Законодательное и методическое обеспечение

стимулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья и частных управляющих компаний

в сфере управления жилищным фондом

 

Аналитический отчет

 

Введение.

Постановка, общая характеристика и группировка проблем стимулирования товариществ собственников жилья и частных управляющих компаний

 

Общеизвестно, что организация управления и эксплуатации жилищного фонда на территории Российской Федерации является неэффективной и, как правило, совершенно не удовлетворяет собственников и нанимателей жилья, с одной стороны, поставщиков коммунальных услуг, органы публичной власти и всех прочих участников процесса – с другой стороны. Несмотря на то, что отношения собственности в этой сфере начали меняться одними из первых (приватизация жилья началась еще в 1991 г.), на практике это почти не повлияло на системы управления и эксплуатации жилищным фондом. Управление осуществлялось в условиях отсутствия четкого и последовательного федерального регулирования, а зачастую – и в нарушение существовавшего законодательства. Основной проблемой все это время оставалось и остается управление многоквартирными жилыми комплексами. В силу особенностей градостроительной, жилищной и социальной политики советского периода именно этот тип жилой застройки является преобладающим в большинстве городов и поселков городского типа; в домах такого типа живет значительная часть населения России. До настоящего времени в подавляющем большинстве случаев подобные объекты, состоящие из квартир, принадлежащих на праве собственности множеству различных собственников, продолжают находиться «на балансе» муниципальных образований (в муниципальной казне), отдельных органов местного самоуправления (к примеру, комитетов по управлению имуществом) или муниципальных (иногда - государственных) предприятий или учреждений жилищного хозяйства. При этом нередки случаи, когда на балансе – безо всякого правового основания, либо на основании незаконных, ошибочных правовых режимов (к примеру, на праве оперативного управления) – находятся многоквартирные дома, в которых вовсе отсутствуют муниципальные квартиры. Довольно распространенными были также ситуации, когда на собраниях собственников квартир во вновь построенных домах принималось решение о передаче дома в муниципальную собственность, и муниципальные образования принимали такие дома «в собственность» или «на баланс» без каких бы то ни было правовых оснований. В дальнейшем муниципалитеты осуществляли и осуществляют до настоящего времени управление и эксплуатацию жилищного фонда силами собственных предприятий и учреждений без надлежащей легитимации подобных действий. При наличии в местных бюджетах средств муниципальные образования выделяли финансовые средства на содержание, эксплуатацию и ремонт соответствующих зданий, а также осуществляли иные действия по управлению жилыми комплексами, которые, как правило, уже не являлись муниципальной собственностью. Надлежащая организация управления жильем на территории России, к сожалению, скорее представляет собой исключение из правила. Количество надлежаще зарегистрированных и реально функционирующих товариществ собственников жилья и аналогичных форм организации домовладельцев чрезвычайно мало, число профессиональных частных компаний в сфере управления жилищным фондом также незначительно.

 

 

Ряд причин неудовлетворительного состояния дел в сфере организации управления и эксплуатации жилищного фонда (и в первую очередь, в многоквартирных домах) очевидны. К их числу следует отнести несовершенство федерального законодательства (как ранее действовавшего Жилищного кодекса РФ 24.06.83 г., так и Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., Закона «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 г. и других), непоследовательность и нерешительность государства и муниципалитетов в вопросе реформирования сферы жилищного хозяйства, отсутствие опыта, традиций самоорганизации жителей, самостоятельного решения вопросов общежития, социальная апатия и иждивенчество, неготовность лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев, отсутствие достаточных знаний, надлежащей методической поддержки и квалифицированных кадров в сфере управления, обилие административных препятствий на пути самоорганизации собственников, чиновничий произвол и произвол монополистов (в первую очередь, коммунальных предприятий).

 

Преодолеть большинство существовавших законодательных недостатков призван новый Жилищный кодекс РФ, принятый 29.12.2004 г. и вступивший в силу с 1.03.2005 г. В частности, раздел VIII данного Закона посвящен непосредственно управлению многоквартирными домами, раздел II регулирует право собственности и другие вещные права на жилые помещения, раздел V – отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, раздел VI - отношения в товариществах собственников жилья. Наряду с этим, правоотношения в строящихся многоквартирных домах регулируются принятым 30.12.2004 г. и вступающим в силу с 1.04.2005 г. Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Основной задачей настоящего исследования, проведенного в рамках совместного проекта банковской группы КфВ (KfW, ФРГ), действующей в качестве уполномоченной организации Министерства экономики и труда ФРГ, и Федеральной антимонопольной службы России, реализуемого немецким консалтинговым обществом OST-EURO GmbH с участием привлеченных специалистов, является анализ нового российского законодательства (в первую очередь, ЖК РФ, с введением которого в действие, в частности, утратили силу упомянутые выше федеральные законы) и существующей практики с точки зрения внедрения цивилизованных форм управления жилыми комплексами и выработка рекомендаций по стимулированию создания и деятельности товариществ собственников жилья и частных управляющих компаний в этой сфере.

В рамках проекта были исследованы релевантные нормы федерального законодательства, проведены консультации со специалистами-практиками, состоялась поездка в г. Пермь для изучения опыта одного из регионов, в которых наиболее успешно функционируют товарищества собственников жилья и частные управляющие компании, обладающие значительным позитивным опытом организации управления жилищным фондом. Настоящий отчет является обобщением аналитических и практических материалов, собранных в рамках проекта и обсужденных в ходе рабочих совещаний с участием заинтересованных органов власти и управления, профильных организаций и специалистов.

 

Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию товариществ собственников жилья, а также приходы на рынок управления жилыми комплексами частных компаний, можно разделить на несколько групп:

1. проблемы правового обеспечения (в первую очередь, на уровне федерального законодательства)
2. проблемы государственной поддержки и методического обеспечения создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний
3. организационные и иные проблемы (включая подготовку кадров, формирование общественного сознания и др.)

В рамках проекта, в основном, изучались проблемы правового обеспечения. Соответственно, выработанные рекомендации, в основном, затрагивают вопросы совершенствования законодательства. В отдельных случаях, когда это представляется авторам особенно важным, рекомендации касаются также методического обеспечеия, а также иных форм государственной и муниципальной поддержки.

 

С точки зрения правового обеспечения можно выделить две большие группы проблем:

• проблемы гражданско-правового регулирования, затрагивающие в частности, правовой статус объектов и субъектов управления жилыми комплексами, формирование договорных отношений между собственниками жилья, товариществами собственников жилья, управляющими компаниями и поставщиками услуг и иные вопросы гражданского права;
• проблемы правоотношений, возникающих между собственниками жилья, товариществами собственников жилья и управляющими компаниями, с одной стороны, и государством и муниципальными образованиями как публично-правовыми образованиями, с другой стороны (это касается, в первую очередь, налогового и тарифного регулирования, государственной политики в сфере поддержки ТСЖ и управляющих компаний, бюджетных полномочий).

 

В отчете использован именно такой подход к разграничению проблем. Применительно к каждой из наиболее значимых проблем изложено ее видение экспертами, предлагаемый путь решения (включая обоснование выбора и возможные последствия его использования), а также конкретная рекомендация по решению проблемы (внесение необходимых изменений или дополнений в действующее законодательство, разработка и распространение методических рекомендаций, иные практические шаги, направленные на стимулирование внедрения и развития цивилизованных форм управления жилыми комплексами). Все рекомендации по совершенствованию законодательства изложены в краткой форме в прилагаемой к отчету таблице. Материал также дополнен кратким обзором деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний Пермской области и видением проблем, стоящих на пути их развития, представленным практиками данного региона.

 

Отчет и рекомендации представляются на обсуждение в рамках круглого стола (расширенного совещания), который состоится 25 марта 2005 г. в 10 ч в Федеральной антимонопольной службе России. По итогам обсуждения отчет и рекомендации будут доработаны и переданы в Правительство РФ и Государственную Думу РФ.

 

 

 

 

 

 

Раздел 1. Проблемы правового статуса жилищных организаций и отношений общей долевой собственности

 

 

1.1.       Субъекты и объекты права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, состав общего имущества

 

1.1.1.  Субъекты права общей долевой собственности

 

Проблема:

Отсутствие четкого определения круга субъектов права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и закрепления прав собственников нежилых помещений.

(вытекающие вопросы: участие собственников в общих расходах по содержанию общего имущества, право голоса на общих собраниях, в т. ч. при выборе способа управления домом, распоряжения общим имуществом, правомочность и статус договоров аренды нежилого помещения и земельного участка, заключенных собственниками таких помещений с муниципалитетами и др.)

