дети вместо бессмысленного разрисовывания стен ежегодно проводят выставки своих изобразительных работ и лучшие из них украшают лестничные площадки, где наиболее понравившиеся в квартире цветы в первую очередь несут украшать подъезд? А о старинном красивом особняке, где те из жильцов, кто имел деньги, но не имел времени на личное участие в работах, дал их на реставрацию дома, а другие, не имевшие средств, но понимавшие важность участия в общем деле, отполировали дубовые перила и мраморные лестницы, покрасили стены; а в итоге квартиры всех: и бедных и богатых, заметно выросли в цене, а жильцы стали хорошими соседями. Теперь в этом доме никто не смеет бросить на пол сигарету или мимоходом что-то нацарапать не стене. Это и есть подлинная учеба и подлинное богатство – научится жить вместе. Вряд ли об этом знают многие москвичи, хотя информация в СМИ и попадала в связи с замечательным конкурсом под названием «Улучшаем свое жилище», который ежегодно проводят городские власти. А потом мало услышать или прочитать, важно увидеть деяния людей своими глазами, поговорить с теми, кто все это делает, заглянуть в их полные жизни глаза. Когда спрашиваешь: «Зачем вы все это делаете, разве мало личных проблем?»,- наиболее частым ответом является такой: «Если сам что-то вложил в дом, ломать, грязнить своя рука не поднимется и чужую остановит».

 

Почему газеты, телевидение стараются показать нам сцены насилия, недоверия и вражды, а не взаимопомощи и дружбы. Значит, заказчики СМИ не хотят нашей дружбы, нашего объединения. Из этого может быть только один вывод – нужно объединяться! Иначе нас поодиночке и разуют, и разденут, и выселят из квартиры.

 

 Зависит ли реформа ЖКХ от отдельного Собственника

 

Жилищный кодекс Российской Федерации – это закон, который дает Собственникам право самим принимать решение по управлению своим имуществом. А общее собрание собственников помещений в конкретном многоквартирном доме – это способ принятия такого решения, способ недвусмысленно заявить, кто сегодня хозяин в доме. То есть судьба реформы ЖКХ применительно к каждому дому буквально зависит от действий каждого Собственника. Если Собственники придут на общее собрание или примут участие в заочном голосовании и добьются согласованного решения по управлению домом – значит, в этом доме реформа ЖКХ сделала качественный скачок. Если не примут, оставив выбор управляющей организации за органами исполнительной власти – значит, пока в данном доме все осталось по-старому и никакой особой реформы в их доме нет. И нечего в этом случае пенять на власть, что реформа ЖКХ стоит на месте или она плохая.

 

Реформа ЖКХ применительно к конкретному многоквартирному дому – это практическое осуществление Собственниками своего права на управление многоквартирным домом путем проведения общих собраний по вопросам выбора способа управления и непосредственного управления домом.

 

 Нужна ли реформа ЖКХ

 

Нельзя ставить вопрос о том, нужна реформа ЖКХ или нет. Это все равно, что спросить, нужно управлять свои имуществом или нет. Очевидно, нужно, особенно если от этого имущества зависит сама жизнь человека.

 

Учитывая тот факт, что в зависимости от региона России расходы местных бюджетов на эту сферу, как правило, составляют наибольшую их долю и достигают 30-50% расходной их части, переход на самоуправление со стороны Собственников в жилищной сфере означает и радикальный шаг в пресечении коррупции чиновников в этой области. И это уже не красивые газетные декларации по поводу «войны с коррупцией», а реальные и действенные дела.

 

Кто и как управляет нашими домами сегодня

 

Рассмотрим на примере города Москвы. На 39 с небольшим тысяч жилых домов города приходится чуть более 2 тысяч товариществ собственников жилья и примерно столько же жилищных и жилищно-строительных кооперативов. То есть примерно в 10% жилищного фонда города Собственники уже выбрали способ управления своими многоквартирными домами. При этом около половины жилищных объединений граждан управляют своими домами самостоятельно, остальные заключили договоры на управление с муниципальными управляющими организациями  или частными компаниями. Неоднократно проводимые в городе социологические опросы говорят о том, что в домах, управляемых жилищными объединениями граждан, жители чаще дают положительные оценки о качестве управления по сравнению с домами, которыми управляют муниципалы и частные компании.

