Результаты поиска:

Законодательство — СВОДНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОБЛЕМ ТСЖ (С ПОЗИЦИЙ ОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ СУБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ) (Подготовлено для 8-го заседания Общественного совета группой экспертов Программы Фонда «Новая Евразия» «Самоуправление жильем»)

СВОДНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОБЛЕМ ТСЖ

(С ПОЗИЦИЙ ОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ СУБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ)

(Подготовлено для 8-го заседания Общественного совета группой экспертов Программы Фонда «Новая Евразия» «Самоуправление жильем»)

 

№ пп

Уровень проблемы

№ пп

Постановка проблемы

Решение проблемы

Необходимый ресурс

1

 

 

Жители, инициатив-ная группа дома

 

 

 

  1.  

Проблемы собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и выбора  способа управления МКД:

1. Недостаток  знаний  и  практического  опыта

2. Непонимание  необходимости  выбора  формы  управления, обязанностей  по  содержанию  общего  имущества

3. Отсутствие понимания необходимости  формирования  объекта  управления  (в т.ч.  земельного  участка).

4. Инертность, фобии,  боязнь и нежелание каких-либо перемен.

5. Отсутствие инициативы, лидера (группы)

6. Различия в образовательном, социальном и имущественном уровне

7. Конфликт интересов собственников и нанимателей

8.Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации

Информационно-просветительский уровень

Реализация долгосрочной комплексной общественно-государственной программы жилищного просвещения, включающей:

1.Адресное правовое и организационно-методическое консультирование и сопровождение инициативных групп (помощь в выборе способа управления МКД и проведении регистрации)

2.Популяризация института ТСЖ: подготовка и издание печатных материалов и медиапродукции, информирующих граждан о жилищных движениях, лучших практиках, о возможностях проявления гражданской активности, консолидации и т.д.

3.Проведение бесплатных образовательных курсов, семинаров (обучающих, методических, научно-практических), мастер-классов, тренингов.

4.Поддержка деятельности региональных общественных советов Жилищного просвещения и образования.

5.Создание системы общественного мониторинга состояния жилищного сектора

6.Организация конкурсов социальных проектов, направленных на создание систем информирования населения в ЖКХ

7.Проведение конкурсов для представителей СМИ по освещению проблем ЖКХ, лучших практик деятельности ТСЖ, гражданских жилищных инициатив

8. Организация стажировок и обмена опытом в сфере ЖКХ для журналистов

9.Проведение просветительских семинаров-совещаний, видеоконференций, селекторных пресс-конференций и пр. с редакторами районных и муниципальных газет, радиостанций и телекомпаний по вопросам развития ТСЖ и жилищного сектора

10. Создание Интернет-портала, объединяющего ресурсы по жилищному просвещению

Организационно-технический уровень

1. Создание на низовых (районных) уровнях консультативных пунктов, методических кабинетов

2. Обеспечение пообъектного учета, включающего техническую документацию, мониторинг технического состояния, описание выполненных (невыполненных)  элементов ремонта, состав общего имущества, субъектный состав; состав нормативных работ по содержанию и ремонту;

нормативную численность обслуживающего персонала, нормативную смету

Нормативно-правовой уровень

1. Принятие нормативного акта, утверждающего долгосрочную комплексную государственную программу, включающую  жилищное просвещение, создание и функционирование консультационных пунктов;

2. Принятие нормативного акта, регламентирующего пообъектный учет, включая техническую документацию (и порядок восстановления в случае утраты), мониторинг технического состояния, описание общего имущества, выполненных (невыполненных)  элементов ремонта.

Информационно-просветительский уровень

1. Ресурсная поддержка существующих базовых НКО и открытие новых центров, осуществляющих разработку и апробацию технологий развития жилищного просвещения и в государственном и негосударственном секторе.

2. Принятие комплексной общественно-государственной программы жилищного просвещения

3. Поддержка и реализация проектов сетевого взаимодействия неправительственных организаций, органов МСУ, бизнеса.

Организационно-технический уровень

1.Обеспечение материально-техническими, финансовыми и кадровыми ресурсами создания и деятельности консультативных пунктов.

2.Материально-техническое, кадровое  и финансовое обеспечение пообъектного технического учета

Нормативно-правовой уровень

1.Принятие нормативно-правовых актов соответствующих уровней утверждающих долгосрочную комплексную государственную программу (подпрограмму развития ТСЖ);

- порядок ведения пообъектного учета, состав и порядок хранения документации

2. Принятие ненормативных и административных актов, обеспечивающих выполнение программы

3. Внесение изменений в действующее законодательство.

 

 

  1.  

Существующие сложности на стадии создания ТСЖ:

1. Сложность получения информации о составе собственников

2. Сложность получения технической документации для определения и расчета долей, состава общего имущества многоквартирного дома,

технического состояния дома и необходимого ремонта

3. Сложность определения стоимости содержания и ремонта общего имущества, определения состава работ по  восстановлению  изношенного  имущества (капитальному  ремонту).

4. Неравенство  способов  управления  в  рыночных  отношениях

5. Организационные сложности проведения общего собрания собственников (значительные финансовые затраты, отсутствие доступных помещений для проведения собрания, сложность обеспечения кворума)

6. Уклонение уполномоченных городом структур (представляющих интересы муниципальной собственности) от участия в выборе способа управления, от участия (членства) в ТСЖ.

7. Противодействие со стороны структур ЖКХ  и администрации

8. Нерешенность вопросов социальной поддержки малоимущих граждан-собственников жилых помещений, вступивших в ТСЖ, в  силу противоречий в действующих нормативных актах.

9. Отсутствие четкого  определения в законодательстве организационно- правовой формы ТСЖ и указания на подконтрольность деятельности ТСЖ органам юстиции.

 

Информационно-просветительский уровень

1. Обеспечение адресной индивидуальной и групповой информационно-консультационной поддержки граждан, заинтересованных в защите жилищных прав (помощь в проведении регистрации)

2.Проведение общественных дискуссий и слушаний по актуальным проблемам ТСЖ.

3. Поддержка проведения экспертиз, исследований, гражданских запросов и акций гражданского контроля, организация работы горячих телефонных линий, телефонов доверия.

4. Обучающие семинары и круглые столы со специалистами муниципальных, районных администраций

Организационно-технический уровень

1. Обеспечение процедуры передачи дома (распорядительный документ, акт, техническая документация, дефектная ведомость, перезаключение договоров, «передаточный баланс», финансовая документация, неосвоенные отчисления на текущий и капитальный ремонт; база данных необходимая для бюджетного финансирования, формирование общедолевой собственности, утверждение ОСС и внесение в технический учет и кадастровый учет, заключение договора на бюджетное финансирование)

Нормативно-правовой уровень

Принятие нормативно-правовых актов, регулирующих:

  1. Предоставление информации из единых информационных центров о составе собственников и технической документации;

2. Процедуру передачи дома в управление ТСЖ:

-       выпуск распорядительного документа;

-       передача пообъектной документации;

-       техническое освидетельствование и описание;

-       обеспечение перезаключения договоров на обслуживание, ресурсное и финансовое обеспечение.

 

Информационно-просветительский уровень

1.Ресурсная поддержка существующих базовых НКО и открытие новых центров, осуществляющих разработку и апробацию технологий развития жилищного просвещения и в государственном и негосударственном секторе.

2. Принятие комплексной общественно-государственной программы жилищного просвещения

3. Поддержка и реализация проектов сетевого взаимодействия неправительственных организаций, органов МСУ, бизнеса.

Организационно-технический уровень

1.Принятие соответствующих распорядительных документов органами местного самоуправления по передаче дома в управление ТСЖ в случае принятия решения собственниками о создании ТСЖ.

2. Обеспечение материально-техническими, финансовыми и кадровыми ресурсами работ по проведению пообъектного учета, выполнению технической и сметной документации, формированию баз данных, процедур по передаче домов в управление ТСЖ.

Нормативно-правовой уровень

Принятие нормативно-правовых актов:

1. Об информационном обеспечении права реализации выбора;

2. 0б обязательном пообъектном учете;

3. О материально-техническом обеспечении информационно-просветительских и организационно технических

Мероприятий.

 

 

  1.  

Существующие сложности на уровне передачи дома из управления действующей УК вновь созданному ТСЖ:

1. Отсутствие утвержденного порядка передачи домов в управления от старой УК к ТСЖ, включая передачу технической и проектной документации.

2. Отсутствие порядка перенаправления всех видов бюджетных средств, предусмотренных на финансовую поддержку населения при смене способа управления МКД. Сложность получения субвенций из бюджета для ТСЖ

3. Сложность сохранения государственных структур обслуживания при создании ТСЖ: городская ОДС, городская аварийная служба и пр.

4. Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта

5. Сложность оформления общего имущества и отсутствие порядка оформления имущественных прав на объекты общедолевой собственности

6. Изъятие администрацией нежилых помещений, относящихся к общему имуществу МКД с последующей их продажей или передачей в аренду

7. Неоформление земельных участков

8. Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации

Информационно-просветительский уровень

1. Обеспечение адресной индивидуальной и групповой информационно-консультационной поддержки граждан, заинтересованных в защите жилищных прав

2.  Реализация образовательно-просветительских программ, направленных на овладение правозащитными технологиями и навыками преодоления административных барьеров

Организационно-технический уровень

1. Формирование плана на доремонт и выполнение (в т.ч. включение в бюджет на очередной год);

2. Возврат долгов, в т.ч.по нарушенным имущественным правам на ОСС;

3. Оформление земельных участков;

4. Принятие правил хранения технической документации (включая обязанность восстановления в случае утраты)

5. Обеспечение финансирования всех мероприятий

Нормативно-правовой уровень

Принятие регламентов:

1. По межеванию и формированию земельных участков;

2. Формированию имущественно-земельных комплексов (объектов общедолевой собственности).

3. Оформлению и регистрации имущественных прав.

4. Включение расходов на вышеперечисленные цели в бюджеты соответствующих уровней.

Информационно-просветительский уровень

1. Ресурсная поддержка существующих базовых НКО и открытие новых центров, осуществляющих жилищный консалтинг и правозащитную деятельность.

Нормативно-правовой уровень

Принятие нормативных актов, в т.ч. законов о бюджетах соответствующих уровней, предусматривающих регламенты по межеванию и формированию земельных участков, формированию имущественно-земельных комплексов (объектов общедолевой собственности), оформлению и регистрации имущественных прав.

 

 

 

  1.  

Проблемы ТСЖ в процессе деятельности:

1. Сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование

2. Отсутствие порядка финансирования невыполненного капитального ремонта.

3. Сложность оформления общего имущества и отсутствие порядка оформления имущественных прав.

4.Изъятие нежилых помещений, относящихся к общему имуществу

5.Неоформление земельных участков.

6.Налоговое бремя.

7.Кадровые проблемы. Недостаточная квалификации. Отсутствие средств на обучение.

8.Неплательщики.

9.Риск разбалансировки сложившейся схемы управления и обслуживания в случае смены ДЕЗов на иные УК.

10. Внутренние социальные проблемы

11.  Нарушение прав собственников жилых помещений по организации управления имуществом застройщиками, организующих подконтрольные ТСЖ

12. Отсутствие подзаконных актов, регулирующих вопросы определения размера необходимых затрат для содержания общего имущества жилого дома приводит к массовым конфликтам состоятельных собственников и собственников менее состоятельных

13. Отсутствие технических регламентов, регулирующих порядок обследования жилищного фонда и определения перечня работ, необходимых для обеспечения надлежащего санитарно-технического состояния жилищного фонда

14.* Отсутствие в ЖК РФ определения источников финансирования деятельности ТСЖ как НКО, как следствие – налоговые споры и дополнительные налоговые издержки.

15*. Правовая незащищенность собственников жилых помещений от недобросовестных действий должностных лиц, являющихся распорядителями финансов в ТСЖ.

Нормативно-правовой уровень

1. Внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 15.04.06г. № 212 "О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций", предусматривающих дополнительные меры контроля за соответствием учредительных документов ТСЖ действующему законодательству, в том числе предусматривающих проверку численности членов ТСЖ и их доли в общей собственности.

 2. Внесение изменений в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" положения, предусматривающего приведение в соответствие с действующим законодательством учредительных документов ТСЖ и ЖСК, зарегистрированных до введения в действие ЖК РФ

3. Утверждение Порядка финансирования невыполненного капитального ремонта, разработка технических регламентов и методических указаний, позволяющих производить экономические расчеты

4. Изложение ст. 151, 152, 154, 155 ЖК РФ в редакции, соответствующей законодательству о некоммерческих организациях и ГК РФ.

5.  Принятие налоговых льгот для ТСЖ

6. Внесение изменений в КоАп, предусматривающих административную ответственность должностных лиц ТСЖ за нецелевое использование членских вносов (аналогично ст. 15.14. Нецелевое использование бюджетных средств КоАп РФ

 

Нормативно-правовой уровень

1.Внесение изменений в действующие нормативно-правовые акты, предусматривающих:

- приведение в соответствие норм жилищного законодательства, норм ГК, законодательства о некоммерческих организациях

- приведение в соответствие учредительных документов ТСЖ действующему законодательству

- усиление ответственности должностных лиц ТСЖ;

2.Принятие нормативно-правовых, ненормативных актов, в т.ч. законов о бюджетах соответствующих уровней, предусматривающих:

- разработку пообъектной информационно-технической, сметной и финансовой документации;

- порядок проведения и финансирования капитального ремонта

2.

Власть, админис-трация

 

 

1.

1.Необходимость разработки нормативных актов, регулирующих:

  1. порядок передачи многоквартирных домов;
  2. порядок финансирования бюджетных дотаций и капитального ремонта;
  3. оформления имущественных и земельных прав.