 

Ст. 290 ГК РФ регулирует права собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество, устанавливая именно для них право общей долевой собственности на общие помещения и другие объекты, составляющие общее имущество. Глава 6 Жилищного Кодекса РФ определяет правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, в Кодексе нет указания на круг лиц, пользующихся этими правами. Можно предположить, что имелись в виду как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений. Однако, согласно ст. 4 ЖК РФ предметом его регулирования являются отношения по поводу жилых помещений и пользования общим имуществом собственников таких помещений. Таким образом, казалось бы логичный вывод о том, что нормы об общей долевой собственности в многоквартирном доме распространяются и на собственников самостоятельных нежилых помещений в доме, из ЖК РФ не вытекает, что ведет к неопределенности правового положения последних в части их доли в общей собственности.

 

Выводы и рекомендации:

• ввести в ГК РФ (глава 18) норму о равенстве прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме,
• сформулировать (ст. 130, глава 18 ГК РФ, альтернативно – в ЖК РФ) понятие нежилых помещений, имея в виду что речь идет о встроенных и пристроенных помещениях, которые не входят в общее имущество дома, являются самостоятельными, а не вспомогательными, обслуживающими весь дом.

 

 

1.1.2.   Момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество

 

Проблема:

Сложность определения момента возникновения права общей долевой собственности и необходимости регистрации доли в ней, что в частности, по мнению участников круглого стола в г. Перми – представителей ТСЖ и управляющих компаний «способствует повсеместному незаконному отчуждению общего имущества. После принятия законченного строительством жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности застройщик продает только квартиры и оставляет на своем балансе общее имущество».

В практике имеются и судебные решения, отрицающие наличие права на долю в общем имуществе за собственниками помещений при отсутствии регистрации таковой. Несмотря на то, что из ст.ст. 289-290 ГК РФ, ст.38 ЖК РФ очевидно, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе собственности на помещение в таком доме и не может существовать без последнего, и -соответственно, право на долю не подлежит самостоятельной регистрации, судебные и государственные органы требуют такой регистрации и отказывают в признании за собственником помещения в многоквартирном доме права на долю в общем имуществе.

 

Выводы и рекомендации:

• Дополнить ст. 18 ЖК РФ (возможно, и главу 18 ГК РФ) нормой о том, что право на долю в общем имуществе возникает одновременно с возникновением (регистрацией) права на помещение в доме.

 

 

1.1.3.   Объект права общей долевой собственности (определение состава общего имущества)

 

Проблемы:

а) многоквартирный дом как объект общего имущества и балансового учета (требования властных органов о принятии ТСЖ многоквартирных домов в целом на балансовый учет, что влечет начисление налога на имущество – см. материалы круглого стола в г. Перми);

б) земельный участок как объект общего имущества и порядок оформления права общей долевой собственности на него (повсеместное распоряжение земельным участком без согласия собственников и управляющих организаций, ликвидация детских площадок, зеленых насаждений, мест для выгула собак и т.п.);

в) отсутствие порядка определения состава общего имущества и порядка его учета (на момент принятия дома в управление общие помещения зачастую оказываются в частной собственности, или считаются муниципальной собственностью, сданной в аренду; ТСЖ и управляющие компании нередко привлекают к административной ответственности за несоблюдение правил и норм содержания жилищного фонда без учета неудовлетворительного состояния домов при принятии их в управление).

 

Поскольку общее имущество находится в долевой собственности собственников  помещений в доме, оно не может находиться на балансе каких-либо организаций. На практике застройщики после сдачи дома в эксплуатацию и отчуждения квартир оставляют на балансе дом в целом, считая его своей собственностью. Неправомерным следует признать и сохранение «на балансе» муниципалитетов многоквартирных домов, в которых есть приватизированные квартиры. Как балансодержатели застройщики и муниципалитеты распоряжаются всем, что находится внутри дома. Известны споры между собственниками, а также представляющими их ТСЖ и управляющими компаниями по поводу сдачи в аренду и реконструкции с согласия муниципалитетов общих помещений домов (подвалов, чердаков, колясочных и т.п.). Кроме того, земельные участки под такими домами, как правило, закреплены за организациями, у которых дома находятся на балансе, и именно эти организации как землепользователи решают все вопросы, связанные с земельным участком – сдают часть его в аренду или во временное пользование, согласуют строительство и возведение временных объектов и т.д. Данные вопросы в основном получили свое законодательное разрешение в ЖК, но ее необходимо принятие организационных властных решений, разъяснение и формирование позиции муниципальных властей.

 

а) многоквартирный дом как объект балансового учета

С 1.03.2005 г. утратили силу Основы федеральной жилищной политики, которые определяли жилищный фонд как «совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания» (ст. 1). В ходе разграничения государственной собственности и приватизации основная часть жилищного фонда подлежала передаче в муниципальную собственность (в т.ч. ведомственное жилье приватизированных предприятий). В дальнейшем жилые дома целиком закреплялись в «муниципальной собственности», передавались в хозяйственное ведение или оперативное управление муниципальных предприятий или учреждений, осуществлявших управление и эксплуатацию жилья. Ситуацию усугубляло то, что по действовавшему законодательству выделение средств на эксплуатацию передаваемого жилищного фонда производилось по количеству передаваемых домов. Сформировалось искаженное понятие государственного и муниципального жилищного фонда, к которому на практике относили целые дома. Существенную роль в формировании такого представления сыграл Закон о приватизации жилищного фонда, который определяет в качестве объекта приватизации жилое помещение, находящееся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Т.е. названный Закон относит к государственному и муниципальному фону дома в целом; кроме того, в соответствии с ним собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В то же время ст.ст. 289-290 ГК РФ закрепляет право собственника квартиры в многоквартирном доме на долю в общем имуществе (в т. ч. инженерное оборудование и места общего пользования). Таким образом, возникло противоречие по вопросу о том, кто является собственником дома в целом – муниципалитет, который получил этот дом целиком в ходе разграничения государственной собственности, как правило, со всеми приватизированными квартирами (за исключением некоторых муниципалитетов, которые при принятии домов в муниципальную собственность исключали такие квартиры), либо собственники квартир в доме в силу права общей долевой собственности (ГК РФ). На практике это приводило к спорам о том, кто должен организовывать управление указанными домами и заключать договоры с поставщиками коммунальных и жилищных услуг. (Как правило, это делали муниципалитеты через муниципальные жилищно-эксплуатационные предприятия (в хозяйственном ведении которых находились жилые дома), либо через службу муниципального заказчика). Также возникал вопрос, кто же вправе распоряжаться общим имуществом: разрешать переоборудование общих помещений, сдавать их в аренду, распоряжаться земельным участком, подвалами и т.д. Основная проблема сводилась к тому, признавать ли многоквартирный дом в целом объектом права собственности, если квартиры в нем являются самостоятельным объектом права, а общее имущество находится в общей долевой собственности. В практике имелись абсурдные ситуации, когда все квартиры в доме приватизировались, а дом продолжал числиться в муниципальной собственности.

 

Судебная практика по указанным спорам была крайне противоречивой. Имелись прецеденты признания судом прав общей долевой собственности собственников квартир (в гг. Москве и Санкт-Петербурге суды признали неправомерными разрешения, выданные местными властями на переоборудование чердаков). В других случаях суды возлагали на муниципалитеты обязанности по содержанию многоквартирных домов, считая их относящимися к муниципальному жилищному фонду, несмотря на наличие в таких домах квартир, принадлежащих гражданам  и юридическим лицам на праве частной собственности.

 

В соответствии со ст. 15 ЖК многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. Объектом прав является жилое помещение, к которым относятся:

• жилой дом, часть дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Жилой дом по ЖК – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. Квартира – структурно -обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат. Таким образом, дом как объект жилищных прав, не может состоять из квартир, из чего делается вывод об исключении из состава таких объектов многоквартирных домов. Указанный подход в целом соответствует положениям ГК о правах собственников многоквартирных домов на жилые помещения и общее имущество.

Изложенное свидетельствует о том, что многоквартирные дома в целом не могут составлять государственный и муниципальный жилищный фонд. Муниципалитеты и государство могут иметь в собственности лишь квартиры и комнаты в таких домах и действовать в организации управления этими домами наравне с остальными собственниками. Данное утверждение и ранее вытекало из законодательства (в частности, ГК), но лишь с принятием нового ЖК проблема нашла свое окончательное решение. То же касается и застройщиков – дома с самостоятельными квартирами, не являясь объектом ни жилищных прав, ни прав на общее имущество, не могут состоять на балансе как самостоятельные объекты. Соответственно, неправомерными являются требования к ТСЖ и управляющим компаниям о постановке не принадлежащих им домов на балансовый учет.

 

Выводы и рекомендации:

• рекомендовать органам местного самоуправления провести инвентаризацию стоящего на балансе муниципальных организаций жилищного фонда, выделить и зарегистрировать права муниципальной собственности на квартиры и комнаты как объекты жилищных прав, снять с баланса не принадлежащие им дома, прекратить права указанных муниципальных организаций на земельные участки.
• рекомендовать жилищным инспекциям проверить наличие учета домов на балансе застройщиков и потребовать снятия их с баланса.