Несколько сотен домов в городе, преимущественно в районах новостроек, переданы частным управляющим организациям. Многие из них создали те фирмы, которые и вложили деньги в строительство этих домов. Такие дома управляются качественно, но стоимость жилищных услуг, в том числе и стоимость управления в них выше, чем в других домах.

Сегодня в частной собственности находится уже более 72% площади жилищного фонда.  И эта цифра особенно в связи с решением о прекращении бесплатной приватизации жилья с 2010 года продолжает последнее время быстро расти. То есть, дома все в большей степени переходят в частную собственность, в то время как управление ими сохраняется прежним, в лице преимущественно муниципальных обслуживающих организаций.  При этом ни органы исполнительной власти муниципалитета, ни частные собственники этих домов не имеют полноценных договоров управления общим имуществом в многоквартирных домах, поэтому ни те, ни другие не могут влиять на качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. А попытки со стороны собственников письменно апеллировать на неудовлетворительные условия проживания в эти «управляющие» организации нередко не приводят к желаемым результатам. Не случайно количество жалоб граждан в органы исполнительной власти по вопросам условий проживания много лет подряд занимает первое место среди всех обращений на разные темы. И что бы ни говорили работники «муниципальных УК» неподготовленным и легковерным людям в преддверии общих собраний Собственников по выбору ими способа управления своими многоквартирными домами о своей исключительной надежности, о каких-то гарантиях со стороны органов власти за качество их работы и необходимости выбора именно этих организаций в качестве управляющих – это пока не более чем слова, ничем не подкрепленные.

 

Разве можно представить себе такую картину, когда посторонние люди без согласия Собственника входят в его квартиру и начинают выносить материальные ценности. Если это происходит не по решению суда, то всякий понимает, что происходящее – это преступление. Однако фактически в большинстве домов ежедневно, к сожалению, до сих пор совершается нечто подобное. Ибо сегодня «муниципальные УК», управляя жилыми домами, действуют в чужом интересе без поручения, то есть управляют чужой собственностью без поручения Собственника имущества.

 

И это при том, что на фоне постоянно повышающейся платы за жилищные и коммунальные услуги большинство людей не видят существенных улучшений в условиях своего проживания. Это, в частности, происходит потому, что их домами управляют организации, материально не заинтересованные в улучшении своей работы. Они никак не связаны в правовой сфере с Собственниками. У них нет формальных обязательств перед Собственниками, нет договора на управление и предоставление услуг.

 

Но время изменилось и теперь Собственники, серьезно взявшись за дело, могут существенно изменить ситуацию, например, добиться лучших условий жизни даже за прежние деньги, а решив увеличить плату и заключив договор управления с понравившейся им управляющей компанией, одновременно потребовать, в том числе через суд, лучшего обслуживания в доме.

 

Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ изменил правовую основу управления жилищным фондом и прежде всего многоквартирными домами.

Теперь Собственники имеют тот закон, который должен изменить старое положение по управлению жилищным фондом. Но одного закона мало, нужна, прежде всего, со стороны Собственников воля и настойчивость, чтобы Жилищный кодекс Российской Федерации заработал и заработал в интересах миллионов Собственников. Нельзя поддакивать чиновникам, ругающим Жилищный кодекс Российской Федерации. Нужно брать его за основу и улучшать в деле, требовать на собраниях Собственников тех или иных изменений закона. Дорогу осилит идущий! Редко какой закон выходит в свет в совершенном виде. Тем более такой глобальный и радикальный как ЖК РФ. Но нельзя выплескивать младенца вместе с водой. Надо беречь этого младенца и учить его, делать лучше.