2. Финансирование невыполненного капитального ремонта

3.Перераспределение финансовых потоков.

4.Лишение управляемости со стороны Администрации

5.Риск возникновения социальных проблем, связанных с неудачным опытом самоуправления либо недобросовестностью новых УК.

6.Подготовка технической документации практически на каждый дом.

7.Принятие решения по выбору способа управления в домах с муниципальными квартирами.

8. Отсутствие в законодательстве четкого определения организационно-правовой формы ТСЖ и указания на подконтрольность деятельности ТСЖ органам юстиции. Данная неопределенность приводит к различной практике регистрации вновь образованных ТСЖ (в одних регионах ТСЖ регистрирует ФНС, в других - Регистрационная служба).

 

Информационно-просветительский уровень

1.Реализация программы подготовки, переподготовки и повышения квалификации  муниципальных служащих в области жилищного менеджмента.

2.Обучающие семинары и круглые столы со специалистами муниципальных, районных администраций

3. Стимулирование государственных и муниципальных служащих к повышению квалификации и самообразованию в сфере ЖКХ

Нормативно-правовой уровень

1.Принятие нормативно-правовых актов, регулирующих:

А) Предоставление информации из единых информационных центров о составе собственников, копий технической документации;

Б) Порядок хранения технической документации и обязательность восстановления в случае утраты

В) Обязательность участия представителя интересов муниципалитета (города)-собственника  в принятии решений по выбору способа управления и поддержки решения о создании ТСЖ, в утверждении смет расходов на содержание и ремонт, на капитальный ремонт и пр.

Г) Меры административной и финансовой ответственности Администрации в случае непредставления информации, неучастия в принятии решений, нарушений утвержденных Правил и Регламентов.

2.Принятие нормативно-правового акта, определяющего компенсации и порядок их предоставления в случае невыполненного капитального ремонта и изъятия объектов общедолевой собственности ранее объявленных сроков исковой давности.

 

Информационно-просветительский уровень

Принятие  целевой программы подготовки, переподготовки и повышения квалификации  муниципальных служащих в области жилищного менеджмента

Нормативно-правовой уровень

1. Принятие нормативно-правовых, ненормативных актов о бюджетах соответствующих уровней, предусматривающих:

- обязательность участия

представителя интересов муниципалитета (города)- собственника  в принятии решений по выбору способа управления и поддержки решения о создании ТСЖ, в утверждении смет расходов на содержание и ремонт, на капитальный ремонт и пр.

- компенсации и порядок их предоставления в случае невыполненного капитального ремонта;

-изъятия объектов общедолевой собственности ранее объявленных сроков исковой давности.

3.

 

 

Жилищно-коммуналь-ные службы, ДЭЗ или иная действую-щая управля-ющая организа-ция

 

 

1.

1. Возникновение конкурентов.

2. Перераспределение финансовых потоков и их сокращение в силу потери подрядов и дополнительных доходов (сдача в аренду крыш, подвалов)

2. Появление субъекта, контролирующего работу

3. Необходимость формирования смет практически на каждый дом. Как следствие – прозрачность финансовой составляющей, усиление контроля со стороны жителей, необходимость отчитываться и по финансовой и по технической составляющей.

4. Претензии (судебные иски) со стороны собственников в силу невозможности (нежелания в добровольном порядке) отчитаться за проделанные работы и вернуть часть денег (за невыполненный ремонт и т.п.)

5. Подготовка технической документации на дома, где выбирается иной способ управления. Необходимость передачи  документации (часто отсутствующей)

6. Несоответствие многих ДЕЗов критериям конкурсов.

7. Изъятие властных полномочий.

Информационно-просветительский уровень

1. Реализация программы подготовки, переподготовки и повышения квалификации  работников жилищной сферы, председателей ТСЖ, руководителей управляющих компаний и неправительственных организаций в области жилищного менеджмента

Организационно-технический уровень

1. Обязанность хранения техдокументации и  ее восстановления в случае утраты

2. Создание равных экономических условий для ТСЖ и иных структур ЖКХ

3. Привлечение органов местного самоуправления к решению вопроса инвентаризации жилого фонда и восстановлению недостающей документации

Нормативно-правовой уровень

1. Принятие нормативно-правового акта, утверждающего порядок предоставления ТСЖ всех видов бюджетного финансирования, предусмотренного данным регионом, примерный договор на финансирование, порядок предоставления отчетности.

 

Информационно-просветительский уровень

1. Принятие  целевой программы подготовки, переподготовки и повышения квалификации  работников жилищной сферы, председателей ТСЖ, руководителей управляющих компаний и неправительственных организаций в области жилищного менеджмента

Организационно-технический уровень

1. Финансирование из бюджетов регионального и местного уровней подготовки  и повышения квалификации работников жилищной сферы, председателей ТСЖ, руководителей управляющих компаний

Нормативно-правовой уровень

Принятие Регламентов:

1.По участию органов местного самоуправления в решении вопроса инвентаризации жилого фонда и восстановлению недостающей документации, по хранению техдокументации;

2. По предоставлению ТСЖ всех видов бюджетного финансирования, предусмотренного данным регионом (примерный договор на финансирование, порядок предоставления отчетности)

 

 

 

 

Комплекс мероприятий

по реформированию жилищно–коммунального хозяйства Российской Федерации

на 2007 -2008 годы

Комплекс мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007-2008 годы (далее - Комплекс мероприятий) определяет направления деятельности Правительства Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, с целью обеспечения высокого качества содержания жилищного фонда и предоставления доступных коммунальных услуг.

Комплекс мероприятий предполагает как продолжение мероприятий по завершению ряда институциональных преобразований в отрасли жилищно-коммунального хозяйства, так и внедрение новых механизмов и мероприятий по развитию жилищно-коммунального комплекса.

Необходимо отметить, что жилищно-коммунальное хозяйство Российской Федерации, на протяжении многих лет находящееся в стадии реформирования, до сих пор остается зоной повышенных социально-экономических и политических рисков. По-прежнему на неудовлетворительном уровне находится качество обслуживания жилья и предоставляемых коммунальных услуг.

Накопившиеся проблемы жилищно-коммунального комплекса могут быть устранены посредством реализации на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований Комплекса мероприятий, разделенных  на пять основных взаимоувязанных задач, решение которых в среднесрочной перспективе позволит сформировать условия для развития отрасли и продолжения, а в дальнейшем – и завершения начатого процесса преобразований.

I. РАЗВИТИЕ ИНИЦИАТИВЫ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

  1. 1.                  Упрощение и ускорение процедуры оформления товариществ собственников жилья (ТСЖ)

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минэкономразвития России совместно Минрегионом России, Минюстом России предложений, направленных на:

-          упрощение и ускорение процедуры оформления ТСЖ;

-          минимизацию соответствующих расходов граждан;

-          разработка и принятие Минрегионом России методических рекомендаций  для органов местного самоуправления по содействию созданию ТСЖ в многоквартирных домах;

-          разработка и принятие Минрегионом России методических рекомендаций о деятельности органов управления ТСЖ и о выполнении решений общего собрания членов ТСЖ.

 

Второй этап – 2008 год

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          проведение региональных семинаров для представителей органов местного самоуправления по созданию и организации деятельности ТСЖ и разъяснению норм действующего законодательства;

-          содействие в организации профессиональной подготовки (переподготовки) руководителей ТСЖ.

 


На уровне муниципальных образований:

-          проведение органами местного самоуправления разъяснительной работы с населением и оказание помощи собственникам помещений в многоквартирных домах по созданию и регистрации ТСЖ;

-          поддержка ассоциаций ТСЖ, созданных на территории муниципальных образований.

 

  1. 2.                  Налоговое стимулирование эффективного управления жилищным фондом

 

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минфином России совместно с Минрегионом России проекта федерального закона по внесению изменений в Налоговый кодекс в части исключения из состава доходов ТСЖ для целей исчисления налога на прибыль организаций отчислений собственников жилья на создание резерва на проведение всех видов ремонта, а также освобождения указанных средств от налога на добавленную стоимость.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          разработка и принятие нормативных правовых актов в части предоставления налоговых льгот ТСЖ по земельному налогу, налогу на имущество юридических лиц и налогу на прибыль организаций.

 

  1. 3.                  Обеспечение передачи в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах придомовых земельных участков (в первую очередь для многоквартирных домов, собственники помещений в которых создали ТСЖ)

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

разработка Минэкономразвития России совместно Минрегионом России предложений, направленных на:

-          упрощение и ускорение процедуры передачи ТСЖ придомовых земельных участков;

-          минимизацию соответствующих расходов граждан;

-          отмена приказом Минэкономразвития России методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Минземстроя Российской Федерации от 26 августа 1998 года N 59.

 

Второй этап – 2008 год

-          разработка и принятие Минэкономразвития России методических рекомендаций для органов местного самоуправления и органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга по определению границ и размеров земельных участков, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          оказание методической помощи органам местного самоуправления при определении границ земельных участков и передаче в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах земельных участков.

 


На уровне муниципальных образований:

-          принятие нормативных актов, определяющих порядок и процедуры формирования земельных участков и обеспечение кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;

-          формирование земельных участков и обеспечение кадастрового учета таких участков как объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, реализация проектов межевания территорий и государственного кадастрового учета сформированных земельных участков.

 

  1. 4.                  Организационно-методическое содействие в проведении общих собраний собственников помещений по выбору способа управления многоквартирными домами

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка и принятие Минрегионом России методических рекомендаций для органов местного самоуправления по организации общих собраний собственников помещений по выбору способа управления многоквартирными домами;

-          разработка Мининформсвязи России требований к информационным системам субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в части управления жилищно-коммунальным хозяйством;

-          разработка Мининформсвязи России требований к созданию и осуществлению технической поддержки муниципальных баз данных жилищно-коммунального хозяйства;

-          разработка Мининформсвязи России мероприятий, способствующих массовому внедрению домовых локальных вычислительных сетей.

 

На уровне муниципальных образований:

-          принятие решения о возложении на соответствующий орган местного самоуправления полномочий по назначению представителей собственника помещений (муниципального образования) в многоквартирном доме для участия в общем собрании собственников помещений, установление порядка наделения полномочиями такого представителя и порядка выполнения им указанных полномочий;

-          назначение представителей собственника помещений (муниципального образования) в многоквартирных домах, по каждому многоквартирному дому, в котором есть жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности;

-          утверждение плана-графика по инициированию в качестве одного из сособственников и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в которых есть жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности;

-          инициирование проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, в которых помещения находятся в собственности муниципального образования, и содействие в его проведении;

-          проведение органами местного самоуправления разъяснительной работы по выбору способов управления многоквартирными домами, предусмотренных действующим жилищным законодательством.

 


Второй этап – 2008 год

На уровне Российской Федерации:

-          обобщение и систематизация Минрегионом России вопросов и обращений граждан в федеральные органы исполнительной власти по проблемам управления и обслуживания многоквартирных жилых домов и подготовка соответствующих разъяснений;

-          содействие формированию институтов саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами.

 

  1. 5.                  Проведение органами местного самоуправления открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, собственники помещений в котором не выбрали способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления не были реализованы

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка и принятие Минрегионом России и ФАС России совместного приказа об утверждении примерной формы договора управления многоквартирным домом.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          отмена нормативных правовых актов, устанавливающих порядки и условия проведения конкурсов по отбору управляющих и (или) жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, осуществляющих деятельность по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов.

 

На уровне муниципальных образований:

-          отмена нормативных правовых актов, устанавливающих  порядки и условия проведения конкурсов по отбору управляющих и (или)
жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, осуществляющих в муниципальных образованиях деятельность по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов;

-          проведение мониторинга многоквартирных жилых домов, в которых собственники не реализовали свое право самостоятельного выбора способа управления;

-          утверждение графиков подготовки и проведения конкурсов по отбору управляющих организаций до 1 мая 2008 года;

-          определение органа, уполномоченного на проведение конкурсов;

-          создание организатором конкурса одной или нескольких постоянно действующих конкурсных комиссий, определение ее (их) состава и графика работы, исходя из предполагаемого количества  конкурсов;

-          подготовка перечней общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и проектов актов состояния таких домов (отдельно для каждого многоквартирного дома), перечней обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений;

-          подготовка предложений по размерам платы за содержание и ремонт жилого помещения (отдельно для каждого многоквартирного дома), с учетом конструктивных особенностей и технического состояния многоквартирных домов и соответствующих им перечней обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;

-          обеспечение для юридических лиц независимо от организационно-правовых форм и индивидуальных предпринимателей, управляющих многоквартирными домами, равных возможностей при заключении договоров с организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

-          проведение органами местного самоуправления до 1 мая 2008 года открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых не выбрали способ управления такими домами или не смогли реализовать принятые решения.

 

Второй этап – 2008 год

-          разработка Минобрнауки России государственных требований к минимуму содержания дополнительных профессиональных образовательных программ и уровню требований к специалистам для получения дополнительной квалификации в сфере управления жилищным фондом;

-          формирование профильными ВУЗами совместно с Минрегионом России программ профессиональной подготовки специалистов в области управления недвижимостью в жилищной сфере.

 

6.           Разработка административных механизмов воздействия на собственников помещений за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минюстом России совместно с Минрегионом России проекта федерального закона о внесении изменений и дополнений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в части установления ответственности собственников помещений за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах;

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          осуществление уполномоченными органами мер государственного контроля территориальными органами государственной жилищной инспекции в субъектах Российской Федерации за исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирных домах.

 

7. Определение и реализация мер по поддержке проведения собственниками помещений капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          подготовка Минрегионом России методических рекомендаций по разработке региональных программ поддержки собственников жилых помещений при проведении капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов.