 

б) земельные участки как объект общей долевой собственности

Согласно ст. 36 ЖК земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты на данном земельном участке также являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Границы и размер земельных участков должны устанавливаться в соответствии с  требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Ст.16 Вводного закона установлено, что в существующей застройке земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью, если он сформирован до введения ЖК (т. е. определены границы и размер земельного участка, проведен его государственный кадастровый учет). Если формирование не проведено, то общее собрание собственников наделяет какое-либо лицо полномочиями по обращению в органы публичной власти  с заявлением о формировании участка, с момента проведения которого возникает общая долевая собственность на него. Несмотря на безусловное преимущество данной нормы перед ранее действовавшим законодательством (Земельный кодекс, Закон о ТСЖ), она все же предполагает наличие волеизъявления собственников. Далеко не всегда собственники понимают выгоды от закрепления в их собственность земельного участка (возможность сдавать излишки в платное пользование, обязательность согласования с ними любого затрагивающего территорию дома строительства и т.п.). Без решения собственников закрепление земельного участка в общую собственность невозможно. На практике данная норма может вновь привести к проблемам оформления права собственности на земельные участки под домами. С этой точки зрения большое значение приобретает инициатива ТСЖ или управляющей компании, которые могут предложить себя в качестве указанных уполномоченных лиц и организовать принятие на общем собрании соответствующего решения по земле. Для вновь вводимых домов установлено правило, запрещающее приемку их в эксплуатацию без сформированного земельного участка. Таким образом, лицо, оформляющее право собственности на помещение в таком доме, одновременно становится сособственником участка.

Следует также освобождать заявителей от расходов, связанных с оформлением земельного участка. Представляется, что это требование соответствует норме п. 4 ст. 16 Вводного закона, обязывающей органы власти сформировать участок, однако, на практике формирование участка производится за счет заявителя.

 

Выводы и рекомендации:

• внести в п. 3 ст. 16 Вводного закона изменения, предусмотрев право любого собственника помещений в многоквартирном доме, а в случаях, когда сформировано ТСЖ и/или выбрана управляющая компания – также право ТСЖ или управляющей компании на обращение с заявлением о формировании земельного участка;
• дополнить ст. 16 Вводного закона нормой об освобождении собственников, ТСЖ и управляющих компаний от расходов, связанных с формированием земельного участка как объекта общей долевой собственности.

 

в) определение состава и учет общего имущества

ЖК РФ не содержит понятие паспорта домовладения и обязанность его составлять. На практике возникает вопрос, каким образом определяется состав общего имущества, который может существенно отличаться в разных домах. От состояния общего имущества во многом зависит качество оказываемых жилищно-коммунальных услуг. Это состояние должно учитываться и при решении вопросов ответственности ТСЖ и управляющих компаний. Пп. 4, 5 ст.19 ЖК РФ предусмотрен государственный учет жилищного фонда, порядок которого должен быть установлен Правительством РФ, что подразумевает в т. ч. оформление технических паспортов жилых помещений. Вместе с тем, ничего не говорится об учете и паспортизации общего имущества. Целесообразно перед заключением договора с управляющей компанией составлять документ, описывающий в деталях состав общего имущества конкретного дома. Такой документ необходим и в случае, если способом управления избрано непосредственное управление домом, либо организация ТСЖ. Основой такого документа могут стать документы технической инвентаризации, однако, в них содержится далеко не вся информация, необходимая для оценки состояния общего имущества. Представляется, что указанный вопрос должен быть все же законодательно урегулирован.

 

Выводы и рекомендации.

• Дополнить п.п. 4 и 5 ст.19 ЖК после слов «жилищный фонд» в соответствующих падежах словами «и общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах».

1.1.4.  Соотношение правомочий собственников, ТСЖ и управляющих компаний в отношении общего имущества

 

Проблема:

Указанное соотношение определено в законодательстве крайне нечетко и противоречиво. При этом противоречия возникли не только между ГК РФ и ЖК РФ, но и между нормами самого ЖК РФ. На практике это не дает возможность определить, кто именно – собственники, ТСЖ либо управляющая компания - принимает ряд важных решений, в т. ч. касающихся общих расходов и доходов, распоряжения общим имуществом:

 

а) о реконструкции общего имущества

Ст. 44 ЖК РФ устанавливает, что общее собрание является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относятся принятие решений о реконструкции дома (в т. ч. с его расширением и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества. Вместе с тем, в п. 2 ст. 137 ЖК за ТСЖ закреплено право в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, в установленном порядке надстраивать и перестраивать часть общего имущества в доме. В этих нормах имеется если не противоречие (поскольку в правах ТСЖ говорится о части общего имущества), то явная неопределенность, поскольку отделить расширение и надстройку дома от надстройки и перестраивания общего имущества очень сложно. В этом случае возникает вопрос, что считать частью общего имущества.

 

б) о распоряжении общим имуществом

Согласно ст.44 ЖК общее собрание собственников принимает решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Это соответствует и норме п. 4 ст. 37 ЖК (объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников, принятому на общем собрании). Однако, пп. 1) п. 2 ст. 137 ЖК наделяет ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в доме. Неясно, чем отличаются объекты общего имущества от его части. На наш взгляд, любые объекты общего имущества можно считать его частью. Неясность усугубляет пп. 12) п. 2 ст. 145 ЖК, относящий к компетенции общего собрания членов ТСЖ принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество (а не его часть!) в многоквартирном доме. Кроме того, ст. 151 ЖК относит к имуществу ТСЖ также доходы от хозяйственной деятельности, куда входят и доходы от сдачи в аренду общего имущества всех собственников, направляемые на общие расходы или в специальные фонды (ст. 152 ЖК). Это противоречит ст. 248 ГК РФ, относящей такие доходы к доходам собственников.

 

в) об установлении и взимании платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества - ст. 154 ЖК).

В соответствии с разделом 7 ЖК собственник вносит указанную плату на основании платежных документов. Не являющиеся членами ТСЖ собственники вносят плату по договору с ТСЖ, а члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы в порядке, установленном органами управления ТСЖ (ст.ст. 154-155 ЖК). В соответствии со ст. 137 ЖК ТСЖ устанавливает на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника, определяет специальные взносы и отчисления в резервный фонд и вправе в случае неисполнения собственникам своих обязанностей по участию в общих расходах потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Вместе с тем, ст. 145 ЖК к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено установление размеров обязательных платежей и взносов лишь членов ТСЖ.

Указанные противоречия могут существенно осложнить управление домом со стороны ТСЖ, вызвать споры об использовании платежей и расходовании доходов.

 

Выводы и рекомендации:

• внести изменения в ЖК РФ, отнеся все перечисленные правомочия к компетенции ТСЖ и определив, что решение общего собрания о выборе ТСЖ в качестве способа управления домом означает делегирование всеми собственниками своих полномочий по распоряжению общим имуществом и доходов от его использования товариществу.
• поскольку регулирование права общей долевой собственности относится к сфере гражданского законодательства, целесообразно дополнить главу 16 ГК РФ специальной статьей, регулирующей особенности правового режима общей собственности в многоквартирных домах.

 

 

1.2.       Выбор способа управления многоквартирным домом

 

 

1.2.1   Последствия неизбрания собственниками помещений в доме способа управления домом

 

Новый ЖК РФ установил, что выбор способа управления домом не только не зависит от учета и регистрации имущественного комплекса дома, но и является прямой обязанностью собственников помещений в доме (п. 4 ст. 161). Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, должен провести открытый конкурс по выбору управляющей компании, если в течение года до его проведения такой способ не выбран собственниками или выбранный способ не был реализован. Крайне неудачна формула определения сроков, которая породит волокиту как со стороны собственников, так и со стороны муниципалитета, который не заинтересован в трате бюджетных средств на конкурс, которая может в любой момент стать неоправданной в связи с проведением собрания самими собственниками. Ст. 18 Вводного закона обязывает муниципалитет провести открытый конкурс в течение года со дня введения в действие ЖК. Налицо противоречие в определении срока возникновения обязанности органов местного самоуправления, которое может быть неоднозначно истолковано на практике. Не ясно также, с какого момента следует исчислять годичный срок, если выбранный способ управления не был реализован. Т. е. с какого момента, события он считается нереализованным. Применительно к трем различным способам управления домом (управление самими собственниками, управление ТСЖ, ЖК или другим потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией) указанный момент может быть разным и многовариантным. Полагаем с учетом этого, что срок наступления обязанности муниципалитета по проведению конкурса ЖК не определен.

