Результаты поиска:

Законодательство — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ Об организации управления общим имуществом многоквартирных домов в г.Ростове-на-Дону

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

 

Об организации

управления общим имуществом многоквартирных домов

в г.Ростове-на-Дону.

 

Целью настоящих Рекомендаций является обеспечение условий для осуществления управления общим имуществом многоквартирных домов в соответствии с требованиями ЖК РФ и обеспечения прав граждан по участию в управлении общим имуществом многоквартирных домов в г.Ростове-на-Дону.

 

  1. Общие положения.

 

  1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающее многоквартирный дом (несколько домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Органы исполнительной власти в г.Ростове-на-Дону осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию системы самоуправления в жилищной сфере.

  1. Подготовка и проведение открытого конкурсного отбора (далее-конкурс) управляющей организации в домах муниципальной собственности или домах с общедолевой собственностью, где собственники до 01.01.2007 г. не определили способ управления или решение о выборе способа управления не было реализовано осуществляется в порядке, установленным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г № 75.
    1. Уполномоченным органом на проведение конкурса по отбору управляющих организаций является МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» города (распоряжение Мэра города № 114 от 08.06.2006 г.). Распоряжением Мэра города право проведения конкурса может быть предоставлено районным администрациям.
    2. Уполномоченным органом по представлению интересов собственника муниципальной доли в жилых домах муниципального образования города Ростова-на-Дону является МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» района.
    3. Подготовку технической документации для проведения открытого конкурса осуществляет МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» района. Конкурсная документация согласовывается с МУ «Департамент ЖКХ и энергетики», Департамент экономического развития.
    4. Координацию и анализ деятельности по подготовке к проведению открытого конкурса, анализ и контроль проведения конкурсного отбора управляющей организации осуществляет МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» и Департамент экономического развития города.
    5. При подготовке и проведении конкурсов, оформлении заключения и изменении договоров управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов (п.3 настоящего постановления) о наличии в многоквартирном доме муниципальной собственности, ее состава, обременениях, соотношении долей собственности муниципалитета и иных лиц.
    6. МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» районов города информируют о заключенных договорах МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» и Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону.
    7. МУ «Департамент ЖКХ и энергетики, Департамент имущественно-земельных отношений в лице своих представителей участвуют в конкурсе по отбору управляющих организаций.
    8. Администрация района обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, специалисты МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» принимают участие в общих собраниях собственников помещений, в качестве собственника муниципальной доли в общем имуществе многоквартирного дома приглашенных, а также, в целях предоставления необходимой информации и разъяснений.
    9. Управляющая организация обязана в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не оговорено договором. В случае, если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она представляет отчет МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» о выполнении условий конкурса в порядке, установленном договором и условиями конкурса. Анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций осуществляет МУ «Департамент ЖКХ и энергетики».
    10. Управляющая организация за месяц до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК и иному потребительскому кооперативу в установленном порядке.
    11. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами г.Ростова-на-Дону, договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.

 

  1. Организация управления многоквартирными домами при различных способах управления.
    1. Управление многоквартирным домом Управляющей организацией.
      1. Организация управления многоквартирным домом, в котором собственниками помещений для управления домом выбрана управляющая организация.

 

  1. В случае, если до выбора собственником помещений в многоквартирном доме управляющей организации, управление домом осуществляла управляющая организация, выигравшая конкурс на управление муниципальной долей общего имущества, который проводился администрацией города Ростова-на-Дону 2 декабря 2005 г. и 20 января 2006 г., и при несогласии собственников на управление этой управляющей организацией уполномоченный представитель собственников жилого дома направляет в администрацию соответствующего района уведомление с приложением: протокола общего собрания собственников помещений, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, схемы распределения долей собственников помещений.

При соответствии решения общего собрания и прилагаемых к нему документов нормам ЖК РФ, администрация района или ее уполномоченный орган (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства») в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников о передаче многоквартирного дома в управление (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовые средства).

2.1.1.2. Договоры управления с ранее выбранной администрацией города управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.1.1.3. Ранее действовавшая управляющая организация передает техническую, бухгалтерскую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирного дома, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке согласно акту сверки взаиморасчетов.