 

Второй этап – 2008 год

-          разработка изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части определения дополнительных форм предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов;

-          разработка нового порядка заполнения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, приведенных в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации;

-          разработка Минздравсоцразвития России совместно с Минрегионом России, Минфином России проектов нормативных правовых актов по включению затрат собственников жилых помещений на капитальный ремонт в перечень расходов, учитываемых при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          принятие региональных программ поддержки собственников жилых помещений при проведении капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов;

-          принятие региональных программ ликвидации и сноса аварийных  домов и домов с высокой степенью износа на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

 

На уровне муниципальных образований:

-          формирование перечня жилых домов для участия в региональной программе поддержки собственников жилых помещений при проведении капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов;

-          принятие муниципальных программ поддержки собственников жилых помещений при проведении капитального ремонта;

-          принятие муниципальных программ ликвидации и сноса аварийных  домов и домов с высокой степенью износа.

 

8. Обучение представителей товариществ собственников жилья, распространение «лучших практик» деятельности ТСЖ

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          организация взаимодействия Минрегиона России с ассоциациями товариществ собственников жилья;

-          проведение мероприятий Общественного совета Минрегиона России по вопросам деятельности ТСЖ.

 

Второй этап – 2008 год

На уровне Российской Федерации:

-          создание и размещение на официальном сайте Минрегиона России в сети «Интернет» федеральной общедоступной электронной информационной базы типовых, методических и иных материалов, описывающих «лучшую практику» деятельности товариществ собственников жилья.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          организация региональных семинаров по созданию и организационной поддержке деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников помещений в многоквартирных домах;

-          осуществление информационного сопровождения создания и деятельности ТСЖ.

 

На уровне муниципальных образований:

-          распространение через средства массовой информации лучшего опыта деятельности ТСЖ в муниципальном образовании;

-          проведение обучающих семинаров для представителей ТСЖ и представителей инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ;

-          проведение регулярных встреч руководителей, специалистов органов местного самоуправления с представителями ТСЖ и представителями инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ.

 

II. РАЗВИТИЕ КОНКУРЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ И ЖИЛЫХ ДОМОВ

 

1. Приватизация муниципальных и государственных унитарных предприятий и учреждений, действующих в сфере управления, содержания и ремонта многоквартирных домов

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минрегионом России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти  проектов нормативных правовых актов по ограничению создания унитарных предприятий, действующих в сфере управления, содержания и ремонта многоквартирных домов.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          составление и утверждение прогнозных планов приватизации государственных унитарных предприятий и государственных учреждений субъектов Российской Федерации, действующих в сфере управления и обслуживания жилья;

-          проведение приватизации государственных унитарных предприятий и учреждений, действующих в сфере управления и обслуживания жилья.

 

На уровне муниципальных образований:

-          составление и утверждение прогнозных планов приватизации муниципальных унитарных предприятий и учреждений, действующих в сфере управления и обслуживания жилья;

-          проведение приватизации муниципальных унитарных предприятий и учреждений, действующих в сфере управления и обслуживания жилья.

 

2. Организация контроля за соблюдением действующего законодательства в сфере управления многоквартирными домами

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минрегионом России нормативных правовых актов, регулирующих вопросы  безопасной эксплуатации многоквартирных домов;

-          разработка ФАС России совместно с Минрегионом России предложений по упрощению процедуры заключения договоров на управление многоквартирными домами между собственниками помещений и управляющими организациями при выборе управляющей организации на конкурсе, проводимом органами местного самоуправления, в случае если собственники самостоятельно не выбрали форму управления;

-          осуществление Минрегионом России (после принятия Правительством Российской Федерации решения о передаче указанных функций данной организации) координации и методологического обеспечения деятельности государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации;

-          разработка Мининформсвязи России требований к информационным системам субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в части управления ЖКХ и требований к созданию и осуществлению технической поддержки муниципальных баз данных ЖКХ.

 

Второй этап – 2008 год

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          осуществление органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации контроля за выполнением объема и перечня работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов и предоставлением коммунальных услуг.

 

На уровне муниципальных образований:

-          участие представителей органов местного самоуправления в качестве представителя собственника помещений в многоквартирном доме в контроле за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом;

-          участие представителей органов местного самоуправления в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме в оценке ежегодного отчета управляющей организации о выполнении договора управления за предыдущий год (в течение первого квартала текущего года, если иное не установлено договором управления), представляемого собственникам помещений в многоквартирном доме.

 

III. РАЗВИТИЕ КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ НА ОСНОВЕ ГОСУДАРСТВЕННО - ЧАСТНОГО ПАРТНЕРСТВА

 

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, относящееся к системам коммунальной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минэкономразвития России предложений по принятию нормативных правовых актов, регулирующих особенности государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, относящееся к системам коммунальной инфраструктуры.

 

На уровне муниципальных образований:

-          проведение мероприятий по государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества, относящиеся к системам коммунальной инфраструктуры.

 

2. Комплексное планирование развитие коммунальных систем на федеральном, региональном и местном уровнях. Соблюдение экологических норм и  требований при эксплуатации объектов жилищно - коммунального комплекса.

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка МПР России совместно с Минрегионом России изменений в нормативные правовые акты в части административной ответственности лиц, допустивших попадание запрещенных к сбросу загрязняющих веществ, ведущих к загрязнению окружающей среды;

-          разработка МПР России по согласованию с Ростехнадзором методики исчисления размера вреда, причиненного водным объектам вследствие нарушения водного законодательства;

-          разработка и принятие Минрегионом России методических рекомендаций о порядке разработки и утверждения программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований;

-          разработка ФАС России совместно с ФСТ России проекта нормативного правового акта по включению в сферы деятельности субъектов естественных монополий видов деятельности водоснабжение и водоотведение;

-          разработка ФАС России совместно с ФСТ России изменений в законодательство в части обязанности субъектов естественных монополий руководствоваться законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          определение порядка взимания платы за сброс сточных вод и загрязняющих веществ в системы канализации населенных пунктов с предприятий и организаций, отводящих сточные воды и загрязняющие вещества в системы канализации населенных пунктов;

 

На уровне муниципальных образований:

-          установление лимитов водопотребления и водоотведения;

-          определение порядка согласования сроков проведения мероприятий по рациональному использованию питьевой воды и сокращению сброса сточных вод и загрязняющих веществ;

-          установление нормативов водоотведения (сброса) по составу сточных вод.

 

 

Второй этап – 2008 год

На уровне муниципальных образований:

-          разработка и принятие программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований;

-          разработка и утверждение инвестиционных программ организаций коммунального комплекса и утверждение инвестиционных программ, разработанных на основании данных технических заданий.

 

3. Совершенствование и реализация концессионного законодательства

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка и принятие Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России и ФАС России методических рекомендаций о порядке подготовки и заключения концессионных соглашений в коммунальном комплексе;

-          разработка ФАС России предложений по распространению конкурсных процедур выбора концессионера на договоры аренды и доверительного управления объектами инженерной инфраструктуры.

 

На уровне муниципальных образований:

-          определение объектов систем коммунальной инженерной инфраструктуры муниципальных образований для заключения концессионных соглашений.

 


4. Финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка федеральными органами исполнительной власти проектов постановлений Правительства Российской Федерации, необходимых для реализации федерального закона «О финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации».

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          принятие программ финансового оздоровления организаций жилищно-коммунального комплекса на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;

-          формирование территориальных комиссий субъекта Российской Федерации по финансовому оздоровлению организаций жилищно-коммунального комплекса.

 

На уровне муниципальных образований:

-          принятие программ финансового оздоровления организаций жилищно-коммунального комплекса на территории соответствующего муниципального образования;

-          формирование муниципальных комиссий по финансовому оздоровлению организаций жилищно-коммунального комплекса;

-          составление и утверждение прогнозных планов приватизации государственных унитарных предприятий, являющихся организациями коммунального комплекса и имеющих отрицательный финансовый результат.

 

IV. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ТАРИФНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИЙ КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА. ФОРМИРОВАНИЕ ДОЛГОСРОЧНОЙ ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ.

 

1. Установление долгосрочных тарифов, согласованных с производственными и инвестиционными программами организаций коммунального комплекса

 

Первый этап - 2007 год

На уровне Российской Федерации:

разработка Минэкономразвития России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти изменений в законодательные акты в части:

-          установления органами регулирования одной из плат: платы за подключение к электрическим сетям, регулируемой законодательством о регулировании тарифов организаций коммунального комплекса, или платы за технологическое присоединение, регулируемой законодательством об электроэнергетике;

-          синхронизации инвестиционных программ организаций коммунального комплекса;

-          разработка и принятие ФСТ России методики формирования долгосрочных тарифов организаций коммунального комплекса (после принятия соответствующих нормативных правовых актов).

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          разработка и утверждение нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, обеспечивающих реализацию норм законодательства, регулирующего тарифы организаций коммунального комплекса.

 

 

 

На уровне муниципальных образований:

-          разработка и утверждение нормативных правовых актов органов местного самоуправления, обеспечивающих реализацию норм законодательства, регулирующего тарифы организаций коммунального комплекса;

-          установление нормативов потребления коммунальных услуг.

 

Второй этап – 2008 год

-          разработка ФСТ России методических рекомендаций для органов местного самоуправления и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов о порядке применения методов регулирования предельных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса;

-          разработка ФСТ России методических рекомендаций для органов местного самоуправления и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, а также организаций коммунального комплекса о порядке установления и применения дифференцированных тарифов, учитывающих сезонность, и двухставочных тарифов со ставками, формирующимися по
условно-постоянным и условно-переменным затратам организаций коммунального комплекса.

 

2. Ликвидация перекрестного субсидирования в отрасли

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минрегионом России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти изменений в нормативные правовые акты в части ликвидации перекрестного субсидирования.

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          формирование графиков поэтапной ликвидации перекрестного субсидирования при установлении тарифов организаций коммунального комплекса, регулирование которых осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов.

 

На уровне муниципальных образований:

-          формирование графиков поэтапной ликвидации перекрестного субсидирования при установлении тарифов организаций коммунального комплекса, регулирование которых осуществляется органами местного самоуправления.

 

V. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БЮДЖЕТНОЙ ПОЛИТИКИ

 

1. Формирование системы государственной поддержки инвестиционных проектов в жилищно-коммунальной сфере

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти предложений по формированию системы государственной поддержки инвестиционных проектов в жилищно-коммунальной сфере.

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          отбор проектов для включения в целевые программы по развитию и модернизации систем коммунальной инфраструктуры;

-          контроль за реализацией проектов, включенных в целевые программы по развитию и модернизации систем коммунальной инфраструктуры.

На уровне муниципальных образований:

-          формирование проектов для включения в целевые программы по развитию и модернизации систем коммунальной инфраструктуры;

-          формирование условий для привлечения частных инвестиций в проекты по развитию и модернизации систем коммунальной инфраструктуры.

2. Финансирование за счет бюджетных средств инвестиционной деятельности, связанной с развитием (модернизацией) систем коммунальной инфраструктуры

 

Второй этап - 2008 год

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          разработка и принятие нормативного акта субъекта Российской Федерации, предусматривающего порядок отбора проектов по развитию (модернизации) систем коммунальной инфраструктуры для предоставления финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

 

На уровне муниципальных образований:

-          разработка и принятие правовых актов органов местного самоуправления, устанавливающих порядок отбора проектов по развитию (модернизации) систем коммунальной инфраструктуры для предоставления финансирования за счет средств бюджета муниципального образования.

 

3. Совершенствование системы социальной поддержки граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг

 

Первый этап – 2007 год

На уровне Российской Федерации:

-          разработка Минздравсоцразвития России совместно с Минрегионом России методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации по переходу к предоставлению социальных выплат (льгот) по оплате жилья и коммунальных услуг в денежной форме;

 

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          завершение перехода на систему перечисления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета.

 

Второй этап - 2008 год

На уровне субъектов Российской Федерации:

-          установление региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости
жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи;

-          -          завершение перехода к предоставлению всех социальных выплат по оплате жилья и коммунальных услуг в денежной форме.

 

ПРОЕКТ

 

 

 

                                          РОССИЙСКАЯ  ФЕДЕРАЦИЯ

 

                        Ф Е Д Е Р А Л Ь Н Ы Й    З А К О Н

 

 

О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

 

 

Принят Государственной Думой                                               “____”__________200__ года

 

Одобрен Советом Федерации                                                     “____”__________200__ года

 

 

Статья 1

Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, №1, ст.14) следующие изменения:

1) часть 3 статьи 36 изложить в следующей редакции:

«3. Уменьшение или увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений сооружений возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме»;

2) в части 2 статьи 44:

пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1) принятие решений о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

дополнить пунктами 4 и 6 следующего содержания:

«4) установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;»;

«6) принятие решений о создании товарищества собственников жилья , утверждение устава товарищества собственников жилья;»;

пункты 4 и 5 считать пунктами  5 и 7 соответственно;

3) часть 1 статьи 46 изложить в следующее редакции:

«1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением вопросов, предусмотренных пунктами 1 – 4 и 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Решения по вопросам, указанным в  пунктах 1-4 части 2 статьи 44  настоящего Кодекса принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения по вопросам о создании товарищества собственников жилья, а также об утверждении устава товарищества собственников жилья, указанным в пункте 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса,  принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.»;

4) в статье 135:

части 2 и 3 исключить;

части 4, 5, 6 считать соответственно частями 2, 3, 4;

5) часть 2 статьи 136 изложить в  следующей редакции:

«2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или жилых домах, имеющих  общие: инженерно-технические сети и оборудование, строительные конструкции, элементы инфраструктуры, а также расположенных на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих друг с другом) земельных  участках.»;

6) в статье 137:

пункт 2 части 1 изложить в следующей редакции:

«2) определять с учетом соответствующих решений общего собрания смету доходов и расходов товарищества на год, в том числе необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,  специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;»;

пункт  3 части 1 исключить;

пункты 4, 5, 6 и 7 считать соответственно пунктами 3,4,5 и 6;

7) в статье 138:

дополнить пунктом 6 следующего содержания:

«6) обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам помещений  в многоквартирном доме и другим лицам, пользующимся указанными помещениями;»;

пункты 6, 7 и 8 считать пунктами 7, 8 и 9 соответственно;

8) статью 139 исключить;

9) статью 143 дополнить частью 4 следующего содержания:

«4. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право вступить в члены товарищества собственников жилья после принятия общим собранием собственников помещений в этом доме решения о создании товарищества собственников жилья.»;

10) в статье 145:

дополнить новой частью 2 следующего содержания:

«2. Члены товарищества собственников жилья вправе проводить свои общее собрания до момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.»;

часть 2 считать частью 3 и внести в нее следующие изменения:

пункт 12 исключить.