 

Поскольку согласно п. 5 ст. 161 ЖК договор на управление по итогам конкурса заключается между собственниками помещений в доме и управляющей организаций, муниципалитету будет сложно выполнить обязанность не позднее 1 года после заключения договора созвать собрание для решения вопроса о выборе способа управления (п. 6). Процедура заключения договора может быть растянута во времени, сопряжена с судебными спорами. Момент, с которого договор считается заключенным, также неясен. Можно предположить, что это момент подписания договора последним собственником. Неясно, как должна действовать управляющая компания по отношению к собственникам, не подписавшим договор, каким образом и в интересах кого она будет заключать договоры, например, на оказание коммунальных услуг. Следует отметить, что если в течение года собственники все же определятся со способом управления и выберут другую управляющую компанию или другой способ, возникнет проблема расторжения договора. Трудно сказать, как расценит суд ситуацию, если первая управляющая компания откажется расторгать договор, сославшись на исполнение своих обязательств. В связи с этим основания расторжения договора должны быть четко определены муниципалитетом перед проведением конкурса. Еще более неясной (с учетом п. 4) является норма п. 7 ст. 161, устанавливающая право любого собственника обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления провести конкурс по выбору управляющей компанией. В частности, неясно, когда возникает такое право.

 

Выводы и рекомендации:

• устранить противоречие между ЖК и Вводным законом в определении срока наступления обязанности муниципалитетов по проведению конкурсов по выбору управляющих компаний, заменив в п. 4 ст. 161 ЖК слова «в течение года до дня проведения указанного конкурса» словами «в течение года со дня введения в действие ЖК РФ»;
• дополнить нормы ст.161 ЖК РФ определением момента, с которого:

выбранный способ управления дома считается нереализованным применительно к каждому способу управления,

договор собственников с управляющей компанией, выбранной на конкурсе, считается заключенным;

управляющая компания вправе осуществлять свои права и обязанности по управлению домом (целесообразно предусмотреть возникновение таких прав и обязанностей не из договора, а в силу подписанного протокола по итогам конкурса, иначе правомочия управляющей компании могут быть оспорены).

• в постановлении Правительства РФ о порядке проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании предусмотреть условия конкурса, в частности, условия прекращения прав управляющей компании по управлению домом в случае выбора собственниками другой управляющей компании или другого способа управления домом.

 

 

1.2.2.  Проблемы проведения общего собрания собственников по выбору способа управления домом

 

В соответствии с ЖК РФ с инициативой проведения общего собрания может выступить любой собственник, но в этом случае именно на него ложится организация проведения, в том числе извещение всех других собственников заказным письмом, либо вручением сообщения лично собственникам под роспись. На собрании может быть принято решение об определении общедоступного места, где будет вывешиваться такое извещение. В связи с этим сложнее всего организовать проведение первого собрания, когда такое место не определено. Гораздо бОльшими возможностями по организации проведения собрания в основном обладают не отдельные граждане, а публичные собственники (муниципалитет, государство), либо юридические лица. Поэтому целесообразно, чтобы с инициативой выступали именно они, либо чтобы кто-то из собственников предоставил соответствующие полномочия управляющей компании, заинтересованной в обслуживании конкретного дома.

 

Закон предусматривает возможность проведения заочного голосования (ст.47), но с соблюдением процедуры извещения о собрании. Недостаток заочного голосования – невозможность без нотариального удостоверения письма собственника о своем решении удостовериться, что это письмо подписал именно он.

 

Рекомендации:

• рекомендовать органам местного самоуправления в домах, где есть муниципальные квартиры, инициировать проведение общих собраний по выбору способа управления домом;
• разработать рекомендации по проведению собраний, примерные формы необходимых документов (извещений о проведении собрания, протокола ведения собрания, повестки дня, принятых решений с учетом предусмотренных законом способов управления);
• рекомендовать заинтересованным управляющим компаниям использовать институт представительства (доверенности от собственника) для реализации инициативы проведения общего собрания;
• дополнить ст. 47 ЖК РФ нормой о механизме удостоверения подписи собственников на листах голосования, а пп. 1 п. 3 данной статьи – указанием на сведения о паспорте или иных документах, удостоверяющих личность;
• разработать рекомендации по механизму проведения заочного голосования.

 

 

1.2.3.  Проблемы выбора способа управления строящегося (вновь построенного) дома

 

Ст. 139 ЖК РФ предусмотрено право лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах, на создание ТСЖ. Отсутствие обязывающих норм, направленных на организацию управления домами, может привести к хаосу в управлении такими домами. Кроме того, даже если кем-либо из будущих собственников будет проявлена инициатива проведения общего собрания, реализовать ее будет крайне затруднительно из-за отсутствия необходимой информации о других собственниках, отсутствия места проведения такого собрания (дом еще не построен), неопределенности самого понятия «будущий собственник» (инвестор может им не стать по разным причинам).

 

Рекомендации:

• дополнить раздел 8 ЖК статьей «Определение способа управления вновь построенного многоквартирного дома». Целесообразно закрепить обязанность застройщика до сдачи дома в эксплуатацию выбрать управляющую компанию на конкурсной основе (по аналогии с обязанностью муниципалитета в отношении существующих домов). Права собственников на выбор способа управления могут быть реализованы после формирования их состава (регистрации прав на помещения в доме) по аналогии с той же ст.161 ЖК РФ.
• внести дополнения в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, закрепив в качестве существенного условия договора обязанность застройщика по проведению такого конкурса и обязанность дольщика заключить с избранной управляющей компанией договор после регистрации прав собственности дольщика на помещение.

 

 

Раздел 2. Проблемы правового статуса ТСЖ и управляющих компаний и формирования договорных отношений

 

Проблема:

Нечеткость и противоречивость регулирования системы и сущности договорных отношений между собственниками помещений, ТСЖ, управляющими организациями и организациями, поставляющие коммунальные ресурсы (воду, тепло, газ, электроэнергию).

В случае выбора в качестве способа управления домом управляющей организации, все собственники помещений заключают с ней договор управления домом (п. 7 ст. 155 ЖК). По договору управления управляющая организация не только оказывает услуги и производит работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, но и сама предоставляет коммунальные услуги проживающим в доме гражданам (ст.ст. 161, 162). Делается вывод о том, что заключая договор с организациями коммунального комплекса, обеспечивающими электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и газоснабжающими организациями, управляющая организация покупает у них соответствующий ресурс и затем перепродает его гражданам, проживающим в доме. Помимо проблем, связанных с налогообложением, формированием тарифов, о которых будет сказано ниже, подобная конструкция отношений ведет также к возникновению следующих проблем.

 

Договоры поставки указанных ресурсов регулируются правилами договора энергоснабжения, изложенными в параграфе 6 Главы 30 ГК РФ. В данном случае управляющая организация по отношению к энергоснабжающей организации является абонентом, который в силу ст. 539 ГК обязан оплачивать принятую энергию, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей. Основным условием договора является наличие у управляющей организации присоединенных сетей, энергопринимающего устройства и другого оборудования, без которых она не может принимать энергию и доводить ее до гражданина. Однако в силу ГК и ЖК РФ, эти сети являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности граждан. ГК РФ не регулирует вопрос, на каком праве сети должны находиться у абонента, упоминая лишь о «ведении». Указанная неясность постоянно приводит к спорам, вправе ли управляющая организация быть перепродавцом коммунальных услуг, не имея на каком–либо праве присоединенных сетей. Эта конструкция отношений приводит к выводу о том, что будучи таким перепродавцом, управляющая организация становится по отношению к гражданам по сути также энергоснабжающей организацией. Следовательно, отношения по предоставлению коммунальных услуг управляющей организацией гражданам должны также регулироваться указанным договором. При этом, если организация может быть отключена от энергии в связи с неоплатой, то гражданин-абонент - нет. Такая конструкция делает управляющие организации заложниками коммунальных организаций, поскольку оплата последним за поставленные ресурсы производится их средств, собранных с граждан – реальных потребителей услуг. В связи с неоплатой услуг частью недобросовестных граждан может сложиться ситуация, что управляющая организация не сможет заплатить поставщику коммунальных услуг, в результате чего будет отключен от ресурса весь дом, в т.ч. добросовестные плательщики. Кроме того, следует учитывать разницу в формулах расчета платы за коммунальные услуги, купленные управляющей организацией, и платы за эти услуги со стороны граждан. Как правило, поскольку в первом случае услуги поставляются юридическому лицу, расчет производится исходя из единицы энергии, а граждане платят исходя из площади принадлежащего им жилья. Разница составляет убыток управляющей организации. Наконец, можно предположить, что в случае, если управляющие организации считаются энергоснабжающими организациями, они обязаны получать необходимые разрешения и лицензии на соответствующие виды деятельности (хотя фактически эти организации не выполняют никаких действий, связанных с передачей энергоресурсов, их переработкой и т.п.).