2.1.1.4. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.

2.1.1.5. В случае, если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, они расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено договором управления.

2.1.1.6. Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем на 1 год.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установке размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества не принято, то размер данной платы принимается в порядке, установленном администрацией г.Ростова-на-Дону. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление дома по ставкам, определенным постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону, она вправе отказаться от управления указанным домом.

 

  1. Организация, управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способу управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленном порядке.

 

2.1.2.1. Администрация г.Ростова-на-Дону проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, в порядке, определенном постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 г.

2.1.2.2. Администрация района проводит в доме информационно-разъяснительную работу о правах и обязанностях собственников о необходимости заключения договора управления.

Собственники помещений, в том числе и органы исполнительной власти в лице МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» соответствующего района как одна сторона договора заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.2.4. МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» не позднее, чем через один год после заключения договора управления, обязана созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

 

  1. Организация управления многоквартирным домом, в котором все помещения являются собственностью г.Ростова-на-Дону.

 

  1. МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» заключают с управляющей организацией договор управления, на основании и условиях конкурсного отбора.
  2. Размер платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются по ставкам, определенным постановлением Мэра города.

 

  1. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иным специализированным потребительским кооперативом.

 

  1. Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее – объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств.
  2. Если управляющая организация осуществляла функции управления домом по результатам конкурса (п.1.2.1.) или по результатам конкурса на управление муниципальным имуществом, то созданное в доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет также в администрацию района уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу или кооперативу.

2.2.3. Глава администрации соответствующего района рассматривает уведомление и, при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям ЖК РФ, обеспечивает передачу объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.

2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

2.3.1. В случае, если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании конкурса на управление муниципальным имуществом, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

  1. Уполномоченный общим собранием собственник помещения в многоквартирном доме направляет в администрацию района уведомление о принятии многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о непосредственном управлении домом, с приложением
    листа регистрации собственников помещений или решений собственников в случае проведения собрания в форме заочного голосования, и соглашение об определении долей собственников помещений.
  2. Глава администрации соответствующего района в установленном порядке
    рассматривает уведомление(п.2.3.1.1) и, при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, ее уполномоченный орган (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства») обеспечивает передачу технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.
  3. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.2. В случае, если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.2.1. Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров, не позднее, чем за два месяца до расторжения договора, если иное не указано в договоре.

2.3.2.2. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.3. Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в том числе и уполномоченные органы исполнительной власти, осуществляющие полномочия собственника в отношении муниципальной собственности (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства»), заключают с определенными на общем собрании организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг.

2.3.4. Размеры платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются решением общего собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данных платежей определяется в порядке, установленном администрацией города Ростова-на-Дону.

2.3.5. При наличии в многоквартирном доме, управляемом непосредственно собственниками помещений, помещений, являющихся муниципальной собственностью, уполномоченные органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника (МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства»), обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов, предоставлением ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг в рамках заключенных договоров.

 

3. Заключение договоров управления многоквартирными домами, в которых имеются помещения, являющиеся муниципальной собственностью.

3.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности, то уполномоченные органы исполнительной власти наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

  1. Дирекция муниципального имущества и благоустройства соответствующего района представляют интересы района соответственно по жилым помещениям и объектам нежилого фонда на общих собраниях собственников помещений и членов ТСЖ, ЖК, ЖСК в многоквартирных домах, где имеется муниципальная собственность.
  2. Договор управления с управляющей организацией (включая ТСЖ, ЖК, ЖСК) со стороны муниципалитета подписывает Дирекция муниципального имущества и благоустройства соответствующего района в части жилых и нежилых помещений.

Дирекция муниципального имущества и благоустройства района обеспечивает надлежащее оформление договоров управления и подписание их сторонами.

В случае возникновения разногласий по условиям договора обязанность по их урегулированию лежит на стороне, выразившей несогласие с условиями договора.

Мониторинг и анализ оформления договоров управления осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений со стороны собственника - города Ростова-на-Дону договоры с подрядными организациями на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг подписывает Дирекция муниципального имущества и благоустройства.