пункт 4 изложить в следующей редакции:

«4) установление размера членских взносов членов товарищества;»;

пункт 5 изложить в следующей редакции:

«5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, а также, во исполнение соответствующих решений общего собрания собственников помещений,  – фонда на восстановление и капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;»;

11) в статье 146:

часть 1 изложить в следующей редакции:

«1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме любым из  членов товарищества собственников жилья, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.»;

            часть3 изложить в следующей редакции:

« 3. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей, при условии, что указанные лица обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества собственников жилья.»;

            часть 5 изложить в следующей редакции:

«5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества или член товарищества собственников жилья, инициировавший  общее собрание членов товарищества собственников жилья.»;

            часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть проведено в форме заочного голосования в порядке, предусмотренном статьей 47 настоящего Кодекса. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.»;

12) дополнить часть 2  статьи 147 абзацем вторым следующего содержания:

«Члены товарищества собственников жилья имеют право выбрать членов правления товарищества собственников жилья на своем общем собрании, проведенном до государственной регистрации товарищества.»;

13) в статье 156:

часть 8 изложить в редакции:

«8. Размер членских взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива определяется общим собранием членов товарищества собственников жилья либо общим собранием членов кооператива или общим собранием членов иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.;

дополнить новой частью 9 следующего содержания:

«9. Размер обязательных платежей всех собственников помещений, связанных с оплатой  содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, находящемся в управлении  товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, определяется общим собранием собственников помещений в указанном многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса.»;

части 9 и 10 считать соответственно частями 10 и 11;

14) часть 1 статьи 158 изложить в следующей редакции:

«1.Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения.».

 

Статья 2

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 15) изложить в следующей редакции:

«4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или бюджета муниципального образования.

Определение границ и размера формируемого земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, производится по правилам, установленным земельным законодательством для случаев приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.».

 

Статья 3

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

 

 

 

Президент Российской Федерации                                                          В. Путин

 

 

Москва, Кремль

 

“____”__________200__ года

 

№ _______-ФЗ

 

Вносится депутатом
Государственной Думы
С.И. Штогриным
О.В. Шеиным
С.Н. Решульским
Л.Н. Швец
Г.П. Хованской

 

Проект

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О внесении дополнения в статью 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации



Статья 1.

Внести в пункт 2 статьи 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340, 3341; 2001, № 1, ст. 18; № 23, ст. 2289; № 33, ст. 3413, 3421, 4329; № 49, ст. 4554, 4564; № 53, ст. 5015, 5025; 2002, № 1, ст. 4; № 22, ст. 2026; № 30, ст. 3021, 3027, 3033; 2003, № 1, ст. 2, 5, 6, 8, 11; № 19, ст. 1749) следующее дополнение после подпункта двенадцатого:

"13) целевые взносы, в том числе, поступившие в предыдущих налоговых периодах, полученные товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или иными специализированными кооперативами от своих членов на содержание, управление, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Указанные целевые поступления, израсходованные не по назначению, учитываются при определении налоговой базы."

 

Статья 2.

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2007 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

 

Президент

Российской Федерации


Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении дополнения в статью 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

 

Предметом законодательного регулирования является налогообложение прибыли товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных и иных специализированных кооперативов. В частности, предлагается не учитывать при определении налоговой базы по налогу на прибыль суммы, накапливаемые на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
В настоящее время указанные целевые взносы членов ТСЖ или кооперативов квалифицируются в качестве выручки от реализации работ и услуг. Указанная выручка учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль или по налогу, уплачиваемому при применении упрощенной системы налогообложения. Отдельную проблему для налогоплательщиков составляют случаи, когда средства накапливаются в течение нескольких налоговых периодов. Подобное происходит, например, при подготовке к капитальному ремонту, для которого необходимо накопить значительные средства.

Сбор целевых взносов товариществами и кооперативами не имеет целей получения дохода, а является лишь способом аккумулирования средств, необходимых для содержания и ремонта жилого фонда. Включение этих средств в расчет по налогам приводит к росту затрат граждан, расходуемых на жилье.

 

 Аналитические материалы

 

Хозяйственно-правовые основы деятельности ТСЖ, ЖСК

 

I.  ЖСК и ТСЖ НЕ ВЫПОЛНЯЮТ РАБОТЫ И НЕ ОКАЗЫВАЮТ УСЛУГИ

СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ

 

1. Содержание основной уставной деятельности ЖСК и ТСЖ.

1.1. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ ЖСК и ТСЖ создаются в виде некоммерческих организаций, деятельность которых не предусматривает извлечение прибыли в качестве своей основной цели.

1.2. Некоммерческие организации имеют специальную правоспособность. Они вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их уставах, и которые соответствуют целям, ради которых они созданы. Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе, является обязательным условием законного существования некоммерческой организации. Сделка, совершенная ЖСК или ТСЖ не в соответствии с целями их деятельности признается судом недействительной (внеуставная сделка).

Содержание и объем правоспособности ЖСК, ТСЖ определяется законом и уставами этих организаций. Таким образом, хозяйственная деятельность ЖСК и ТСЖ должна осуществляться только в рамках их уставов.

Предпринимательскую деятельность ЖСК и ТСЖ могут осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.

Основной уставной деятельностью ЖСК, ТСЖ является некоммерческая деятельность, направленная на достижение целей, ради которых созданы ЖСК, ТСЖ.

1.3. Цель создания ТСЖ сформулирована в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Согласно этой статье ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ понятие «комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме» эквивалентно понятию «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».

Следовательно, объект основной уставной деятельности ТСЖ – это общее имущество в многоквартирном доме.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, связанные с содержанием, обслуживанием, сохранением[1], текущим и капитальным ремонтом общего имущества. ТСЖ обязано обеспечить эксплуатацию общего имущества в многоквартирном доме путем привлечения сторонних организаций либо собственными силами.

Таким образом, основная уставная деятельность ТСЖ означает:

совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

содержание, обслуживание, сохранение, текущий и капитальный ремонт общего имущества;

обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Следует обратить внимание, что в соответствии с действующим законодательством вся основная уставная деятельность ТСЖ носит некоммерческий характер.

1.4. ЖК РФ возлагает на ТСЖ обязанность (ст. 138, п. 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Это означает, что в системе договорных отношений ТСЖ выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ) в силу полномочия, основанного на указании закона. Существенно важно, что в соответствии с указанной нормой представительство в равной степени распространяется на всех собственников – как членов, так и не членов ТСЖ.

1.5. Согласно статье 110 ЖК РФ целью создания ЖСК является «удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». После того как многоквартирный дом построен и помещения обрели собственников, по цели и содержанию основной уставной деятельности ЖСК ничем не отличается от ТСЖ, и на ЖСК полностью распространяются положения пунктов 1.3 и 1.4.

 

2. Основная уставная деятельность ЖСК и ТСЖ не совместима с понятием «реализация».

Основная уставная деятельность ЖСК, ТСЖ по отношению к собственникам помещений (членам и не членам ЖСК, ТСЖ) не может включать реализацию (т.е. процедуру продаж) по следующим причинам.

2.1. Это означало бы изначальную ориентацию деятельности ЖСК, ТСЖ на получение выручки и систематическое извлечение прибыли, что противоречит определению их как некоммерческих организаций (ст. 50, п. 1 ГК РФ) и не соответствует целям их создания, предусмотренным ЖК РФ.

2.2. ЖСК и ТСЖ – это объединения собственников для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества (ст. 110, 135 ЖК РФ). Для того и объединяются собственники помещений, чтобы исключить продажи. Совместная деятельность не может сопровождаться продажами самим себе.

2.3. Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Но собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделить в натуре свою долю в общем имуществе (ст. 290 ГК РФ; п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому, если, например, ремонтируется или обслуживается какая-то часть общего имущества (лифт, сантехника и т.п.), то невозможно ответить на вопрос, для какого конкретно собственника («другого лица») это делается. Договор ТСЖ с отдельным собственником на содержание его доли в общем имуществе является беспредметным. Договор может быть заключен только на все общее имущество в многоквартирном доме. То есть другим лицом в договоре может выступать представитель всех собственников. Но таким представителем согласно Жилищному кодексу является само ТСЖ. Это означает, что второе лицо, а, следовательно, и признаки реализации, соответствующие пункту 1 статьи 39 НК РФ, отсутствуют.

2.4. Между членами ЖСК (ТСЖ) и кооперативом (товариществом) действующее законодательство не предусматривает договорных отношений. Следовательно, нет заказчика на выполнение работ и оказание услуг, нет стоимости, сроков, актирования и принятия работ и услуг, т.е. отсутствуют все признаки договорных отношений, а также самое главное – нет волеизъявления сторон и нет оплаты. Реализация может быть только при наличии договорных отношений.

Членские взносы не могут являться оплатой выполненных работ и оказанных услуг, т.к. они имеют иное законодательное назначение – средства на осуществление уставной деятельности юридического лица.  Очень часто персонал правления ЖСК (ТСЖ) проводит работы на общем имуществе по необходимости (в зависимости от его фактического состояния), которые даже не утверждаются в смете. Многие председатели правлений выполняют функции управления, которые входят в понятие технического обслуживания. Если следовать логике налоговых органов, то и деятельность председателя правления можно признать коммерческой. При таких логических построениях всю деятельность ЖСК (ТСЖ) надо признать коммерческой, что нарушает принцип создания данных организаций.

Между членами ЖСК (ТСЖ) и кооперативом (товариществом) существуют иные отношения, нежели договорные. Эти отношения определяются уставом, общим собранием, сметой, учетной политикой, членскими взносами.

 

3. Основная уставная деятельность ЖСК, ТСЖ не совместима с понятиями «работа» и «услуга».

3.1. Согласно ст. 38 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) одним из обязательных атрибутов работ и услуг является реализация. Но, как было показано в разделе 2, в рамках уставной деятельности ЖСК и ТСЖ реализация отсутствует. Значит, отсутствуют работы и услуги.

3.2. В соответствии со статьями 702 и 779 ГК РФ выполнение работ и возмездное оказание услуг осуществляются на основе договоров, заключаемых между заказчиком и подрядчиком (исполнителем). Но уставная деятельность ЖСК, ТСЖ осуществляется не на основе договоров с собственниками помещений, а на основе закона и устава ЖСК, ТСЖ. В рамках уставной деятельности ЖСК, ТСЖ отсутствуют понятия «заказчик» и «подрядчик» («исполнитель»). Следовательно, в основной уставной деятельности ЖСК, ТСЖ отсутствуют признаки работ и услуг.

3.3. В соответствии со ст. 2 ГК РФ выполнение работ и оказание услуг, направленные на систематическое получение прибыли, – это разновидности предпринимательской деятельности. Необходимыми атрибутами предпринимательства являются рынок, коммерческий риск, себестоимость, рыночная цена. В рамках основной уставной деятельности ЖСК, ТСЖ все эти признаки предпринимательской деятельности отсутствуют: ЖСК и ТСЖ не выходят с предложением работ или услуг на рынок, отсутствует рыночный риск, нет себестоимости, нет рыночных цен.

3.4. Статьи 716, 717, 782 ГК РФ дают заказчику либо исполнителю право одностороннего отказа от исполнения договора подряда или договора возмездного оказания услуг. В рамках основной уставной деятельности ЖСК, ТСЖ подобная ситуация немыслима. ЖСК и ТСЖ не вправе хотя бы на короткое время прекратить основную деятельность, ради которой они созданы. Следовательно, основная уставная деятельность ЖСК, ТСЖ не имеет ничего общего ни с выполнением работ, ни с оказанием услуг. Пока ЖСК и ТСЖ существуют, они ведут непрерывную уставную некоммерческую деятельность.

 

4. Взносы собственников на осуществление уставной деятельности ЖСК, ТСЖ не относятся к доходам, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Собственники помещений многоквартирного дома, в котором создано ЖСК (ТСЖ), делятся на две группы: а) являющиеся членами ЖСК (ТСЖ); б) не являющиеся членами ЖСК (ТСЖ).

4.1. ЖСК и ТСЖ – организации, основанные на членстве. Членские взносы – естественный атрибут любой организации, основанной на членстве. Собственники помещений, являющиеся членами ЖСК (ТСЖ), оплачивают расходы, связанные с осуществлением уставной деятельности (т.е. расходы по управлению общим имуществом, его содержанию, сохранению, текущему и капитальному ремонту) в форме регулярно (ежемесячно) вносимых членских взносов в соответствии с уставом и учетной политикой. Размер членских взносов определяется долей в праве собственности на общее имущество (ст. 249 ГК РФ; ст. 39 ЖК РФ). Поэтому в условиях уставной деятельности ЖСК, ТСЖ членские взносы фактически являются обязательными платежами.