 

Указанная проблема в полной мере касается и ТСЖ. Пп. 17) ст. 2 Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» определяет ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющие организации в качестве потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса. При выборе ТСЖ в качестве способа управления домом вообще неясно, какова правовая природа и система договорных отношений. Ст. 137 ЖК предусмотрено право ТСЖ заключать договоры управления домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры на оказание коммунальных услуг и другие договоры в интересах членов ТСЖ, а ст. 138 ЖК - обязанность заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с не членами ТСЖ. При этом об обязанности заключения иных видов договоров с не членами ТСЖ ЖК не говорит.

 

Рассмотрим возможные варианты договоров в зависимости от видов услуг и наличия управляющей организации.

 

а) если управляет домом само ТСЖ:

 

1) содержание и ремонт общего имущества -

• между членом ТСЖ и ТСЖ договор не заключается, обязанности ТСЖ по содержанию и ремонту перед членом вытекают из Устава ТСЖ;
• между не членом ТСЖ и ТСЖ заключается договор, по которому ТСЖ обязано обеспечивать содержание и ремонт; данный договор по правовой природе является договором подряда.

 

2) предоставление коммунальных услуг -

• если ТСЖ является перепродавцом коммунальных услуг, покупая их у коммунальных и газоснабжающих организаций и предоставляя собственникам, то между ТСЖ и этими организациями должен заключаться договор энергоснабжения с проблемами, описанными выше;
• пп. 1) п. 1 ст. 137 ЖК указывает на право ТСЖ заключать в интересах членов ТСЖ договор об оказании коммунальных услуг; при этом неясно, выступает ли ТСЖ как представитель своих членов (вопросы: кто является сторонами договора, от чьего имени выступает ТСЖ, какова правовая природа договора – договор энергоснабжения или оказания услуг), или от собственного имени (вопросы: правовая природа договора, обязанность ТСЖ заключать договоры с членами и не членами ТСЖ).

 

б) если ТСЖ нанимает управляющую организацию:

 

1) содержание и ремонт общего имущества -

осуществляется управляющей компанией по договору управления домом с ТСЖ (ст.ст. 148, 162); вопросы: договоры между собственниками - членами и не членами ТСЖ, с одной стороны, и самим ТСЖ, с другой; общее имущество находится не у ТСЖ и следовательно, заключать договоры на его обслуживание, не находясь в каких-либо отношениях с собственниками, ТСЖ не может.

 

2) предоставление коммунальных услуг -

поскольку между ТСЖ и управляющей компанией заключается договор управления домом, предметом которого является оказание в т. ч. коммунальных услуг (ст. 162 ЖК), следует урегулировать всю систему договоров с участием собственников - членов и не членов ТСЖ, самого ТСЖ, управляющих организаций и коммунальных организаций. Если потребителями коммунальных услуг являются ТСЖ и управляющая организация, которые приобретают их  для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме (пп. а) п. 17) ст. 2 Закона Об основах регулирования тарифов), то кто будет потребителем в случае найма ТСЖ управляющей компанией – ТСЖ или граждане - неясно. От этого зависит и содержание договора управления домом, взимание платы за услуги. Исходя из норм Закона Об основах регулирования тарифов – гражданам; при этом ТСЖ, заключая договор управления с управляющей компанией, должно действовать как представитель собственников помещений, независимо от того, являются ли они членами или не членами ТСЖ. Представительство возможно как в силу устава – от имени членов ТСЖ, так и по договору – с не членами ТСЖ.

 

Неопределенность договорных отношений усугубляется наличием в ЖК указаний на то, что ТСЖ предоставляет в пользование (аренду) часть общего имущества (ст. 137), получает в общую долевую собственность собственников земельные участки для строительства, осуществляет от имени и за счет собственников застройку участка, представляет законные интересы собственников в отношениях с третьими лицами (ст. 138). Очевидно, что в указанных ситуациях ТСЖ должно действовать как представитель собственников, а не от собственного имени, для чего необходимо заключение соответствующего договора между собственниками и ТСЖ, либо выдача доверенности. Отсутствие четкого регулирования правового положения ТСЖ и управляющих компаний и правовой природы договоров с их участием на практике приведет к спорам о полномочиях ТСЖ.

 

Серьезной проблемой является неурегулированность правового статуса ТСЖ не только как участника договорных отношений, но и как некоммерческой организации. В ст. 135 ЖК РФ ТСЖ названо объединением собственников для совместного управления комплексом недвижимого имущества. Проблема такого управления бы не вставала, если бы членами ТСЖ были все собственники, и права и обязанности ТСЖ и членов вытекали бы из членства и Устава организации. Однако, здесь возникает вопрос об отношениях ТСЖ и не членов ТСЖ, в связи с чем если в него не вступили все собственники, вряд ли ТСЖ можно назвать полноценным объединением собственников, способным реализовать указанную цель. Учитывая некоммерческий характер деятельности, ТСЖ также вряд ли может выступать полноценным перепродавцом коммунальных услуг. Оказание коммунальных услуг гражданам должно осуществляться специализированными организациями с соответствующим штатом специалистов. Учитывая специфику перепродавца, неясно, относится ли ТСЖ к организациям коммунального комплекса со всеми вытекающими из этого последствиями. Кроме того, характер деятельности ТСЖ и управляющих компаний как организаций, управляющих домами и затрагивающих интересы многих лиц, предполагает наличие определенной квалификации сотрудников этих организаций и, более того, необходимость государственного контроля их деятельности. Эта проблема законодательством не решается. В последней главе ЖК, посвященной организации управления домами, говорится лишь о создании органами местного самоуправления условий для управления, содействии повышению квалификации и организации обучения, что в действительности никак не обязывает ТСЖ и управляющие компании пройти такое обучение.

 

Выводы и рекомендации:

• необходимо законодательно урегулировать систему и правовую природу договорных отношений собственников, ТСЖ, управляющих компаний и коммунальных организаций, установив в частности, что:

Ö        ТСЖ и управляющие организации не являются перепродавцами коммунальных услуг, а заключают договоры с коммунальными организациями в интересах собственников помещений, но действуя от собственного имени; для этих целей используется договор комиссии или агентский договор; присоединенные сети по договору с собственниками передаются в пользование ТСЖ или управляющей компании на основании п. 4 ст. 36 ЖК как объекты общего имущества;

Ö        в части услуг по содержанию и ремонту общего имущества с собственниками (всеми – членами и не членами ТСЖ) заключаются договоры оказания возмездных услуг;

Ö        если ТСЖ нанимает управляющую компанию, то оно действует как представитель собственников по договору с ними, а управляющая компания – как комиссионер или агент в части предоставления коммунальных услуг и как исполнитель в части оказания услуг по содержанию и ремонту дома; сети передаются в пользование управляющей компании от собственников через ТСЖ;

Ö        (если ТСЖ и управляющие компании все же будут признаны перепродавцами коммунальных услуг, собственники передают им в пользование по договору присоединенные сети; отношения поставки коммунальных услуг ТСЖ и управляющим компаниям регулируются договором энергоснабжения, также как и отношения поставки этих услуг от ТСЖ и управляющим компаний собственникам; при этом ТСЖ и управляющие компании как абоненты должны иметь такие же права, как абоненты – граждане (в частности, по вопросу отключения энергии, безакцептного списания средств со счета, тарифов на коммунальные услуги);

Ö        при заключении других сделок в пользу собственников ТСЖ и управляющие компании действуют как представители на основании доверенности и договора поручения (при оформлении долевой собственности на дополнительные участки, строительстве и т.п.);

• необходимо законодательно урегулировать правовой статус ТСЖ как некоммерческой организации путем внесения соответствующих дополнений в Закон о некоммерческих организациях;
• необходимо предусмотреть обязательную аккредитацию управляющих компаний (к примеру, в органах местного самоуправления, саморегулирующихся профессиональных организациях) после прохождения соответствующего обучения, а также обязанность членов правления ТСЖ пройти такое обучение (постановление Правительства РФ).

 

 

 

РАЗДЕЛ 3.    Проблемы формирования тарифов и налогообложения

 

3.1.  Правовое регулирование тарифов на услуги, поставляемые ТСЖ,     управляющим компаниям и собственникам (нанимателям) жилых        помещений

 

Проблема:

эксплуатирующие организации устанавливают тарифы на коммунальные услуги для ТСЖ (управляющих компаний) как для организаций (юридических лиц).

 

В соответствии с разделом 8 ЖК РФ, граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилым фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов и в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

 

В соответствии с подпрограммой «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2003-2010 гг.», утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 г. № 797, функции управления жилищным фондом могут выполняться субъектами любой организационно-правовой формы. Основными требованиями при формировании или выборе управляющей организации должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления жилищно-коммунальных услуг. Согласно подпрограмме, управляющая компания должна обеспечить:

• поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
• выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг (или выполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;
• заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемых объема, качества и стоимости;
• осуществление системы контроля выполнения договоров; организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.