В соответствии с подпунктом 1пункта 2 статьи 251 НК РФ членские взносы на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности признаются целевыми поступлениями и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

4.2. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ (ЖСК), в соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ выступают по отношению к ТСЖ (ЖСК) в роли доверителей. Их взносы на осуществление уставной деятельности представляют собой средства, направляемые поверенному (товариществу, кооперативу) в счет возмещения затрат по управлению общим имуществом, содержанию, сохранению, текущему и капитальному ремонту. Размер взносов определяется аналогично размеру членских взносов членов ТСЖ (ЖСК), т.е. в соответствии с требованием ст. 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ доходы в виде имущества, поступившего поверенному на основе представительства, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

4.3. Средства, вносимые собственниками помещений на ведение уставной деятельности ТСЖ, полностью расходуются на эти цели. Экономия средств засчитывается, а перерасход в полной мере возмещается в последующем отчетном периоде. Поэтому возникновение прибыли принципиально невозможно(2)

 

5. Основные различия в деятельности ЖСК (ТСЖ) и управляющей организации.

5.1. Сторонняя управляющая организация, действующая в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК РФ, осуществляет свою деятельность на основании договора управления (который в любое время может быть расторгнут). ЖСК (ТСЖ) осуществляет свою уставную деятельность на основе закона и устава, и эта деятельность носит непрерывный характер в течение всего периода существования ЖСК (ТСЖ).

5.2. Основная цель управляющей организации – извлечение прибыли. ЖСК (ТСЖ) создается как некоммерческая организация, цель извлечения прибыли у ЖСК (ТСЖ) отсутствует, в рамках основной уставной деятельности ЖСК (ТСЖ) прибыль не может возникнуть.

5.3. Управляющая организация выходит с предложением своих услуг на рынок, преодолевает конкуренцию, испытывает коммерческий риск. У ЖСК и ТСЖ в рамках уставной деятельности эти атрибуты предпринимательства отсутствуют.

5.4. В отличие от сторонней управляющей организации ТСЖ (ЖСК) является объединением собственников помещений, оно основано на членстве и создано для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества.

5.5. Для сторонней управляющей организации функции, связанные с выполнением договора управления многоквартирным домом, представляют собой работы и услуги. Для ТСЖ (ЖСК) управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, – все это входит в уставную деятельность товарищества, которую нельзя трактовать как работы и услуги, если эта деятельность осуществляется силами самого ТСЖ (ЖСК).

Законодательно деятельность управляющей организации и ТСЖ (ЖСК) разделены. Так, в соответствии с ч. 9. ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ (ЖСК), осуществляется с учетом положений раздела VI ЖК РФ.

 

6. Выводы.

6.1. Деятельность ТСЖ (ЖСК) осуществляется на основании устава, а не договорных отношений.

6.2. В рамках своей основной уставной деятельности ТСЖ (ЖСК) не выполняет для собственников помещений никаких работ и не оказывает им никаких услуг. Уставная деятельность ТСЖ (ЖСК) не связана с реализацией. Поэтому на уставную деятельность ТСЖ (ЖСК) не распространяется действие статьи 146 НК РФ, и взносы собственников на содержание ТСЖ (ЖСК) и ведение уставной деятельности не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

6.3. Взносы собственников на осуществление основной уставной деятельности ТСЖ (ЖСК) не могут быть приравнены к оплате и не могут образовывать прибыль. В соответствии с положениями НК РФ (пп. 1 п. 2 ст. 251; пп. 9 п. 1 ст. 251) указанные взносы не относятся к доходам, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

6.4. Все сказанное в отношении ТСЖ и ЖСК в равной степени относится и к жилищным кооперативам.

 

II. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ СОБСТВЕННИКОВ

– ЭТО НЕ ДОХОД ТСЖ (ЖСК)

 

7. Сущность коммунальных платежей.

7.1. Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество (кооператив) вправе заключать в соответствии с законодательством договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников.

Под «коммунальными платежами» здесь понимается поступление на расчетные счета ТСЖ (ЖСК) денежных средств от собственников помещений на оплату коммунальных услуг, услуг связи и иных услуг, которые в соответствии с заключенными договорами оказывают собственникам помещений соответствующие обслуживающие организации. Ясно, что коммунальные платежи не имеют никакого отношения к общему имуществу в многоквартирном доме как объекту основной уставной деятельности ТСЖ (ЖСК), и поэтому они не могут признаваться целевыми поступлениями. Это, однако, не означает, что коммунальные платежи образуют доход ТСЖ (ЖСК).

7.2. Согласно ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Таким образом, в отличие от товаров и работ, услуги производятся, реализуются и потребляются одновременно. Это означает, что услуга всегда направлена непосредственно потребителю, перепродать услугу невозможно. Собственники помещений непосредственно потребляют все коммунальные и иные услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. ТСЖ (ЖСК) лишь оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства (п. 8 ст. 138 ЖК РФ; ст. 182 ГК РФ). Само ТСЖ (ЖСК) собственникам помещений никаких коммунальных услуг не оказывает. Так что рассматривать коммунальные платежи как некую выручку товарищества (кооператива) – значит допускать серьезную ошибку.

 

8.  Нет экономической выгоды – нет дохода.

8.3. Коммунальные платежи не могут формировать доход ТСЖ (ЖСК). В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это значит, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, ибо в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит (чистые активы организации не увеличиваются). Примерами подобных поступлений, не считающихся доходом, служат получаемые авансы, кредиты, займы и т.п.

Поступающие от собственников помещений средства на оплату коммунальных услуг, хотя и не являются заемными средствами, но аналогично заемным средствам образуют у ТСЖ (ЖСК) обязательство перед собственниками оплатить оказанные им услуги точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет. То есть экономическая выгода в этом случае не возникает.

 8.4. С точки зрения бухгалтерского учета начисленная собственникам сумма коммунальных платежей (дебиторская задолженность) одновременно является обязательством со стороны ТСЖ (ЖСК) по использованию данных средств строго по назначению (кредиторская задолженность). Эта кредиторская задолженность сокращается по мере использования указанных средств (по мере начисления платежей обслуживающим организациям).

8.5. Поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ (ЖСК) избытка указанных платежей – это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед домовладельцами. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению, либо сторнированы излишне начисленные суммы.

 

9. Коммунальные платежи как средства доверителей.

Как уже указывалось (см. пункты 1.4, 4.2, 7.2), ТСЖ (ЖСК) в своих отношениях с собственниками помещений действует на условиях представительства. Это в полной мере относится и к операциям с коммунальными платежами. Суммы коммунальных платежей представляют собой  не что иное, как средства доверителей, направляемые поверенному (товариществу, кооперативу). Соответственно указанные суммы не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

 

10. Выводы.

10.1. Коммунальные платежи не могут облагаться налогом на добавленную стоимость, поскольку для ТСЖ (ЖСК) они не представляют выручку от реализации.

10.2. Коммунальные платежи не могут образовывать налоговую базу для начисления налога на прибыль, потому что для ТСЖ (ЖСК) они не представляют собой доходы, а являются средствами, поступившими от доверителей.

 

И.А.Фельдман,

профессор, председатель Экспертного совета Института

профессиональных бухгалтеров и аудиторов России

по методологии бухгалтерского учета

в некоммерческих организациях

С.Л.Филимонов,

заведующий кафедрой «Правовое регулирование

строительства и ЖКХ» Государственной

академии строительства и ЖКХ России

 

 

Не только обозначить проблему, но и найти путь к решению.

 

Становится очевидным, что круг проблем в сфере самоуправления жилищным фондом и вовлечении собственников в процесс управления расширился. Если прежде мы говорили лишь о недостаточной информированности населения, то теперь информации о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами становится  больше, и уже многие жители знают, что надо организовывать общее собрание  и определяться с тем, кому доверить управление дома. Инициативные собственники квартир начинают понимать, что такая задача стоит.

Многие граждане интересуются вопросом создания товарищества или объединения жителей в какой-то иной форме. Необходимы начальные знания. Уже появились информационные материалы о том, как провести собрание, появились Примерные уставы, примерные договора на управление. Поэтому проблема незнания, неграмотности, неорганизованности, хотя и имеет место, но становится не единственной. А на первый план вышла другая проблема - с организацией ТСЖ. И невозможностью без неимоверных усилий (вплоть до суда) сменить форму управления домом.

 Как же это решалось раньше?

 В Москве передача дома в управление, где создано ТСЖ, осуществлялась на основании отдельного распорядительного документа - распоряжения префекта административного округа. По-прежнему все сведено к тому пути, который проходили в течение последних десяти лет представители инициативных групп по созданию ТСЖ. Все делается методом приложения неимоверных усилий и затраты большого количества времени, поскольку законодательным образом процедура передачи дома в управление не прописана. В каждом конкретном случае необходимо добиваться отдельного распорядительного документа. Проблема эта осталась и еще более остро обозначилась, потому что теперь передача домов должна пройти в массовом порядке. Ведь, если раньше вопрос ставился: хотите создавать ТСЖ -  создавайте, не хотите, не создавайте, живите, как хотите, то сейчас, можно сказать, что Жилищный Кодекс обязал собственников сделать выбор -  либо создавайте ТСЖ, либо выбирайте управляющую организацию и заключайте с ней договор, либо управляйте домом непосредственно.

При принятии собственниками решения по выбору управляющей организации должна быть четкая процедура передачи дома от прежней управляющей организации к новой, выбранной общим собранием собственников в доме.

До настоящего времени не отработан порядок проведения конкурсов по отбору управляющих организаций. Федеральное правительство приняло соответствующий документ, а вот как на практике реализовать этот выбор, среди каких организаций осуществлять отбор, практически никто не знает.

В столице имеется примерно 40 тысяч домов. Более ли менее организованные дома – это 2,5 тысячи, которые находятся в ведении ЖСК и порядка полутора тысячи, где созданы ТСЖ. Получается, что порядка 10% домов уже определились со способом управления. Они либо на самоуправлении, либо им оказывают услуги по управлению частная компания или ДЕЗ.

Но 90%, то есть 35-36 тысяч домов в городе, должны до конца года сделать выбор. Однако поскольку активность населения у нас достаточно низкая, то будем считать, что только немногим более четверти общего количества домов все-таки определятся и выберут управляющую компанию. На муниципалитеты ложится большая нагрузка, поскольку  эти тысячи домов должны выстроиться в очередь за необходимым пакетом документов для того, чтобы подготовить и провести общее собрание собственников. А затем за пакетом документов для органа, осуществляющего государственную регистрацию юридического лица. А далее – за распорядительным документом по передаче дома от прежней управляющей организации к вновь выбранной.

 Порядок определения состава общего имущества так же не утвержден, нет полномочного органа, нет утвержденной процедуры. Сейчас состав (описание) общего имущества утверждается после прохождения круга согласований  по тем же единичным распоряжениям префектов, на основании которого БТИ вносит соответствующие данные о составе общего имущества многоквартирного дома в технический учет.

Еще более сложная ситуация складывается с бюджетным финансированием при смене управляющей организации.

При выходе дома из управления ДЕЗом дом оказывается в трудном финансовом положении, и то же ТСЖ или вновь выбранная управляющая компания не получает городские доплаты на техническое обслуживание и содержание дома, которое москвичи оплачивают не полностью.

 По сложившей практике в городе Москве возмещение выпадающих доходов на содержание и ремонт жилого дома ТСЖ получает одним из двух способов:

- если в доме нет муниципальной площади, то финансирование осуществляется через ГУП «Мосжилкооперация»;

- если в доме есть муниципальная площадь, то ТСЖ заключает договор на финансирование с Дирекцией единого заказчика своего района. ТСЖ возмещения получают с большим трудом и спустя довольно продолжительное время после приема-передачи дома. Причем на некоторый период времени (иногда до года-двух лет) дом остается без возмещения недостающих средств.

А если собрание  выбрало частную компанию по управлению домом, то получение ею бюджетных средств на возмещение разницы в тарифах практически невозможно.

Задача органов власти всех уровней - активно снимать возникающие проблемы, каждый на своем уровне.

Так, на уровне района возможности управы (муниципалитета) должны быть применены для того, чтобы на каждый дом был заранее сформирован пакет необходимой документации. Чтобы инициативная группа собственников, обратившись в управу, могла бы тут же получить все необходимое – техническую документацию на дом, а также оперативную организационную помощь в получении документации на собственность (копий правоустанавливающих документов или выписки из ЕГРП ). Для этого управа предварительно заказывает эти документы, либо их формирует ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр), в котором совершенно без проблем выдадут такую информацию и заверят печатью. В системе «Электронной Москвы» все эти сведения имеются.

Второй уровень – административный округ. Здесь нужно отладить простой и понятный порядок передачи дома от старой управляющей организации к новой. После того, как принято решение общим собранием собственников, и оформлен протокол, создается ТСЖ или выбирается управляющая компания. Далее, необходимо чтобы четко были определены все шаги перехода дома к новой форме управления. В сжатые сроки - не более месяца – должны быть оформлены все акты, подготовлена необходимая техническая документация.

Третий уровень – городской. Это перенаправление бюджетных средств через другие структуры, не через ДЕЗы, которые не отдают  деньги своим конкурентам – Товариществам и частным управляющим компаниям. Отмечается массовый саботаж, повсеместное уклонение от заключения договоров с ТСЖ на финансирование. К примеру, в Пресненском районе города Москвы создано около 50 ТСЖ, и только одно из них получает бюджетное финансирование.

Видится целесообразным осуществлять финансирование через те структуры, которые специально созданы для распределения бюджетных средств населению. Через них идут субсидии и через них можно перечислять и возмещение разницы в тарифах на обслуживание и содержание дома. Возмещение данных средств должно быть адресным, а собственники сами, полным рублем оплачивать получаемые услуги по управлению, содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого дома.

На городском уровне также нужно принять простой и понятный порядок оформления земельного участка.

Четвертый уровень – федеральный. На федеральном уровне должны быть приняты нормативные документы, определяющие порядок отнесения помещений или объектов к общему имуществу многоквартирного дома. Такой учет и оформление технической документации осуществляют БТИ, в случае сложных ситуаций, в которых затруднено отнесение того или иного помещения к общему имуществу, спорные вопросы могут разрешаться по выполнению соответствующего заключения специализированной проектной организации.

 

Проблемы с точки зрения субъектов системы ЖКХ.

Барьеры, препятствующие развитию самоуправления в жилищной сфере можно подразделить на уровни, где данные проблемы оказывают наибольшее влияние на отношения между субъектами системы ЖКХ.

Самый первый уровень выявления проблем  – жители (собственники помещений в многоквартирном доме), инициативная группа дома.

Жилищный кодекс определил, что собственник помещения – основной субъект в правоотношения в сфере управления. Собственник имеет право и обязан определиться со способом управления многоквартирным домом, обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Однако, ввиду мнгосубъектности права на объекты общедолевой собственности, один собственник, или каждый в отдельности, не в состоянии определиться со способом управления, не в состоянии самостоятельно заказать большинство из оказываемых ему жилищно-коммунальных услуг, не в состоянии определить объем необходимых услуг, не в состоянии единоличным образом контролировать объем и качество получаемых услуг, степень его влияния на поставщиков услуг ничтожна. Следовательно, собственники должны сформировать коллективного заказчика. Таковым является общее собрание собственников многоквартирного дома, которое является высшим органом управления такого дома. Общее собрание собственников определяется с выбором способа управления, определяет размер необходимых средств на его содержание и ремонт, утверждает отчет о расходовании указанных средств и прочие важные вопросы, возникающие в процессе жизнедеятельности жилого дома.

Однако, как показывает практика, только лишь незначительное число домов в настоящее время определилось со способом управления многоквартирным домом, не более 15%, причем наибольшая часть из этих домов – дома ЖСК и ТСЖ, которые были созданы ранее, в силу чего собственники помещений в таких домах выбрали способ управления своим домом еще до принятия и введения в действие Жилищного Кодекса РФ.

Что же мешает собственникам инициировать общее собрание по выбору способа управления, какие барьеры стоят на их пути, на стадии инициации выбора?

Проблемы собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и выбора  способа управления МКД (уровень I-a):

 

1. Недостаток знаний  и  практического  опыта  - большинство собственников не владеют знаниями основ жилищного законодательства, экономических и технических основ управления многоквартирным домом. Большинство из собственников никогда не сталкивались с этой проблематикой, не имеют представление о том, как складываются правоотношения в жилищной сфере, какой состав работ и набор услуг необходим для нормального функционирования жилого дома.

2. Непонимание необходимости выбора формы управления, обязанностей по содержанию общего имущества – собственники не видят услугу по управлению как получаемую и оплачиваемую ими услугу в счет производимой оплаты за жилищно-коммунальные услуги, не ощущают себя владельцами общедолевого имущества многоквартирного дома, включая придомовый земельный участок. Их восприятие всех процессов в данной сфере ограничено ощущениями того, что всегда кто-то  этим занимался, и их эта проблема не касается. Они считают себя собственниками только того, что поименовано в свидетельстве на право собственности квартиры (или нежилого помещения).

3. Отсутствие понимания необходимости  формирования  объекта  управления  (в т.ч.  земельного участка) – большинство из собственников никогда не задумывалось о том, что помимо квартиры или нежилого помещения им по праву общедолевой собственности принадлежит весь имущественно-земельный комплекс. Для того, чтобы обеспечить эффективное управление, определить необходимые затраты на надлежащие виды работ, следует сформировать объект управления, описать его количественные и качественные характеристики, состав инженерного оборудования, исчислить размер придомового участка, определить и закрепить его границы.

4. Инертность, фобии, боязнь и нежелание каких-либо перемен – с одной стороны, отношения в сфере управления жилищным фондом сложили давно и до настоящего времени мало в чем изменились. Жители всегда играли пассивную роль в этой сфере, получая услуги того качества и количества, которое жилконторы им реально предоставляли, не имея ни возможности, ни способов повлиять на состав и качество работ. С другой стороны, происходящие в стране реформы вызывают только негативное отношение со стороны большинства населения, в любой реформе люди видят отрицательные последствия, существует устойчивое мнение, что жилищная реформа затеяна лишь только для того, чтобы ввести 100%-ную оплату за услуги ЖКХ и переложить обязанность проведения капитальнго ремонта на жителей, если они примут самостоятельно решение и выберут способ управления домом. Если ничего не делать, считают многие, то может быть в конце-концов капитальный ремонт их дома будет произведен за государственный счет.

5. Отсутствие инициативы, лидера (группы) – в силу инертности и боязни довольно незначительное число жителей занимают активную позицию, стремятся изучить данную тематику и как-то поучаствовать в процессе управления домом и повлиять на качество получаемых услуг и эффективность управления домом. Еще меньше желающих войти в состав Правления, быть избранным председателем и посвятить процессу управления домом свое время и силы.

6. Различия в образовательном, социальном и имущественном уровне – собственниками квартир в многоквартирном доме стали разные люди различных социальных слоев, различного уровня достатка  и различными способами: кто-то стал собственников в результате приватизации, кто-то приобрел квартиру на вторичном рынке, кто-то разменялся из коммунальной квартиры в раздельную путем купли-продажи, а кому-то эта квартира досталась по наследству. За последние годы произошло сильное расслоение общества. Появились очень богатые люди, но здесь же, по - соседству, проживают и очень бедные, к которым относятся теперь работники социальной сферы, пенсионеры, многодетные семьи. Традиций менять жилье в зависимости от статуса и достатка, в нашей стране пока нет. Люди, однажды получившие или приобретшие квартиру, живут в ней десятилетиями, в ней же продолжают жить их дети и внуки. Среди людей одного уровня достатка могут быть и грамотные в правовом отношении, понимающие суть происходящих реформ и правоотношений в сфере ЖКХ, и люди, не имеющие правовых знаний и представлений о правах и обязанностях собственников в управлению и содержанию принадлежащего им недвижимого имущества. Люди одного социального уровня работающие в одной сфере могут иметь разный уровень достатка, скажем, учитель государственного общеобразовательного учреждения и (скажем, с большим количеством иждивенцев) и учитель частной гимназии, имеющий еще и частную практику преподавания, дающий частные уроки, с меньшим числом иждивенцев. Понятно, что возможности участвовать своими средствами в улучшении состояния общего имущества многоквартирного дома у этих педагогов будут разные. Второй будет больше заинтересован в ремонте подъезда и лестничного холла, поскольку к нему ходят ученики из обеспеченных семей.

7. Конфликт интересов собственников и нанимателей – практически в каждом многоквартирном доме (за исключением домов ЖСК и домов-новострек,  полностью построенных за счет средств долевого участия) имеется, пусть и небольшое, количество муниципальных квартир. В некоторых домах – одна-две, в некоторых – их количество доходит до 30-50%%. Проживают в них граждане на основании договоров социального найма, размер их платежей определен муниципальными ставками. Заинтересованности в улучшении состояния общего имущества у таких граждан, как правило, нет. Желания участвовать в дополнительных расходах на ремонт и благоустройство – тоже. Собственники, занимающие активную жизненную позицию, сознающие, что стоимость недвижимости на прямую зависит от эффективности управления, от уровня обслуживания, содержания и ремонта, от степени благоустроенности и сохранности, стремятся к оптимизации процессов управления домом, готовы поддерживать мероприятия по улучшению его состояния своими средствами и личным участием. Но и  те, и другие, не чувствуют между собой принципиальных различий в статусе, в отношении к общедолевой собственности. Они всю жизнь, зачастую, прожили бок о бок, и считают друг друга «такими же».

8.Противодействие со стороны структур ЖКХ и администрации – сложившая структура управления жилищно-коммунальной сферой характеризуется признаками командно-административной системы управления. Жители: и собственники, и наниматели, как субъекты этой системы исключены из процесса управления, процесса принятия решения, контроля за качеством и надлежащим объемом предоставляемых услуг. Еще больше они отстранены от принятия решений о выделении бюджетных ресурсов на возмещение разницы в тарифах (такие дотации не носят адресный характер, а получают их на прямую государственные управляющие организации), принятия решения о производстве и финансировании из средств бюджета работ капитального характера и соответственно, контроля за надлежащим использованием выделяемых средств. Средства расходуются с низкой эффективностью, зачастую используются ненадлежащим образом.

Изменение же сложившихся правоотношений неизбежно влечет: пообъектный учет состава работ и расходования финансовых ресурсов, участие собственников в процессе управления и контроля за надлежащим выполнением работ и использованием средств, предъявление претензий и требований по невыполненному капитальному ремонту, смену управляющей компании в случае неудовлетворительной работы. Поэтому, на данном этапе, указанные структуры используют дезинформацию, устраивают откровенный саботаж, не предоставляя необходимую информацию, техническую документацию, препятствуя проведению общих собраний, сами инициируют контрсобрания по выбору самих себя в качестве способа управления многоквартирными домами и т.п.

Все это в общей сложности, противоречит интересам существующих структур ЖКХ, имеющим в силу сложившейся традиции ряд властных полномочий, и администрации, не желающим выпускать из своих рук контроль за объектами управления и финансовыми потоками, а так же ограничения своих властных полномочий.

Проблемы собственников на стадии создания ТСЖ или заключения договора с выбранной управляющей компанией (уровень I -б):

 

1. Сложность получения информации о составе собственников – для того, чтобы соблюсти регламент проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления, инициатор общего собрания (инициативная группа) должен уведомить надлежащим образом всех собственников помещений в таком доме. Несоблюдение порядка уведомления и проведения собрания может повлечь признание его решения недействительным, в частности, уведомление о проведении собрания должно быть вручено каждому собственнику под роспись или направлено заказным почтовым отправлением, для чего необходимо обладать точными данными о составе собственников. Такую информацию можно получить, заказав выписку из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), но он содержит данные о собственниках, зарегистрировавших свои права после 1998 года, поскольку ранее не было единого порядка регистрации прав. И зачастую в реестре нет исчерпывающих данных о составе муниципальной собственности, поскольку муниципалитеты так же не регистрировали право собственности на помещения, предоставленные по ордерам и договорам долгосрочной аренды.

2. Сложность получения технической документации для определения и расчета долей, состава общего имущества многоквартирного дома, технического состояния дома и необходимого ремонта. Для определения и расчета долей необходимо иметь копию технического паспорта на дом и экспликации на все помещения. Такие документы выдаются органами БТИ по заявлению собственника или правообладателя. Собственникам помещений – инициаторам собрания документации на весь дом ЮТИ не выдает. То же касается и технической документации, необходимой для определения и утверждения состава общего имущества многоквартирного дома. Техническое состояние дома и необходимость ремонта можно определить, имея сведения о составе и сроках эксплуатации инженерного оборудования, всех предшествовавших работах по текущему и капитальному ремонту, описанию его технического состояния на момент передачи дома в управление вновь избранной управляющей организации или созданному ТСЖ.

3. Сложность определения стоимости содержания и ремонта общего имущества, определения состава работ по  восстановлению  изношенного  имущества (капитальному  ремонту) – каждый дом, являясь самостоятельным объектом управления, имеет свои технические параметры и особенности: конструктивные элементы, материал стен и кровли, этажность, оснащенность инженерным оборудованием, общую площадь и площадь помещений в нем, включая помещения общего пользования, размер и степень благоустройства придомового участка, дату постройки, срок эксплуатации общий и с момента последнего капитального ремонта, состав ранее проведенных работ. Каждые конструктивные элементы и виды инженерного оборудования имеют свой нормативный срок эксплуатации без капитального ремонта, имеют индивидуальную степень изношенности. Без конкретных сведений по данному вопросу не представляется возможным определить состав и сроки проведения необходимых работ по плановому ремонту, состав затрат на текущий ремонт и содержание многоквартирного жилого дома.

4. Неравенство способов  управления  в  рыночных  отношениях – существующие государственные управляющие организации, наделенные ранее некими властными полномочиями, в том числе по управлению всем жилым фондом района, муниципального образования, города, занимают положение неких «локальных» монополистов. Держа в своих руках договорные связи с поставщиками-монополистами же энергоресурсов и коммунальных услуг, внутриквартальные сети, финансовые ресурсы на возмещение разницы в тарифах и средства, выделяемые из муниципальных бюджетов на капитальный ремонт. Так же в их ведении находится техническая и проектно-сметная документация на дома и проведенные виды ремонта. Вновь выбранная управляющая компания и созданное ТСЖ не имеет доступа ни к финансовым ресурсам, ни к возможности быстрого и низкозатратного способа получения технической и проектной документации.