В то же время, согласно ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья, являясь некоммерческой организацией, представляет собой форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Таким образом, ТСЖ являются управляющими жилищным фондом организациями (одной из альтернативных форм, наряду со службами заказчика, другими управляющими компаниями), осуществляющими функции по формированию всего пакета договоров для обеспечения нормального функционирования и поддержания в надлежащем состоянии жилищного фонда. Это качество намного шире расхожего представления о том, что ТСЖ выполняют лишь функции посредника между собственниками жилых помещений многоквартирного дома и энергоснабжающими организациями.

 

В то же время, наличие у ТСЖ статуса юридического лица в целом ряде случаев служил основанием установления для них тарифов как для организаций. Подобная практика, имеющая достаточно широкое распространение (что вызвано недостаточно четким правовым регулированием и различным толкованием действующих норм), служит тормозом на пути реализации реформы ЖКХ в целом. Кроме того, она представляется не совсем правомерной и с точки зрения законодательства.

 

Граждане, проживающие в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, должны оплачивать коммунальные услуги. Сбор платы за жилье и коммунальные услуги может производиться через расчетно-кассовые центры. При этом не имеет значения, кто осуществляет функции по управлению и эксплуатации жилищного фонда, сбору платежей с населения – коммерческая организация в форме муниципального или государственного унитарного предприятия (т. н. служба единого заказчика, единый расчетно-кассовый центр, домоуправление), некоммерческая организация – ТСЖ, ЖСК, муниципальное учреждение, или уполномоченная организация по управлению ведомственным жилищным фондом - тарифы по оплате жилья и коммунальных услуг должны устанавливаться на уровне тарифов для населения (граждан). Принципиально важно не то, кто осуществляет сбор платежей, а кто является потребителем и «базовым» плательщиком этих платежей.

 

В соответствии с пунктом 2.48 Инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения за работой жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы (утверждена постановлением Госкомстата РФ от 03.12.2001 г. №93), тарифы для промышленных и приравненных к ним потребителям – это тарифы, используемые при предоставлении услуг предприятиям и организациям. Отсутствие практики прямых договоров между гражданами и энергоснабжающими организациями не означает, что в отношении граждан, проживающих в ТСЖ, ведомственном жилищном фонде и зарегистрировавших ТСЖ, либо управляемых управляющими компаниями, должны устанавливаться тарифы по оплате жилищно-коммунальных услуг на уровне промышленных предприятий.

 

Выводы и рекомендации:

• дополнить пункт 3 статьи 157 ЖК РФ предложением следующего содержания:

«Для товариществ собственников жилья (управляющих организаций) тарифы на коммунальные услуги, фактически потребляемые населением, устанавливаются в тех же размерах, что и для населения».

 

 

3.2.  Налогообложение прибыли

 

В соответствии со ст.135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Как некоммерческая организация, ТСЖ является плательщиком налога на прибыль. Средства, вырученные от хозяйственной деятельности и направленные в специальные фонды на обслуживание и ремонт жилых и нежилых помещений в целях дальнейшего использования накопленных средств на обслуживание и капитальный ремонт жилых и нежилых помещений ТСЖ и ЖСК, подлежат обложению налогом на прибыль в общем порядке.

 

В соответствии с п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

В соответствии со ст. 251 Налогового кодекса (НК РФ) не облагаются налогом на прибыль следующие доходы:

• вступительные взносы, членские взносы (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ);
• суммы финансирования из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов, бюджетов государственных внебюджетных фондов, выделяемые на осуществление уставной деятельности некоммерческих организаций (пп. 3 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Т.е. из перечисленных доходов ТСЖ не облагаются налогом на прибыль только:

• вступительные взносы;
• членские взносы (в законе они названы иными взносами членов товарищества);
• дотации из бюджетов.

Все остальные доходы ТСЖ должны включаться в налоговую базу и облагаться налогом на прибыль на общих основаниях.

 

В соответствии с п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью. Указанная норма применяется и в том случае, если некоммерческой организацией для осуществления основной уставной деятельности безвозмездно получено имущество. Таким образом, у ТСЖ и ЖСК не возникает объекта обложения налогом на прибыль в случае передачи им физическими и юридическими лицами в качестве добровольных безвозмездных взносов основных средств, нематериальных активов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, а также при условии, если передаваемое имущество не будет использоваться ими для предпринимательской деятельности.

 

Порядок исчисления сумм превышения доходов над расходами аналогичен порядку, установленному для исчисления налогооблагаемой прибыли организаций. Объектом обложения налогом является валовая прибыль, представляющая собой сумму прибыли (убытка) от реализации продукции (работ, услуг), основных фондов (включая земельные участки), иного имущества организации и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. Если ТСЖ и ЖСК на основании заключенных с соответствующими организациями договоров выполняют работу по сбору с жильцов абонентской платы за радиоточку, антенну и т.п., и в качестве оплаты за эту услугу систематически получают отчисления от собранных средств, то эта деятельность относится к предпринимательской, а отчисления являются выручкой от оказания услуг. Таким образом, ТСЖ и ЖСК являются плательщиками налога на прибыль при получении платы от оказания услуг по сбору с жильцов абонентской платы за радиоточку, антенну и т. п., а также при получении доходов от внереализационных операций в виде пени за несвоевременную уплату квартирной платы, начисленной учреждениями банков. Доходы, полученные в виде процентов от учреждений банка за пользование средствами, находящимися на их расчетных счетах, также являются объектом обложения налогом на прибыль у ТСЖ и ЖСК.

 

Основная проблема в связи с уплатой налога на прибыль возникает с обязательными платежами членов товарищества. В письме УМНС России по Новосибирской области от 2.03.2004 г. №МШ-09-08.1/2847 «О налогообложении средств, полученных товариществами собственников жилья от своих членов» со ссылкой на письмо МНС России от 4.02.2004 № 02-2-12/4 говорится, что «средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания жилого фонда, не относятся к членским взносам, поступающим некоммерческим организациям и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций».

 

Выводы и рекомендации:

Для того чтобы уплата налога на прибыль с обязательных взносов членов ТСЖ и не входящих в ТСЖ собственников в многоквартирном доме не приводила к финансовым потерям и дополнительным расходам граждан, (так как фактически это не прибыль, поскольку все взносы идут на обслуживание дома), необходимо внести в статью 251 НК РФ соответствующие изменения, выведя данные взносы из-под налогообложения налогом на прибыль.

 

 

3.3.  Налог на добавленную стоимость

 

Если до 1.01.2004 г. освобождалась от налогообложения налогом на добавленную стоимость (НДС) реализация на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов (ст. 27 Федерального закона от 05.08.2000 г. № 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах»), то с 1.01.2004 г. такая деятельность ЖСК и ТСЖ исключена из перечня операций, не подлежащих налогообложению.

 

На расчетные счета ЖСК и ТСЖ регулярно поступают от домовладельцев средства двух видов:

1) направляемые на покрытие расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома и управлению его эксплуатацией (членские взносы);

2) предназначенные для оплаты услуг, оказываемых различными организациями владельцам квартир: коммунальных услуг, услуг радиосвязи, телевидения и пр. (коммунальные платежи).

Традиционно и тот, и другой виды платежей трактовались и отражались в бухгалтерском учете ЖСК и ТСЖ как целевые поступления. После ввода в действие главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, коммунальные платежи не могут быть отнесены к целевым поступлениям, так как в п. 2 ст. 251 Кодекса содержится исчерпывающий перечень целевых поступлений, которые не учитываются при определении налоговой базы. Применительно к ЖСК и ТСЖ перечислены только поступления из бюджета, вступительные, членские взносы и паевые вклады.

Однако коммунальные платежи в полном объеме не есть выручка от продаж. Если ТСЖ осуществляет только уставную деятельность по управлению имуществом, то оно никому ничего не продает. В этом случае жильцы непосредственно потребляют все услуги, оказываемые им организациями – поставщиками услуг. ТСЖ лишь оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей. Причем все эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению, либо по решению общего собрания ТСЖ направлены на создание (пополнение) резервов или погашение убытков по другим статьям сметы расходов. Поскольку ТСЖ в данном случае само никаких услуг не оказывают, коммунальные платежи владельцев квартир, собираемые на расчетный счет ТСЖ, – это направление средств не ТСЖ, а поставщикам услуг.

 

Гораздо сложнее обстоит вопрос с ТСЖ, находящимися на так называемом «самообслуживании», т. е. не заключившими договоры по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства. Для данных ТСЖ необходимо иметь ввиду, что они сами реализуют услуги собственникам квартир, а следовательно появляется налогооблагаемая база по НДС и по налогу на прибыль. И если налогооблагаемая база по налогу на прибыль при правильном ведении финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерского учета ТСЖ (своевременном переводе «экономии» по отдельным статьям расходов бюджета ТСЖ для погашения убытков по другим статьям или в резервы) возникать не должна, то уплаты НДС не избежать.