5. Организационные сложности проведения общего собрания собственников (значительные финансовые затраты, отсутствие доступных помещений для проведения собрания, сложность обеспечения кворума) -  для того, чтобы провести общее собрание по выбору способа управления инициативной группе предстоит понести ряд затрат за свой собственный счет: получить сведения о составе собственников (как минимум, 100 руб. на каждое помещение, а таковых в многоквартирном доме может быть и до 600-800), заказать комплект технической документации в БТИ: копию технического паспорта на дом с экспликацией всех помещений, копию паспорта на домовладение с планом земельного участка (в зависимости от размера дома и наличной комплектности в БТИ стоимость этой документации может составлять от нескольких тысяч рублей до 20000-30000руб., а сроки ее изготовления – от месяца до трех); расходы на подготовку раздаточных и информационных материалов: информационные сообщения, копии и выписки  из нормативных актов, проекты устава в должном количестве экземпляров, протокол определения и распределения долей с перечислением всех собственников в количестве экземпляров по числу собственников, проект решения, лист для голосования для каждого собственника и т.п.; средства для оплаты услуг связи на заказные почтовые отправления; средства на оплату аренды зала, связь, оплату привлеченных специалистов-консультантов, нотариальное заверений копий документов и заявлений для регистрации, регистрационный сбор, средства для изготовление печати и т.п.

Зачастую инициативные группы сталкиваются со сложностью использования зала для проведения собрания в доступном расстоянии: ближайшие школы из соображения безопасности залы актовые залы для проведения собраний жителей предоставлять отказываются. В этом так же может сказаться административное давление, вызванное противодействием жилищному самоуправлению.

6. Уклонение уполномоченных городом структур (представляющих интересы муниципальной собственности) от участия в выборе способа управления, от участия (членства) в ТСЖ – город, являясь собственником помещений практически в 85% жилых домов зачастую уклоняется от выполнения своих обязанностей собственника, в том числе и по выбору способа управления многоквартирным домом. Многие собственники, как мы говорили выше, проявляют пассивность и инертность в этом вопросе, но такая пассивная позиция не должны быть присуща городу как собственнику нежилых помещений. У него, у города, есть уполномоченные структуры, обязанные по своему должностному статусу представлять интересы города как собственника, а, значит, и выполнять обязанности такого собственника. И если гражданин-собственник может иметь уважительную причину своего неучастия в общем собрании: болезнь, занятость, отпуск или длительная командировка, проживание по другому месту жительства, в другом городе, то уполномоченному государственному органу, представляющему интересы города-собственника такие уважительные причины не могут быть приняты во внимание. Тем не менее, в большинстве случаев город в лице свих уполномоченных структур игнорирует общее собрание, инициируемое собственниками по выбору способа управления и уклоняется от принятия решения. Тем более – уклоняется от вступления в ТСЖ, выполнения уставных обязанностей, не принимает решений общих собраний собственников по проведению за счет собственников тех или иных мероприятий по ремонту, улучшению, благоустройству общего имущества и т.п.

7. Противодействие со стороны структур ЖКХ  и администрации – помимо означенного выше, на дано этапе сказывается то, что заключение договора на бюджетное финансирование домов, в которых имеется муниципальная площадь, осуществляется с ДЕЗ, который должен передать не только финансовые средства, но и техническую и финансовую документацию своему конкуренту – ТСЖ или новой управляющей компании. Заключение договора откладывается и затягивается  по  различным надуманным причинам на многие месяцы, зачастую на несколько лет. Структуры ЖКХ заявляют, как правило, что техническая документация отсутствует или утрачена. Состав общего имущества ими никогда не определялся. Утверждение состава общего имущества осуществляется распорядительным документом органа местного самоуправления, которые противодействуют включению в состав общего имущества многоквартирного дома технических помещений, подвалов, чердаков и прочих помещений, имеющих соответствующие признаки.

8. Нерешенность вопросов социальной поддержки малоимущих граждан-собственников жилых помещений, вступивших в ТСЖ, в  силу противоречий в действующих нормативных актах – дотации не носят адресный характер, в случае передачи дома ТСЖ договор на возмещение выпадающих доходов от разницы в тарифах не заключается длительное время, что влечет увеличение расходов для собственников и нанимателей, пользующихся социальными гарантиями. В случае выбора новой управляющей компании вопрос с сохранением социальных гарантий не решается вовсе.

9. Отсутствие четкого  определения в законодательстве организационно- правовой формы ТСЖ и указания на подконтрольность деятельности ТСЖ органам юстиции.

 

Там, где уже есть ТСЖ, проблем порою не меньше.

 

ТСЖ-новостройки и их проблемы

Получая квартиры во вновь построенных за счет средств долевого участия домах после долгих месяцев ожидания во время строительства дома и сложной процедуры регистрации прав на квартиры, собственники жилья обычно  сталкиваются с новыми проблемами. Эксплуатирующие компании, созданные застройщиками специально для управления недвижимостью, пытаются диктовать жильцам свои условия обслуживания.

Первые год-полтора после приобретения квартиры будущих жильцов устраивает само по себе наличие кого-то, управляющего домом. Однако когда проходит эйфория от удачного приобретения дорожающей недвижимости, свежеиспеченные покупатели начинают замечать текущие трубы, грязный двор и неработающий лифт. Обычно это происходит, когда квартировладельцы, наконец, переезжают на свои законные квадратные метры. Чем больше проходит времени, тем отчетливее жильцы видят недостатки и ужесточают свои требования к эксплуатирующей компании. Многие из них имеют желание лично участвовать в управлении домом. По мнению специалистов, дома бизнес-класса, в которых товариществом собственников жилья (ТСЖ) руководят жильцы, составляют менее 5% от общего числа таких новостроек. В большинстве случаев ТСЖ управляют эксплуатирующие компании застройщиков. Но контролировать их деятельность, несмотря на растущие запросы владельцев квартир, удается далеко не всем.

Товарищество собственников жилья, созданное застройщиком, может безапелляционно предложить собственникам квартир заплатить несколько сот долларов, чтобы получить дефицитное место на автостоянке. Или же жители неожиданно узнают, что ТСЖ официально приняло решение о замене прежних лифтов на OTIS, и им предстоит оплатить это из своего кармана. Чаще всего жильцам не под силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ и управляющей компании.

 В новостройках бизнес-класса, где цена квадратного места редко опускается ниже $ 5000 за кв. м, жильцы, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Поэтому компании, устанавливающие тарифы на обслуживание таких домов, получают от своей деятельности существенную прибыль. Например, в Москве ставка, которую определяет  ТСЖ за управление домом бизнес-класса, способна колебаться от $1,5 до $3 за кв. м в месяц. Пока покупатели не оформят юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ, а значит, выбрать правление и новую эксплуатирующую компанию, и повлиять на качество и стоимость предоставляемых услуг. Оформление прав на недвижимость в среднем занимает от года до двух. Поэтому покупатели современных новостроек вынуждены автоматически соглашаться с тарифами и условиями контрактов, заключенных ТСЖ с управляющей компанией, до оформления прав собственности на недвижимость.

Более радикальный вариант – попытаться взять управление домом в свои руки. Решение собственников квартир о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления. Кому доверить дом – выбор домовладельцев. Они могут управлять домом самостоятельно (без образования ТСЖ), передать его тому же ДЕЗу или нанять управляющую компанию. Также жильцы могут заключать договоры напрямую с соответствующими службами. Решение или принуждение застройщика передать ТСЖ квартировладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией исчезнут. Как правило, после 2 – 3 лет эксплуатации застройщики отдают дома в далеко не лучшем состоянии. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает.

Согласно новому Жилищному кодексу именно собственники должны решать, кто будет управлять многоквартирным домом и поддерживать в нем порядок (созданное ими ТСЖ, работники ДЕЗа или частная фирма), а также – сколько они готовы платить за соответствующие услуги. Чтобы домовладельцы могли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется участие в ТСЖ. В большинстве новостроек бизнес-класса ТСЖ управляют дочерние компании застройщиков, которые преследуют вполне определенные цели. Первая – благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения дома застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЕЗ или подобная ему организация. ДЕЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок управляющих и эксплуатирующих фирм в Москве только начинает формироваться. Поэтому многие крупные строительные компании организовали собственные эксплуатационные службы. Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома коммерческим управляющим компаниям, которые зачастую являются дочерними или аффинированными структурами по отношению к застройщику. Так ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и «прикрывают» застройщика до истечения гарантийного срока. После чего строительный брак, недоделки  и все дефекты благополучно достаются домовладельцам.

Вторая цель – как можно дольше не оформлять права собственности участников долевого строительства на приобретенные квартиры и тянуть время до окончания гарантийного срока после сдачи дома в эксплуатацию. С тем, чтобы строительные недоделки и недоработки первых лет эксплуатации перевалить потом на плечи жителей. Чем дольше не оформляются права собственников, тем дольше время они остаются бесправными и в части выбора способа управления домом и обслуживающей организации.

Третья цель – выжать из домовладельцев как можно больше денег. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов максимум платежей еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь. Например, установить планку стоимости услуг управляющей компании в домах среднего или эконом-класса, идентичную элитному жилью ($3 за кв. м в месяц). Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через ТСЖ проходят средства, отчисляемые собственниками на будущий капитальный ремонт, дополнительные средства на управление домом. Например, деньги за услуги, повышающие комфортность (уборка территории и т.п.). При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут предлагать собственные расценки на дополнительные услуги (охрана, разведение цветника у подъезда и т.д.). Выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы.

Проблемы ЖСК

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы получили широкое распространение с конца 60-х годов, призваны они были в какой-то мере снять остроту жилищной проблемы и привлечь средства граждан для строительства жилья. Государство предоставляло кредиты до 70% от сметной стоимости строительства, который члены-пайщики возвращали в течение 10-15 лет. Из своего числа члены кооперативов выбирали правление, которое контролировало процесс строительства, а затем организовывало процесс управления и обслуживания дома.

Многолетняя практика показала, что, не смотря на то, что кооперативы заключали договоры на обслуживание и поставку услуг с теми же жилконторами, однако дома ЖК и ЖСК всегда лучше обслуживались и лучше содержались. Сказывалась некая общность людей, отношение их к дому, как к «своему», причастность к решению проблем и вопросов, участие в процессе управления непосредственно или через выбранные органы управления и контроля. Для определения расходов на содержание дома ежегодно формировалась смета и утверждалась на общем собрании. Финансовая и хозяйственная деятельность кооператива носит прозрачный и понятный характер для всех членов, что абсолютно отсутствует в большинстве домов муниципального (государственного) жилого фонда, равно как и пообъектный учет надлежащих работ и необходимых на их выполнение средств.

Опыт нескольких десятилетий ЖСК доказывает эффективность и актуальность такого способа управления, целесообразность включения собственников в процесс управления своим недвижимым имуществом.

Но в последние годы сильно сказываются проблемы, присущие все системе ЖКХ. Во-первых, число ЖК и ЖСК в общем числе многоквартирных домов в стране не велико: это 5-7%, в некоторых крупных городах до 10% домов. Во-вторых, в большинстве случаев, ЖСК заключили договоры с ДЕЗами на оказание услуг по управлению и обслуживанию их домов, следовательно, получают услуги такого же низкого качества, как и муниципальные дома.

В ЖСК сказывает дефицит руководящих кадров, зачастую возраст председателей правления – около семидесяти лет и старше, в силу незначительных средств, которые они могут себе позволить затрачивать на заработную плату, квалификация привлеченных специалистов: бухгалтеров, управляющих, комендантов, - чрезвычайно низка.

У многих ЖСК, не смотря на то, что земельные участки выделялись по распорядительным документам исполнительной власти под строительство жилого дома, земельно-правовые отношения не оформлены, не утверждено описание общего имущества многоквартирного дома, что влечет изъятие администрацией городов технических помещений, передача их в долгосрочную аренду сторонним администрациям, нередки случаи продажи таких помещений.

 

                                                                       НП «Управдом», Москва.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Д.И. Катаев,

Депутат Моссовета и Мосгордумы в 1990-2005гг,

Председатель Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению фракции «Яблоко – объединенные демократы» в Мосгордуме,

Член Координационного Совета Общемосковского движения «Жилищная солидарность»

 

СОЦИОЛОГИЯ.

ГОРОЖАНЕ О ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЕ

 

В начале марта 2007 года Аналитический Центр Юрия Левады провёл по инициативе председателя Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению при фракции «Яблоко-объединённые демократы» в Мосгордуме Д.И.Катаева опрос 1510 человек. В Москве было опрошено 510 человек, в С-Петербурге – 500, в Калуге, Кемерово, Н-Новгороде и Тюмени – по 125 человек.  Распределение ответов на некоторые вопросы этого исследования, посвящённые жилищным проблемам, приводятся в процентах как для всех опрошенных, так и отдельно для жителей Москвы, С-Петербурга  и совокупно для жителей других перечисленных городов.  

 

1. «УДОВЛЕТВОРЕНЫ ЛИ ВЫ СОСТОЯНИЕМ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА НАШЕГО ГОРОДА?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Определенно да.скорее да               

21

36

10

16

Скорее нетопределенно нет              

74

58

86

80

Трудно сказать

5

6

4

4

 



2. «ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ О ПРЕДСТОЯЩЕЙ РЕФОРМЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ  ДОМАМИ, В ХОДЕ КОТОРОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЭТИХ ДОМОВ  БУДЕТ ПЕРЕКЛАДЫВАТЬСЯ С МУНИЦИПАЛЬНЫХ ВЛАСТЕЙ НА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Довольно хорошо

16

12

18

18

Что-то слышал(а) об этом

60

65

54

59

Ничего не слышал(а) об этом

24

23

28

23

 


3. «ПОДДЕРЖИВАЕТЕ ЛИ ВЫ ПРОВЕДЕНИЕ ЭТОЙ РЕФОРМЫ?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Определенно даскорее да

26

21

25

32

Скорее нетопределенно нет

42

43

37

46

Затруднились ответить

32

36

38

22

 

 

 

4. «ВЫ ЖИВЕТЕ…?»