В соответствии с ЖК РФ ТСЖ обязано заключить договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме со всеми собственниками жилых (нежилых) помещений. Именно на основании этих договоров домовладельцы осуществляют платежи за жилищные и коммунальные услуги, тарифы для которых принимаются общим собранием ТСЖ, и услуги именно по этим договорам между населением и правлением ТСЖ облагаются НДС.

Необходимо четко разделять услуги, оказываемые домовладельцам в ТСЖ непосредственно третьими лицами – поставщиками услуг (водоснабжение, отопление, электроэнергия мест общего пользования и т. д.), и производимые работы (оказываемые услуги) персоналом ТСЖ самостоятельно и/или при участии третьих лиц.

Услуги, оказываемые персоналом ТСЖ – дворниками, сантехниками, мусоропроводчиками, электриками и т. д., а также совместно с третьими лицами, подлежат налогообложению НДС. При этом минимальный НДС, уплачиваемый в бюджет составит (при условии что вся выручка идет на зарплату и на покрытие расходов):

(ФОТ + ЕСН) х 18%, где ФОТ – Фонд оплаты труда персонала ТСЖ (ЖСК).

Новый порядок налогообложения данной деятельности оказывается крайне невыгоден для уже созданных ТСЖ, так как около 98 % ТСЖ находятся как раз на самообслуживании. Введение данной нормы привело к удорожанию стоимости оказываемых ими услуг для конечных потребителей (собственников помещений в многоквартирных домах).

 Поэтому целесообразно предоставить ТСЖ возможность освобождения от уплаты НДС по собственному желанию (представив соответствующее заявление в налоговую службу). Для этого необходимо внести соответствующие изменения в статью 164 Налогового кодекса.

 

 

3.4.   Земельный налог и налог на имущество

 

Согласно п. 26 Инструкции МНС России от 21.02.2000 г. № 56 по применению Закона "О плате за землю", до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками всем членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются правления кооперативов (товариществ). Правления должны представлять налоговую декларацию по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства). Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, в обязанности которого входят контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов, составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов.

Таким образом, правление товарищества имеет возможность представлять налоговую декларацию по земельному налогу за всю площадь земельного участка, занятого кондоминиумом. Налоговая декларация должна представляться правлением собственников жилья в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанного товарищества.

 

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ (далее - Закон №141-ФЗ) НК РФ дополнен новой главой - "Земельный налог", которая вступила в силу с 1.01.2005 г. С 1.01.2005 г. также вступили в силу статьи 12-15 НК РФ и утратил силу Закон РФ от 27.12.1991 г. № 2118-1 "Об основах налоговой системы в РФ" (далее - Закон об основах). Данное нововведение сохраняет за земельным налогом статус местного, но существенно меняет подход к его установлению. До 1.01.2005 г. земельный налог устанавливался законодательными актами РФ и взимался на всей ее территории (п. 2 ст. 21 Закона об основах). Региональным властям предоставлялось право установления ставок налога. С 2005 г. в соответствии со ст. 387 НК РФ полномочия по его введению или отмене переданы в руки органов местного самоуправления (органов государственной власти Москвы и Санкт- Петербурга). При этом законы субъектов РФ и иные акты законодательства о налогах и сборах должны были быть официально опубликованы не ранее чем за месяц до даты вступления в силу и не ранее первого числа следующего налогового периода. Таким образом, с учетом п. 1 ст. 393 НК РФ (устанавливает по земельному налогу налоговый период, равный календарному году) земельный налог по главе 31 НК РФ мог быть введен только в случае, если соответствующий нормативный правовой акт был опубликован не позднее 30.11.2004 г. Однако сам Закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ был опубликован в "Российской газете" 30.11.2004 г., и законодатели на местах должны были в один день принять соответствующий правовой акт, подписать его и официально опубликовать. Это было сделано в г. Москве, где 24.11.2004 г. принят закон № 74 "О земельном налоге", который официально опубликован 30.11.2004 г. и введен в действие с 01.01.2005 г.

В то же время в регионах, в которых не успели ввести "новый" земельный налог, последний все равно подлежит уплате, но с учетом положений Закона о плате за землю. В ст. 3 Закона № 141-ФЗ делается оговорка о том, что в случае введения "нового" земельного налога на территории муниципального образования Закон о плате за землю на данной территории не применяется. Утрачивает же силу Закон о плате за землю только с 1.01.2006 г. Следовательно, если к этому моменту на территории соответствующего муниципального образования (города федерального значения) "новый" земельный налог в установленном порядке введен не будет, то с 1.01.2006 г. правовых оснований для его взимания не будет.

 

Глава 31 НК РФ закрепляет только основные элементы налога - налогоплательщик, объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, налоговые льготы, порядок исчисления налога. Конкретные размеры налоговых ставок (не более установленных ст. 394 НК), порядок и сроки уплаты налога (этот срок не может быть ранее установленного НК), а также дополнительные налоговые льготы и порядок их применения устанавливаются уполномоченные органы при введении земельного налога. Ст. 388 НК относит к налогоплательщикам земельного налога организации и физических лиц, обладающих земельными участками на праве:

• собственности;
• постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненного наследуемого владения.

Здесь же делается оговорка о том, что организация или физическое лицо не являются плательщиками земельного налога, если обладают правом безвозмездного срочного пользования земельным участком или если участок передан им по договору аренды.

В соответствии с Законом о введении в действие ЖК РФ (Вводный закон) все земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, передаются в обязательном порядке в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому все они (собственники) автоматически становятся плательщиками земельного налога.

 

Выводы и рекомендации:

С целью стимулирования развития ТСЖ целесообразно предусмотреть в НК РФ налоговый вычет для собственников помещений в многоквартирных домах, где образовано ТСЖ, в размере площади земельного участка, занятого непосредственно многоквартирным домом. Дополнительные льготы могут быть также установлены органами местного самоуправления, желающими стимулировать данный процесс. Для этого необходимо внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ.

Целесообразно в целях налогового стимулирования «самостоятельного» управления собственниками своим домом посредством предусмотренных в ЖК способов предоставлять налоговые вычеты не только на общую долевую собственность, но и на имущество физических лиц. Такой налоговый вычет может быть предоставлен на определенный процент от подлежащего к уплате налога на срочной основе (к примеру, на 3 года).

 

 

РАЗДЕЛ 4.  Иные проблемы, препятствующие созданию и успешному функционированию ТСЖ и управляющих компаний, и меры по их стимулированию

 

4.1.   Финансирование капитального ремонта

 

Проблема:

не определен механизм выделения финансовой помощи на капитальный ремонт ТСЖ и ЖСК.

Реформу ЖКХ не провести без развития коллективных форм домовладения, прежде всего таких, как ТСЖ. Однако сейчас в них объединено не более 3% жильцов. Одним из основных препятствий на пути создания ТСЖ является проблема капремонта.

 

Жилищный фонд РФ составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества, и насчитывает 2,8 млрд. кв. м. общей площади, из них муниципальный фонд - 24,1%, государственный фонд – 6,8%, частный - 67,7%. Жилищный фонд России насчитывает 55,7 млн. квартир. В среднем на одного жителя страны приходится 19,7 кв. м общей площади. Свыше 11 млн. жилых строений в России построено более 30 лет назад. Распределение жилого фонда по проценту износа следующее: от 0 до 30% - 38,4%, от 31 до 65% - 55,8%, свыше 65% - 5,8%.).

По данным Института экономики города, примерно 55% всего жилищного фонда Росси нуждается в капитальном ремонте. Из них:

• площадь жилых помещений, размещенных в аварийных и ветхих строениях составляет порядка 91 млн. кв.м. – 3% всего жилого фонда – стоимость работ равна стоимости нового строительства.
• более 250 млн. кв. м. (9%жилищного фонда) нуждается в реконструкции и проведении комплексного капитального ремонта. (стоимость работ равна 70% стоимости строительства нового жилья)
• оставшиеся 43% жилищного фонда требуют выборочного капитального ремонта (стоимость работ равна 15 % стоимости строительства нового жилья)

При этом стоимость такого ремонта (исходя из средней стоимости одного квадратного метра площади) составляет на конец 2004 года соответственно:

• стоимость работ по воспроизводству 3% аварийного и ветхого жилищного фонда оценивается в 1 005 550 млн. руб.
• стоимость работ по реконструкции и проведению комплексного капитального ремонта  жилищного фонда ( 9%) составляет 1933750 млн.руб.
• стоимость работ выборочного капитального ремонта (43% жилищного фонда) составляет 2 052 648 млн .руб.

Общая стоимость работ капитального ремонта жилищного фонда РФ составляет 5 трл. руб. Ежегодно 7-9 млн. кв. м. общей площади жилых домов становятся непригодными для проживания и подлежат сносу. Объемы капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилья за последние годы резко сократились. Сохранение существующего положения в ближайшие 10 лет может привести к тому, что более 250-375 млн. кв. м жилья придет в непригодное для проживания состояние.