ТИП ЖИЛЬЯ

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

В собственной (приватизированной)  квартире

 

60

 

58

 

64

 

59

В муниципальной или ведомственной неприватизированной квартире

 

30

 

34

 

29

 

26

В собственном доме

2

<1

1

6

Снимаете жилье у частных лиц

5

6

4

6

Другое

3

2

2

3

 





5. «СОЗДАНО ЛИ В ВАШЕМ ДОМЕ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Да

14

11

19

10

Нет

54

55

51

57

Не знают

22

26

23

17

Живут в собственном доме/снимают жильё

 

10

 

8

 

7

 

16

 



6. «ПРОВОДИЛОСЬ ЛИ В ВАШЕМ ДОМЕ ГОЛОСОВАНИЕ ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ/УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ДЛЯ ВАШЕГО ДОМА?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Проводилось

14

11

17

15

Собирались провести, но не знаю, прошло или нет

 

6

 

9

 

4

 

5

Не проводилось

46

48

43

46

Не знаю

24

24

29

18

Живут в собственном доме/снимают жильё

 

10

 

8

 

7

 

16

 





7. «ПРИНИМАЛИ ЛИ ВЫ УЧАСТИЕ В ЭТОМ ГОЛОСОВАНИИ?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Да

9

7

11

10

Нет

11

13

10

11

Не проводилось

80

80

79

79

 


8. « ДОВЕРЯЕТЕ ЛИ ВЫ ЛЮДЯМ, КОТОРЫЕ ОРГАНИЗОВЫВАЛИ ЭТО ГОЛОСОВАНИЕ?»

 

Варианты ответа

 

Все

 

Москва

 

С-Петербург

Другие города

Да

8

8

9

7

Нет

7

4

7

9

Трудно сказать

5

6

5

5

Не проводилось

80

80

79

79




9. «УДОВЛЕТВОРЕНЫ ЛИ ВЫ РЕЗУЛЬТАТАМИ ЭТОГО ГОЛОСОВАНИЯ?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Определенно да.скорее да

6

5

8

7

Скорее нетопределенно нет

6

5

6

7

Трудно сказать

8

10

7

7

Не проводилось

80

80

79

79




10. «КОМУ, НА ВАШ ВЗГЛЯД, ДОЛЖЕН ПРИНАДЛЕЖАТЬ ПРИДОМОВОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ВОКРУГ ВАШЕГО ДОМА?»

Варианты ответа

Все

Москва

С-Петербург

Другие города

Собственникам жилья в Вашем доме

49

49

43

55

Городу/муниципальным властям

33

37

33

30

Не знают

18

14

24

15

 


Подготовил Олег Савельев, пресс-служба Левада-Центра.

 

Комментарии  Д.И. Катаев

Собственность ценим, реформы не хотим, ее инициаторам не верим

Я чрезвычайно признателен «Левада-центру» за эту  работу и за предоставленную мне возможность обнародовать и прокомментировать результаты опроса.

Окончательные формулировки вопросов принадлежат «Левада-центру». Например, формулировка первого вопроса, на мой взгляд, тенденциозна. Она интересна,  но  первый «забойный» вопрос я сформулировал бы иначе.

Краткие комментарии.

1) Большинство респондентов  приватизировали свое жилье, большинство – за общую долевую собственность на землю, большинство не удовлетворено или скорее не удовлетворено состоянием ЖКХ.  Но при этом лишь несколько процентов поддерживают или скорее поддерживают реформу ЖКХ.

Выводы. Во-первых, остро необходима широкая программа просвещения – госзаказ для СМИ на конкурсной основе, дискуссии в прямом эфире и т.д. Во-вторых, хорошие слова, которые будут фигурировать в программе просвещения, не должны расходиться с делом. Люди знают, когда ими манипулируют (см. комментарий 2).

2) Большинство респондентов не знают о голосованиях по выбору способа управления и управляющей организации, якобы проведенных в их домах. А большинство тех, кто знает, - не доверяют тем, кто «проводил голосования». Рапорты региональных властей о якобы проведенных в большинстве домов заочных голосованиях – это обычное «совковое» очковтирательство.

Выводы: по результатам этих «голосований» требовать от людей подписания договоров управления (в которых они разобрались еще меньше, чем в предшествующем «голосовании»), вообще основывать дальнейшую политику  на таком зыбком фундаменте - значит создавать новую зону социально-политических конфликтов.

Результаты опроса и предлагаемые выводы, насколько я могу судить,  подтвердили мнение на сей счет широкой жилищной общественности.

 

ВСЕРОССИЙСКАЯ  АССОЦИАЦИЯ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ  И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

 

Ассоциация развития ТСЖ и ЖСК – это независимая общественная организация всероссийского масштаба, деятельность которой направлена на всестороннее содействие развитию жилищного самоуправления, информационное, методическое и правовое консультирование и поддержку общественных организаций, отстаивающих реальные коллективные интересы собственников жилья, а также налаживанию конструктивного диалога между властью, бизнесом и товариществами собственников жилья.

 

 

  1. I.                   Основными целями Ассоциации являются:

 

  •  защита интересов товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК);
  • влияние на выработку представительными и исполнительными органами власти Российской Федерации правовой, экономической и социальной политики отвечающей интересам членов Ассоциации, содействие эффективной реализации такой политики;
  • содействие реформированию и модернизации  отрасли жилищно-коммунального хозяйства;
  • содействие развитию частного сектора экономики, формированию конкуренции и цивилизованных рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами;
  • содействие процессам взаимодействия ТСЖ и ЖСК России с жилищными организациями государств СНГ и других стран;
  • создание региональных организаций, представляющих интересы ТСЖ и ЖСК региона;
  • представление интересов членов Ассоциации как работодателей.

 

  1. II.                Основными задачами Ассоциации являются:

 

  • концентрация и объединение интеллектуальных, финансовых, организационных и других ресурсов ТСЖ и ЖСК для реализации поставленных целей;
  • разработка и внесение в органы законодательной и исполнительной власти предложений, направленных на повышение эффективности и правовой защищенности работы ТСЖ и ЖСК;
  • представление интересов организаций — участников Ассоциации в органах власти и государственного управления;
  • оказание информационной, консультативной, правовой и иной помощи участникам Ассоциации;
  • формирование общественного мнения в пользу профессионального управления многоквартирными домами;
  • представление интересов членов Ассоциации как работодателей в отношениях с объединениями работников и их представителями, профсоюзными организациями, органами государственной власти и местного самоуправления.

 

 

  1. III.             Структура Всероссийской ассоциации развития ТСЖ и ЖСК

 

Съезд (конференция):

 

Высший орган управления Ассоциации, состоящий из представителей участников  (учредителей) Ассоциации. Съезд  проводится не реже одного раза в два года, созываются по решению Президента Ассоциации. Съезд (конференция) её участников вправе решать любые вопросы, относящиеся к деятельности Ассоциации. 

 

Правление Ассоциации:

 

Осуществляет общее руководство деятельностью Ассоциации между съездами. Правление созывается не реже одного раза в квартал по решению Президента. Количественный состав Правления Ассоциации определяется съездом (конференцией) участников Ассоциации, порядка 15 членов. 

 

Исполнительный директор

 

 

Президент Ассоциации:

Организует и руководит работой Правления, координирует основную деятельность Ассоциации, комиссий, Экспертного совета, Исполнительной Дирекции. Избирается на съезде сроком на три года. Назначает и освобождает от должности Исполнительного директора и руководителей других органов Ассоциации с последующим вынесением этих решений для утверждения на заседание Правления Ассоциации.

Исполнительная Дирекция:

            Является органом Ассоциации, организующим и осуществляющим её финансовую, хозяйственную и другую деятельность. Порядок работы Исполнительной дирекции определяется Положением об Исполнительной дирекции, которое утверждается Правлением Ассоциации.

Исполнительный Директор:

            Руководит работой Исполнительной Дирекции, избирается из членов Правления Ассоциации, сроком на три года.

Ревизионная комиссия:

            Ревизионная комиссия избирается съездом участников Ассоциации из числа представителей организаций — участников Ассоциации в количестве семи человек, сроком на три года. Контролирует финансовую и хозяйственную деятельности Ассоциации. По итогам года ревизионная комиссия представляет отчет, утверждаемый съездом участников Ассоциации. Председатель ревизионной комиссии избирается из числа членов ревизионной комиссии на тот же срок.

Комиссии Ассоциации:

Ассоциация может организовывать экспертные, правовые и другие Комиссии (Советы) с привлечением к работе в них необходимых специалистов, в том числе не являющихся участниками Ассоциации. Решение об организации указанных Комиссий (Советов) принимает Правление Ассоциации.

Отделения Ассоциации:

            Ассоциация может образовывать региональные и иные отделения Ассоциации, которые действуют самостоятельно на основании Положения или Устава, утверждаемого Правлением Ассоциации. 

 

  1. IV.             Участники (учредители) ассоциации:

 

Участниками (учредителями) Ассоциации вправе стать некоммерческие организации, целями и задачами которых является содействие проведению жилищно-коммунальной реформы в РФ, становлению института ТСЖ и помощь в осуществлении гражданами своих прав в сфере самоуправления жилищным фондом.

Учредителями Ассоциации являются участники Ассоциации, которым первый (учредительный) Съезд поручил осуществить действия по регистрации Ассоциации. Дополнительных прав в сравнении с правами других участников, кроме осуществления действий по регистрации Ассоциации, учредители не имеют.

Учредителями Ассоциации выступают:

-          региональные организации, координирующие ТСЖ и ЖСК региона, содействующие развитию жилищно-коммунальной реформы в РФ, признающие её Устав, цели и задачи;

-          ТСЖ или ЖСК признающие Устав Ассоциации, ее цели и задачи.

Ассоциацию поддерживают и выступают его участниками (Учредителями) следующие организации:

-          Некоммерческая организация Фонд «Новая Евразия», 115054, г.Москва, 3-й Сыромятнический пер., д.3/9,  тел (495) 970-15-67, факс (495) 970-15-68

-          Некоммерческая организация «Фонд поддержки общественных инициатив «Гражданская позиция» 614007, г.Пермь, ул. Сибирская, 48/2, тел./факс (342) 210-65-37, 210-70-88

-          Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» 1150054, г.Ярославль, проспект Ленина,46, 3 этаж, тел. (4852) 73-28-88, 73-92-05

-          Некоммерческая организация «Фонд поддержки общественных инициатив «Граждане» 400074, г.Волгоград, ул. Богунская, д.8, оф. 409 тел./факс (8442) 27-52-95

-          Псковская областная общественная организация «Центр устойчивого развития Псковской области» 180017, г.Псков, ул. Я. Фабрициуса, д.3, оф. 409, тел./факс (8112) 737-365

-          Автономная некоммерческая организация «Центр гражданского просвещения» 350005, г.Краснодар, ул. Базовская, д. 34,  тел. 8-961-53-28-799

-          Некоммерческое партнерство жилищных объединений и граждан за сохранение и улучшение жилища «Управдом» 123001, г.Москва, Трехпрудный пер., д.11/13, стр.2, оф. 159, тел (495) 650-09-73

 


 

Меморандум о поддержке

Всероссийской Ассоциации развития товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов

 

г. Москва                                                                                                                    «4» июня 2007

Министерство регионального развития РФ и Общественный совет при Министерстве регионального развития признают важность и актуальность коллективной защиты жилищных прав собственников жилья и создания условий для взаимодействия организаций жилищного движения и органов власти и бизнеса в регионах России.

Проведение жилищной реформы в России в девяностых годах привело к активной приватизации жилищного фонда. Поддержка собственников жилья является ключевой линией нового Жилищного Кодекса и многих иных законодательных актов, что отражает в целом основную линию жилищной политики России.

  1. Мы осознаем, что в создавшихся условиях проблема защиты прав жителей – как собственников, так и нанимателей, становится одной из наиболее важных тем в сфере управления жилищными ресурсами, и в целом в жилищной сфере, и требует немедленного решения.
  2. Мы признаем крайнюю необходимость расширения нашего сотрудничества по созданию условий для развития движения собственников жилья и формированию национальной организации (Всероссийской Ассоциации развития товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов), которая позволит объединить усилия профессиональных, общественных, коммерческих организаций и ассоциаций, которые содействуют защите и продвижению интересов собственников жилья.
  3. Мы полагаем, что в своей работе Всероссийская Ассоциация развития товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов будет:

-          содействовать выявлению актуальных проблем развития товариществ собственников жилья в ходе жилищной реформы в России;

-          привлекать к этим проблемам внимание федеральных и региональных властей;

-          находить и предлагать пути решения проблем собственников жилья в России;

-          активизировать жилищное движение в России в поддержку товариществ собственников жилья;

-          содействовать просветительской деятельности, направленной на формирование грамотного жителя – собственника жилья;

-          налаживать каналы информационного взаимодействия российских и зарубежных организаций по обмену опытом в сфере защиты собственников жилья.

  1. Для достижения общих целей в развитии национальной организации, мы осознаем необходимость, и будем содействовать развитию Ассоциации на федеральном и региональном уровне посредством имеющихся возможностей и ресурсов, а также выстраивать диалоговое пространство для обсуждения актуальных проблем между домовладельцами, местной властью и собственниками жилья.
  2. Выражаем готовность осуществлять взаимодействие с Ассоциацией лично и через Департамент жилищно-комунального хозяйства в лице руководителя Департамента.

 

Министр регионального развития РФ

В.А Яковлев

 

 

Председатель Общественного совета

при Министерстве регионально развития РФ

О.Б. Алексеев

 

 

 

 


(1)Функция сохранения общего имущества предусмотрена ст. 249 ГК РФ.

(2)В рамках основной уставной деятельности ТСЖ может возникать прибыль за счет внереализационных доходов, которые прямо не обусловлены осуществлением уставной деятельности (от продажи неиспользуемого имущества, в виде процентов банковского счета, в виде безвозмездно полученного имущества, в виде имущества, использованного не по целевому назначению и др.).