 

Важнейшей проблемой является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов.

В соответствии с ранее действовавшим постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» в структуру платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, включали плату за капитальный ремонт жилищного фонда. Данное Постановление было отменено в 2004 г. Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.08.2004 г. № 441 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.» на 2005 г. федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда  на 1 кв. м общей площади жилья в среднем по РФ составляет 2,8 руб. Указанный стандарт рассчитывается исходя из затрат, необходимых для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий, с учетом их капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости, определяемой в установленном порядке. Однако сбора средств с населения по установленным тарифам не хватает на проведение всего требуемого объема капитального ремонта жилого фонда.

 

Средства, которые складывались от внесения платы за капитальный ремонт, аккумулировались для проведения капитального ремонта не конкретного дома, а для жилищного фонда, находящегося в худшем состоянии (своеобразное перераспределение финансовых средств). И население, которое ежемесячно вносило плату за капитальный ремонт, при создании ТСЖ обязано за свой счет производить этот ремонт без возврата ранее внесенных на него средств.

Источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда различаются для разных типов жилищного фонда. Источниками для муниципального жилищного фонда и приватизированных жилых помещений являются:

• бюджетные средства,
• средства инвесторов
• другие средства.

Для жилищного фонда ведомственных организаций источниками являются исключительно средства предприятий (организаций). Для жилищного фонда организаций и учреждений, которые состоят на бюджете источниками являются бюджетные средства, выделяемые на капитальный ремонт основных фондов этих учреждений. Для жилого фонда жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также жилого фонда, находящегося в частной собственности источниками являются собственные средства пайщиков, собственников помещений (зданий). Для жилищного фонда, находящегося в совместной собственности источниками являются средства собственников и доли собственности.

 

Содействие становлению ТСЖ в существующем жилищном фонде должно предусмотреть возможность получения товариществами установленных дотаций из федерального бюджета на капитальный ремонт в зависимости от степени износа жилищного фонда. В новых домах будущие расходы на капремонт целиком могли бы взять на себя частные собственники. Однако в домах старой постройки такое бремя жильцам зачастую не под силу. Кроме того, возникает справедливый вопрос о том, куда до этого направлялись средства граждан, если степень износа домов все возрастает. Поэтому государство должно как минимум разделить бремя расходов на капремонт с собственниками. Доля расходов, возмещаемых государством, должна быть тем выше, чем старше дом (или - что практически то же самое - чем дольше дом находился на балансе государства). К тому же это весьма способствовало бы ускоренному созданию ТСЖ и проведению реформы ЖКХ в целом.

 

Выводы и рекомендации:

Для решения проблемы капитального ремонта в ТСЖ и ЖСК предлагается внести изменения в закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в которых определить порядок финансирования капитального ремонта и обязательства жителей и государства. (Альтернативный вариант – принять соответствующую жилищную программу, предусмотрев заложенные в ней средства на проведение капитального ремонта в соответствующих бюджетах РФ.)

Для содействия становлению ТСЖ, ЖСК в существующем жилищном фонде необходимо предусмотреть возможность получения ТСЖ и ЖСК установленных дотаций из федерального бюджета на капитальный ремонт с дифференциацией дотаций в зависимости от степени износа жилищного фонда. При этом необходимо установить следующий порядок финансирования государством расходов на капитальный ремонт домов:

для многоквартирных домов, сданных в эксплуатацию после 1.01.1992 г. (дата условная – год начала реформ в РФ), собственник жилищного фонда должен нести все бремя расходов на его капитальный ремонт;

собственники жилищного фонда в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию до 1.01.1992 г., получают дотацию из местного бюджета, покрывающую часть бремени расходов на капитальный ремонт;

доля расходов на капитальный ремонт, компенсируемых за счет бюджетных средств, должна быть тем выше, чем дольше дом находился на балансе государства (муниципального образования) или входил в состав ведомственного жилого фонда (поскольку чем старше дом, тем выше степень его износа);

денежные средства (дотации) выделяются из федерального бюджета.

 

(Альтернативный вариант: дата сдачи дома в эксплуатацию может быть заменена на процент износа дома на момент принятия решения на федеральном уровне о софинансировании государством и гражданами капитального ремонта – к примеру, более 20%.)

 

Порядок подачи заявок на финансирование расходов на капитальный ремонт дома, порядок расчета сумм на капитальный ремонт, подлежащих выплате государством, порядок перечисления бюджетных средств на финансирование расходов на капитальный ремонт и режима их расходования домов более детально должны быть установлены Постановлением Правительства РФ. При этом выделение субсидий из бюджета на финансирование капитального ремонта жилищного фонда возможно при соблюдении следующих условий:

1) образование товарищества собственников жилья или реализация иных форм управления многоквартирным домом, предусмотренных в ЖК,

2) наличие соответствующего банковского счета,

3) необходимость в проведении капитального ремонта в соответствии с установленными нормами его проведения (при аварийном состоянии дома – по фактической необходимости).

Денежные средства на капитальный ремонт должны перечисляться пропорционально сроку, в течение которого данный дом находился на балансе государства (муниципального образования) или входил в состав ведомственного жилого фонда.

В то же время, с учетом размера денежных средств, требуемых для проведения капитального ремонта, возможно установление обязательств государства в процентном отношении от его расчетных обязательств, что должно основываться на детальных расчетах.

 

 

4.2.   Отчетность

 

Согласно ст. 23 НК РФ на налогоплательщиков возлагаются обязанности представлять в налоговый орган по месту учета в установленном порядке налоговые декларации по тем налогам, которые они обязаны уплачивать, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах, а также бухгалтерскую отчетность в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в ред. от 23.07.1998 г.). Бухгалтерская отчетность ТСЖ и ЖСК состоит из:

• бухгалтерского баланса, ф. N 1;
• отчета о прибылях и убытках, ф. N 2;
• отчета о движении капитала, ф. N 3, Приложения к бухгалтерскому балансу, ф. N 5, Пояснительная записка (при этом Отчет о движении денежных средств, ф. N 4 разрешается не представлять).

ТСЖ и ЖСК как некоммерческие организации обязаны представлять годовую бухгалтерскую отчетность в течение 90 дней по окончании года, а квартальную - в течение 30 дней по окончании квартала (п.2 ст.15 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).

 

Выводы и рекомендации:

Целесообразно для ТСЖ предусмотреть упрощенную форму отчетности (1 раз в год), что существенно упростит решение в ТСЖ организационных вопросов.

 

 

4.3.     Полномочия органов местного самоуправления

 

Проблема:

наличие противоречий в определении полномочий органов местного самоуправления в жилищной сфере между ЖК РФ и Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» № 131-ФЗ.

 

ЖК РФ предусмотрел целый ряд полномочий органов местного самоуправления, которые не предусмотрены Законом № 131-ФЗ. Так, ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что«4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; 5. …уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом…; 6. … созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом». А в соответствии со ст. 165 ЖК РФ, «в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов; содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность», а также обязаны «предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг».

 

В то же время в соответствии со ст. 14 (применительно к поселениям) и ст. 16 (городские округа) Закона № 131-ФЗ, в компетенцию соответствующего типа муниципального образования в сфере жилья входит лишь «обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства». Ст. 17 (полномочия органов местного самоуправления) также не предусматривает полномочий, перечисленных ЖК РФ. В соответствии со ст. 18 того же Закона:

«1. Перечень вопросов местного значения не может быть изменен иначе как путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон.

2. Финансовые обязательства, возникающие в связи с решением вопросов местного значения, исполняются за счет средств местных бюджетов... В случаях и порядке, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, указанные обязательства могут дополнительно финансироваться за счет средств федерального бюджета, федеральных государственных внебюджетных фондов и бюджетов субъектов РФ.

3. Федеральные законы, законы субъектов РФ не могут содержать положений, определяющих объем расходов за счет средств местных бюджетов».

 

Перечисленные в ЖК РФ полномочия могут реализовываться муниципальными образованиями в случаях, когда они являются собственниками многоквартирных домов или хотя бы участниками общей долевой собственности (при этом, в соответствии со ст. 50 ч. 2 в муниципальной собственности поселений может находиться только жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда). В остальных случаях возникают две проблемы: правового обоснования вмешательства муниципалитетов (в лице органов МСУ) в управление жилыми комплексами, которые им не принадлежат (1) и правомерности выделения бюджетных средств на реализацию этих полномочий (2).

 

Наделение органов МСУ дополнительными обязательными полномочиями должно осуществляться путем внесения изменений в Закон №131-ФЗ и подкрепляться финансовым обеспечением. В противном случае, нормы ЖК РФ останутся пустой декларацией и не могут быть исполнены.